Os imóveis que você compra com 300.000 reais pelo Brasil

Brasil, o país da diversidade, e de uma das maiores extensões territoriais do mundo, é também dono de uma enorme discrepância nos preços de imóveis. As diferenças de valores são evidentes tanto entre estados e regiões – como Distrito Federal, onde o preço médio do metro quadrado do imóvel usado é de 8.100 reais, e Goiânia, onde o mesmo espaço custa em média 2.415 reais – quanto em uma mesma cidade – como o Rio de Janeiro, onde o preço médio do metro quadrado de imóveis novos pode chegar a 18.000 reais no Leblon, 36.000 reais em Ipanema ou 2.100 reais no bairro da Pavuna, na Zona Norte. Para demonstrar essa diversidade de preços na prática, a reportagem da EXAME consultou profissionais do mercado imobiliário de diversas cidades para mostrar que tipo de imóveis poderiam ser comprados com 300.000 reais em cada localidade. Nas comparações, foram utilizados dados dos preços médios do metro quadrado da pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e da Imobiliára Lopes, realizada em março deste ano, a pedido da revista EXAME, e também informações do Índice FipeZap de maio. Confira na galeria os imóveis de 300.000 reais em Curitiba, Distrito Federal, Florianópolis, Fortaleza, São Paulo, São Caetano do Sul (SP), Recife e Rio de Janeiro. Curitiba, PR Segundo Luiz Fernando Gottschild, Vice-Presidente de Economia e Estatística do Secovi-PR, em Curitiba existem várias opções de imóveis de dois a três dormitórios, com 80m² de área útil, bem localizados, a uma distância de 5 a 8 quilômetros do centro por 300.000 reais. “Com estas características são encontrados vários imóveis, mas em sua maioria usados, de 5 a 15 anos”, diz. Na capital paranaense, o preço médio dos imóveis usados é 3.646 reais. O metro quadrado mais caro de imóveis usados é o do bairro Mossunguê, que varia entre 5.001 a 5.500 reais. E entre os imóveis novos, os metros quadrados mais caros variam de 6.100 a 6.500 reais, em Bigorrilho, Campo Comprido e Centro. Gottschild explica que pela faixa de preço de 300.000, no Centro, por exemplo, é possível comprar um imóvel novo ou semi-novo com um dormitório. Ele cita o exemplo de um apartamento de 290.000 reais, com um dormitório e 54 m² de área útil, próximo a um shopping, ao Palácio Iguaçu e a 1,5 quilômetros da praça Tiradentes, que é o marco zero da cidade. O vice-presidente do Secovi comenta que de 2005 até hoje, o mercado imobiliário de Curitiba passou por uma forte valorização, mas ainda assim a cidade tem imóveis com preços mais baixos do que em outras capitais. “Curitiba ainda é uma cidade que tem preços mais baratos que o resto do Brasil. Mas, com o crescimento da economia, maiores investimentos de construtoras e maior facilidade nos financiamentos em bancos, o preço acabou encarecendo um pouco desde 2005”, afirma. Distrito Federal O Plano Piloto de Brasília, projetado em 1957, determinou que a região seria dividida “superquadras” residenciais, quadras comerciais e quadras de lazer. O conjunto destas áreas forma a região administrativa de Brasília, que tem o formato similar ao de um avião, por isso, alguns setores foram chamados de asas. Os imóveis que ficam em Brasília (ou dentro do Plano Piloto) são os mais caros da região. O preço médio do metro quadrado de um imóvel novo na Asa Sul e na Asa Norte, por exemplo, custa em média de 13.500 reais a 15.000 reais. E segundo o índice FipeZap de maio, o valor médio do metro quadrado no Distrito Federal é 8.254 reais, o mais caro do país. Com 300.000 reais, na Asa Sul, Asa Norte, no Setor Sudoeste e Noroeste (regiões do Plano Piloto), seria possível comprar no máximo uma quitinete, segundo Francisco Gomes Nunes, gerente comercial da Acontece Imobiliária, presente há 19 anos na região. “Quem tem 300.000 reais, na área de Brasília não encontra outro tipo de imóvel”, diz. Apenas em regiões administrativas mais afastadas, como Águas Claras e Taguatinga, seria possível comprar um imóvel de três dormitórios por 300.000 reais. Gomes explica que pelo fato de a região ter grande importância administrativa para o país, existe uma demanda constante por imóveis e os compradores geralmente têm alto poder aquisitivo, o que acaba elevando os preços. “Mas como nós tivemos uma forte alta nos últimos quatro anos, agora o mercado deve ter uma certa estabilidade”, opina. De acordo com um levantamento realizado pelo Portal Wimoveis, o maior site de classificados do Distrito Federal, em Brasília, não é possível encontrar um imóvel de três quartos por menos de 653.000 reais. E o preço médio de um imóvel com três quartos na região é de 930.000 reais. Florianópolis, SC O preço médio do metro quadrado dos imóveis usados em Florianópolis é 4.158 reais. O metro quadrado de imóveis novos, em bairros como Costeira do Pirajubaé, varia entre 4.100 a 4.200; em Agronômica de 6.800 a 7.000 reais; em Abraão e Campeche de 5.000 a 5.500; e em Jurerê de 9.500 a 9.700. Marcos Alcauza, diretor de vendas da imobiliária Brognoli, há 50 anos em Florianópolis, afirma que por 300.000 reais o comprador pode achar muitas ofertas de apartamentos com mais de 10 anos, três quartos e uma suíte, entre 80 e 85m², em bairros como Coqueiros, Estreito e Trindade, que não são os mais valorizados da cidade. “Na faixa de 300.000 reais é o preço que mais sai mesmo, são os valores pagos por compradores da classe média”, comenta. Com os mesmos 300.000 reais, em Jurerê, o reduto dos famosos e endinheirados de Floripa, seria possível no máximo comprar um imóvel de um dormitório, mas, segundo Alcauza, não existe este tipo de oferta. “A oferta mais baixa em Jurerê seria um apartamento de 15 anos, com dois dormitórios por 600.000 a 700.000 reais”, explica. O bairro é famoso por oferecer as principais opções de lazer da cidade, ter visibilidade internacional e por ter sido construído de forma planejada, com baixa taxa de habitação. Fortaleza, CE Não é difícil encontrar bons imóveis por 300.000 reais em Fortaleza. Com um preço médio de metro quadro de imóveis usados de 4.158 reais (valor fechado em maio) e de 4.410 para imóveis novos (março de 2012), se o comprador não fizer questão de ficar exatamante em um lançamento na Avenida Beira Mar, que fica na orla da praia, e aceitar um imóvel com alguns anos de uso, podem ser encontradas boas opções por este valor. A reportagem da EXAME.com chegou a encontrar um apartamento com vista para o mar, com três dormitórios mais dependência para empregados e duas vagas, no primeiro andar, mas sem elevador, por 295.000 reais. Ronaldo Vasconcelos, corretor da Imobiliária César Rêgo (há 30 anos no Ceará), diz que por 300.000 reais, um comprador encontraria com muita facilidade apartamentos de três dormitórios, de 70 a 80 m², com um mínimo de sete anos de uso, em bairros bons da cidade, como Papicu, Montese e José Bonifácio. “Se for um imóvel em Meireles ou Aldeota, aí o mesmo apartamento já vai ser mais caro”, explica. Aldeota, Cocó, Guararapes e Meireles, são os bairros mais caros da cidade. A média do metro quadrado nestas regiões varia de 5.001 reais a 6.200 reais. “Em Meirelles, que é o melhor bairro de Fortaleza, tem apartamentos de oito anos, com 77 m² e três dormitórios pequenos por 390.000 reais”, diz Vasconcelos. Recife, PE Segundo o índice FipeZap, a variação do preço médio do metro quadrado de imóveis usados em Recife chegou a 12,5% de janeiro a maio de 2012, e entre maio de 2011 e maio de 2012 a alta chegou a 31,8%. Foram as maiores variações entre as sete regiões avaliadas pelo índice, que representam as maiores cidades do país. No mês de maio, o preço médio do metro quadrado do imóvel usado fechou em 5.288 reais. O preço médio do metro quadrado de imóveis novos, até março de 2012, era de 4.400 reais. Roberto Rios, sócio-diretor, da Eduardo Feitosa Imobiliária, que comercializa em média 40 milhões de reais por mês em imóveis novos na cidade, diz que a maior procura tem sido por imóveis na faixa de 300.000 e 350.000 reais, que variam entre 60 e 65 m². “É um produto que tem se vendido muito. E nesta faixa de preço, o mais comum são apartamentos de três quartos e uma suíte”, diz. Este tipo de imóvel pode ser facilmente encontrado em bairros como Madalena, Pina e Tamarineira, que não são os mais valorizados da cidade, mas também não se encaixam entre os bairros mais afastados da região central. Rios explica que as maiores facilidade de crédito para financiamento e novos empreendimentos da cidade e região de Recife têm sido responsáveis pela valorização do mercado imobiliário. Ele destaca projetos como a construção da Cidade da Copa no município de São Lourenço da Mata, a 19 km de Recife, o projeto cidade planejada no entorno do porto de Suape, a 50 km de Recife e a construção da fábrica da Fiat no município de Goiana, a 64 km do Recife. “Algumas pessoas que moravam aqui e foram para o Sudeste agora estão até voltando para aproveitar a onda dos novos investimentos”, diz. Rio de Janeiro, RJ O Rio de Janeiro tem o segundo metro quadrado mais caro do país, ficando atrás apenas do Distrito Federal, segundo o índice FipeZap. O preço médio do metro quadrado na cidade em maio ficou em 7.991 reais. Com 300.000 reais é possível comprar apartamentos de dois ou três dormitórios fora da zona sul da cidade, em bairros menos centrais, como Irajá, na Zona Norte, ou Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá, na Zona Oeste. “Em um lugar como Leblon, Ipanema, Botafogo, com 300.000 reais, se der muita sorte, no máximo, você encontra um conjugado, mas bem acabado e sem vaga”, explica o diretor da Lopes no Rio de Janeiro, Luigi Gaino Martins. Os bairros de Ipanema e Leblon são os mais caros do Brasil, com o preço médio do metro quadrado do imóvel usado custando entre 16.000 a 18.000 reais. Por este valor, com 300.000 reais, seria possível comprar apenas 17m² nos dois bairros. Em Ipanema a situação piora em relação a imóveis novos, com um metro quadrado médio custando de 35.000 reais a 36.000 reais, o comprador não conseguiria chegar a comprar mais de 10 m². As novas obras de hotelaria e infraestrutura para a Copa do Mundo e a instalação de Unidades de Polícia Pacificadora na cidade são os maiores fatores de valorização do mercado imobiliário da cidade atualmente. Em 2010, por exemplo, após a instalação das UPP na Tijuca, o valor do metro quadrado chegou a dobrar. São Paulo, SP Na capital paulista, o preço médio do metro quadrado de imóveis usados é de 6.448 reais, ficando atrás apenas do Rio de Janeiro e de Brasília, na comparação entre as maiores cidades do país. Entre os imóveis novos, a média cai para 6.110. A cidade passou por um momento de forte alta nos últimos anos, mas neste ano as vendas foram reduzidas a um terço na comparação com 2010. A variação do preço do metro quadrado de imóveis usados na cidade foi de 6,4% entre janeiro e maio de 2012, segundo o índice FipeZap. A diretora de atendimento da Imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle, afirma que em São Paulo a faixa de preço mais comum nas compras de imóveis tem sido 350.000 reais. Ela conta que com 300.000 reais, na capital, as principais opções são imóveis de dois dormitórios em bairros menos concorridos, como Vila Sônia (Zona Oeste), Vila Nova Sabará (Zona Sul), Vila Guilherme (Zona Norte), Mooca e Belém (ambos na Zona Leste) ou apartamentos de um dormitório em bairros mais concorridos como Bela Vista, Brooklin e Aclimação. “Estes são os dois tipos de produtos mais vendidos em São Paulo hoje”. Mirella diz que por 300.000 reais, a Lopes, por exemplo, tem ofertas de imóveis novos de três dormitórios na Vila Nova Sabará ou de um dormitório na Aclimação, em frente ao parque. Pelo mesmo valor, segundo a diretora da Lopes, seria difícil encontrar imóveis no Jardim Europa e na Vila Nova Conceição, bairros que se enquadram na faixa de maior preço médio de metro quadrado da cidade tanto entre imóveis novos (de 15.500 a 17.000) quanto entre os imóveis usados (8.501 a 10.000). São Caetano do Sul, SP O preço médio do metro quadrado de imóveis usados em São Caetano do Sul é de 4.266 reais. “São Caetano sempre foi uma região desejada, é bem segura, é uma cidade bem organizada, com qualidade de vida e o Park Shopping São Caetano trouxe o que estava faltando para o município”, diz a diretora de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle. Mirella diz que na faixa dos 300.000 reais é possível comprar um imóvel de dois dormitórios com uma suíte com área total de 60 m² no bairro de Cerâmica, por exemplo, onde fica o shopping. Cerâmica e Jardim São Caetano são os bairros mais caros da cidade, nas duas regiões o preço médio do metro quadrado de imóveis usados custa entre 5.001 a 5.200 reais. Além de a cidade ser a mais valorizada da região do ABC (que é formada pelos municípios de Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano) pela qualidade de vida, a próximidade de São Paulo e os preços pelo menos 25% mais baixos do que os da capital têm atraído muitos moradores. (Exame.com)

Aplicação em imóveis passa por acomodação

Os imóveis fizeram a festa de muitos nos últimos anos. A retomada da produção e do crédito somada à ascensão econômica e social e ao declínio dos juros provocaram o crescimento da demanda e a supervalorização. Mas se o setor começa a se reacomodar em patamares menos vistosos, ainda sobram nichos para quem tem capital disponível. Para o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, os imóveis são uma opção ao investidor que quer distância da instabilidade das ações e busca alternativa às aplicações financeiras. Mas não para retorno em curto prazo. Segundo ele, o comportamento dos últimos três ou quatro anos não é a realidade do setor, mas com juros mais baixos os ganhos imobiliários a médio prazo se tornam competitivos. “Investir em um imóvel para locação que renda 7% ao ano em outros períodos poderia ser baixo. Agora não é mais”, exemplifica. Nichos até recentemente aquecidos tendem à reacomodação, como o dos imóveis comerciais. “Se a economia não tiver comportamento adequado, pode ser que a oferta não seja absorvida”, diz Bernardes. O surgimento de ofertas estimuladas por descontos, promoções ou promessas de renda garantida por um certo período é um sinalizador de preços em queda. “Neste mercado não existe desconto, mas preço que caiu”, analisa Luiz Roberto Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (Ibef). “Em vez de revisar o preço, o vendedor oferece um benefício para manter o valor do imóvel”. Outro forte indício de acomodação é a entrega de imóveis com unidades disponíveis, invalidando a atratividade de aquisição na planta para a venda na entrega das chaves – a incorporadora sempre terá melhores condições de oferta do que o investidor. “Se não for para ocupar o imóvel, não é o melhor momento para investir no mercado da produção da indústria imobiliária. Os preços estão muito elevados”, diz Luiz Eduardo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). O quadro que desponta no segmento residencial está se delineando também no segmento comercial. Em grandes centros, como São Paulo, preço, ocupação e rentabilidade subiram. Mas o mercado é para especialistas. Para João da Rocha Lima Junior, coordenador do Núcleo de Real State da escola Politécnica da Universidade de São Paulo, a melhor opção é investir em um grande empreendimento, via fundo imobiliário, já que proprietários individuais de imóveis menores estão mais expostos a fatores incontroláveis como a deterioração do produto pela qualidade de ocupação dos vizinhos. “É mais razoável participar de uma comunidade financeira do que uma imobiliária, cujos interesses podem ser conflitantes”, avalia. (Valor Econômico)

STJ libera juros na obra

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as construtoras podem cobrar juros nas prestações durante a construção no caso de venda de imóveis na planta, além da correção monetária. A decisão tomada pela Segunda Seção da Corte encerra as divergências que havia entre as turmas e uniformiza a jurisprudência dentro do STJ. Isso significa que todas as ações de consumidores questionando a legalidade da cobrança que chegarem ao tribunal serão rejeitadas. Em 2010, a Quarta Turma havia decidido que a cobrança era ilegal. No STJ, a questão era dividida. Até que a construtora Queiroz Galvão entrou com um recurso chamado embargo de divergência, para uniformizar as decisões, que foi julgado na semana passada. Até 2001, as construtoras cobravam juros de 1% ao mês, mesmo durante a fase de construção, mais a atualização pelo índice setorial - o mais usado é o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), da Fundação Getulio Vargas. Naquele ano, portaria da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça proibiu a cobrança, por considerá-la abusiva. Os tribunais estaduais também vinham dando ganho de causa aos consumidores. Os ministérios públicos nos estados então firmaram Termo de Ajuste de Conduta (TAC) para que as construtoras deixassem de cobrar o encargo até a entrega das chaves. O mesmo aconteceu no Distrito Federal e o TAC foi assinado por algumas empresas do setor. Desde então, praticamente todo o mercado no DF aboliu os juros durante a construção, com as prestações sendo corrigidas apenas pelo INCC. Somente após a entrega do imóvel, é cobrado o juro de 1% ao mês mais correção pelo IGP-M da FGV, se o financiamento for pela construtora. Apesar da decisão favorável, os empresários avaliam que a tendência das construtoras é de não voltarem a exigir esses encargos durante a obra. "Houve a unificação do entendimento pelo STJ para que não houvesse dúvidas. Mas acredito que o mercado não vai romper essa prática de não cobrar juros, porque já está consolidada", afirmou o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), João Paulo Rio Tinto de Matos. As empresas do DF também devem manter os contratos futuros como foram ajustados com o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), sem juros na fase de construção, afirmou o vice-presidente da Ademi-DF, Adalberto Valadão. "A decisão do STJ coloca a limpo essa situação, mas não deve alterar as regras atualmente vigentes", disse. No STJ, a cobrança foi considerada legal por seis votos a três. "Ninguém duvida que esses juros compensatórios, em período anterior à entrega das chaves, se não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com a boa ou má intenção do incorporador", argumentou o ministro Antonio Carlos Ferreira, que foi seguido por outros cinco (Isabel Gallotti, Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Raul Araújo e Massami Uyeda). Foram contra os ministros Sidnei Beneti (relator do recurso), Paulo de Tarso Sanseverino e Nancy Andrighi. (Correio Braziliense)

Para especialistas, bancos acompanharão decisão da Caixa

Está próxima do limite a taxa de juros de 7,8% ao ano praticada pela Caixa Econômica Federal para financiamentos imobiliários. Mas especialistas consultados pelo Estado acreditam na capacidade de redução dos índices praticados pelos outros bancos comerciais brasileiros. "Olhando o segmento como um todo, posso dizer que, se as outras instituições querem aumentar sua participação no crédito imobiliário, que não é o principal negócio delas, terão de acompanhar a Caixa. Talvez estejam analisando o que podem fazer", avalia o professor Bruno Cals, especialista no mercado imobiliário da Fundação Instituto de Administração (FIA). Apesar da premência de busca de competitividade, o coordenador da pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), Ricardo Gonçalves,espera um comportamento cauteloso das empresas bancárias no médio prazo. "Ampliando o tempo máximo de financiamento, deve-se fazer uma conta que leve em consideração a inadimplência. Haverá mais pessoas endividas no Brasil", diz. Obstáculos. O governo federal, segundo Bruno Cals, implementou medidas para diminuir o spread dos bancos -como é chamada a diferença entre o que eles cobram dos mutuários em relação ao que eles pagam aos correntistas pelo uso dos recursos aplicados -, mas ainda tem impedimentos para ampliar o crédito no País. "Sessenta por cento do dinheiro colocado na poupança é usado para o crédito imobiliário. E, no Brasil, ela é pequena." Cals ressalta ainda como uma dificuldade o limite de alavancagem dos bancos nacionais - que podem emprestar até 11 vezes mais que o patrimônio líquido. "Pode ser preciso um aporte do governo federal para expandir o crédito da Caixa Econômica." De acordo com o diretor executivo de estudos financeiros da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira, os custos de administração, a inadimplência e o rendimento da poupança-principal fonte de recursos para o crédito habitacional no País - impedem quedas mais acentuadas nas taxas. Mesmo assim, ele admite a possibilidade de reduções discretas, principalmente pela tendência de baixa na taxa Selic, com a qual a poupança está relacionada." A Selic vai cair mais um pouco, mas não muito. Acredito mais que as outras linhas se aproximem das da Caixa" (O Estado de São Paulo)