A já esperada desaceleração do mercado imobiliário, com as empresas revendo metas de lançamentos para priorizar rentabilidade, tende a garantir fôlego ao inexplorado e pulverizado segmento de imóveis usados, o que começa a alterar a dinâmica das principais empresas do setor. Em linhas gerais, desde meados do ano passado, as construtoras e incorporadoras passam por um período em que precisam colocar a casa em ordem a fim de retomar rentabilidade e gerar caixa, movimento que deve se manter pelo menos na primeira metade deste ano.
Segundo estimativa da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci) no Brasil, o volume de lançamentos este ano deve superar ligeiramente o realizado em 2011, com acréscimo de apenas 3 ou 4 por cento, cenário bastante distinto do visto em 2010, por exemplo, quando o mercado sofreu uma avalanche de imóveis novos.
"Essa tendência é positiva e gera liquidez para o mercado de usados, que acaba sendo oxigenado", disse o presidente da Fiabci no Brasil, Basilio Jafet, que também é vice-presidente do sindicato da habitação Secovi-SP.
Nesse sentido, empresas inicialmente formadas para atender o mercado de lançamentos começam a se voltar para o segmento secundário, a exemplo de Brasil Brokers e Lopes.
A Lopes espera avançar no mercado de imóveis secundários ao intensificar as aquisições nesse segmento em 2012, após ter mais de 20 por cento da receita líquida do ano passado proveniente das vendas de usados, antes com participação marginal nos negócios da empresa.
"(Os imóveis) usados são o grande mercado para crescimento... Ainda temos um enorme caminho a percorrer e uma enorme oportunidade de crescimento", disse o vice-presidente financeiro da Lopes, Marcello Leone, ao comentar o balanço de 2011 na última semana.
Segundo o executivo, alvo de um perfil diferente de consumidor, o imóvel usado tende a ser mais demandado por pessoas que priorizam a localização do empreendimento, enquanto os lançamentos costumam ser mais atrativos por atributos como área de lazer.
Embora não haja estatísticas apuradas quanto ao segmento secundário no país, a Brasil Brokers estima que o nicho represente de 70 a 75 por cento do volume de transações no mercado imobiliário nacional, sendo que a empresa detém perto de 2 por cento.
De acordo com o vice-presidente financeiro e de Relações com Investidores da companhia, Álvaro Soares, o segmento de usados responde por cerca de 15 por cento do volume de vendas da companhia, que tem como meta alcançar "algo entre 30 e 35 por cento nos próximos cinco anos".
"Mas é uma tarefa árdua, este é um mercado pulverizado... Nós e a Lopes estamos fazendo aquisições. Não há empresas grandes para comprar como tínhamos no mercado primário", disse ele à Reuters.
A Brasil Brokers tem planos de abrir 21 lojas em 2012, além de comprar empresas.
Soares disse que a companhia tem entre 100 milhões e 150 milhões de reais para destinar a aquisições. "O objetivo é comprar de cinco a oito empresas por ano nos próximos dois anos", afirmou.
O DILEMA DOS PREÇOS
Um dos temas que mais aquece as discussões envolvendo o mercado imobiliário no Brasil -os preços dos imóveis- também divide representantes do setor quando se trata de usados.
Atualmente, a diferença de preços entre imóveis usados e novos é de cerca de 30 por cento, segundo Soares, da Brasil Brokers, embora exista muita oscilação.
"Ha um ano chegou a 20 por cento, mas já foi de 40 por cento há três anos", disse ele. "Existe a tendência de os preços começarem a convergir. Quanto mais maduro o mercado fica, mais forte é a tendência desta lacuna fechar."
Uma pesquisa da Reuters mostrou na última semana que os preços de imóveis residenciais no Brasil devem subir mais que o esperado anteriormente neste ano em meio à recuperação da economia, adiando a expectativa de uma estabilização por pelo menos alguns trimestres após a disparada dos preços nos últimos anos.
"A tendência é de que (os preços) ainda subam, porém de forma mais controlada do que no passado", afirmou a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, que também estima uma diferença de 30 a 40 por cento no valor dos usados ante os novos.
Mas há quem veja na oferta de imóveis novos, resultado da conclusão do ciclo de construção que começa a acontecer agora após o forte ritmo de lançamentos em 2010, uma janela de oportunidade para o segmento de usados em termos de preços.
"Existe um grande estoque de imóveis novos em produção, que começa a entrar na fase de entrega. Fato que muito provavelmente forçará uma baixa no valor dos imóveis usados", disse o diretor-executivo de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Costa Rezende.
Em sentido contrário, Jafet, da Fiabci, descarta qualquer movimento de queda nos preços, tanto dos imóveis novos quanto dos usados.
"Os custos ainda estão muito elevados e é muito difícil haver queda de preço no caso dos novos", disse ele. "Com isso, os preços dos usados também tendem a se manter em alta, porque há uma migração da demanda para o usado."
Conforme Jafet, os preços de imóveis em geral devem ficar muito próximos da inflação este ano. (Reuters)
quinta-feira, 5 de abril de 2012
Preço dos imóveis deve parar de subir mais que a inflação
A alta dos preços dos imóveis do Brasil não deve parar em 2012, mas com certeza ela já começou a "murchar", de acordo com especialistas. De janeiro de 2008 a fevereiro de 2012, a valorização dos preços médios do metro quadrado (m²) em São Paulo e Rio de Janeiro chegou a 145,8%, segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a Zap Imóveis. Porém, no primeiro trimestre deste ano, os preços ficaram praticamente estáveis nas duas cidades, conforme informações dos sindicatos da habitação dos Estados. A expectativa é que esses preços se consolidem em 2012 e cheguem até a cair em algumas regiões nos próximos dois ou três anos, segundo especialistas.
De janeiro de 2008 a fevereiro de 2012, a valorização do m² no município de São Paulo chegou a 129,5%, enquanto no Rio de Janeiro foi de 162,1%, conforme pesquisa Fipe/Zap. Só de 2010 para 2011, a alta em seis capitais do País (Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador) e no Distrito Federal foi de 26%.
Para o professor da Faculdade de Economia e Administração (FEA) da Universidade de São Paulo (USP), Luiz Paulo Fávero, a estabilização dos preços do mercado imobiliário já começou, mas a tendência só deve se consolidar no final do ano. Há até uma previsão de queda nos preços nos próximos anos. "É possível dizer que a bolha já começou a murchar. Os preços subiram a patamares impraticáveis, a tendência agora é de queda, mas que deve ser verificada apenas nos próximos dois a três anos", diz.
No entanto, segundo ele, regiões residenciais mais centrais e outras com pouca possibilidade de instalação de novos empreendimentos, não devem ter queda nos preços. "Em São Paulo, bairros como Moema, Itaim, Ibirapuera, por exemplo, não devem ter queda de preços. No Rio, a mesma coisaocorre em bairros como Leblon, Ipanema. É a questão da oferta e da procura. Aquelas regiões com pouca oferta e grande demanda, vão continuar com alta de preços. Mas nas regiões que tiveram muitos lançamentos nos últimos anos é possível pensar em um a queda de preços', diz Fávero.
Emprego e crédito ainda sustentam tendência de alta - O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, explica que o alto déficit habitacional no País, ou seja, o número de pessoas sem moradia, aliado aos recursos crescentes disponibilizados pelo governo para financiamento imobiliário, faz com que as vendas de imóveis continuem altas no País e acabem freando o ajuste de preços. "O mercado vai permanecer estável, com crescimentos de preços lentos, que acompanham a inflação, pois com o desemprego cada vez menor e a formalização do mercado, o efeito no setor é expressivo", conta.
A comercialização de imóveis novos deve ter um crescimento de 5% a 10% em 2012 em relação ao ano de 2011, o que foi parcialmente comprovado pela alta no primeiro trimestre do ano, segundo o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. "As medidas do governo de redução das taxas de juros, diminuição dos encargos trabalhistas em alguns setores e ampliação dos financiamentos devem garantir boas vendas no ano, principalmente no segundo semestre, que é responsável por dois terços das negociações", diz.
A perspectiva para 2012 em São Paulo é de uma readequação do mercado imobiliário, que deve diminuir proporcionalmente os lançamentos de um ou dois dormitórios e oferecer lançamentos de quatro quartos, acima de R$ 500 mil, voltados para as classes A e A+. "O estoque de quatro dormitórios é baixo então já percebemos uma tendência de novos lançamentos que venham a suprir essa demanda", afirma Petrucci.
Já na capital fluminense, a venda de imóveis de um ou dois dormitórios continua alta, diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ), Leonardo Schnieder. E o setor de alto luxo também deve continuar aquecido. "A demanda é muito maior que a oferta, principalmente porque o Brasil vive um momento de grande visibilidade no cenário internacional", afirma. (Terra – Notícias)
De janeiro de 2008 a fevereiro de 2012, a valorização do m² no município de São Paulo chegou a 129,5%, enquanto no Rio de Janeiro foi de 162,1%, conforme pesquisa Fipe/Zap. Só de 2010 para 2011, a alta em seis capitais do País (Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador) e no Distrito Federal foi de 26%.
Para o professor da Faculdade de Economia e Administração (FEA) da Universidade de São Paulo (USP), Luiz Paulo Fávero, a estabilização dos preços do mercado imobiliário já começou, mas a tendência só deve se consolidar no final do ano. Há até uma previsão de queda nos preços nos próximos anos. "É possível dizer que a bolha já começou a murchar. Os preços subiram a patamares impraticáveis, a tendência agora é de queda, mas que deve ser verificada apenas nos próximos dois a três anos", diz.
No entanto, segundo ele, regiões residenciais mais centrais e outras com pouca possibilidade de instalação de novos empreendimentos, não devem ter queda nos preços. "Em São Paulo, bairros como Moema, Itaim, Ibirapuera, por exemplo, não devem ter queda de preços. No Rio, a mesma coisaocorre em bairros como Leblon, Ipanema. É a questão da oferta e da procura. Aquelas regiões com pouca oferta e grande demanda, vão continuar com alta de preços. Mas nas regiões que tiveram muitos lançamentos nos últimos anos é possível pensar em um a queda de preços', diz Fávero.
Emprego e crédito ainda sustentam tendência de alta - O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, explica que o alto déficit habitacional no País, ou seja, o número de pessoas sem moradia, aliado aos recursos crescentes disponibilizados pelo governo para financiamento imobiliário, faz com que as vendas de imóveis continuem altas no País e acabem freando o ajuste de preços. "O mercado vai permanecer estável, com crescimentos de preços lentos, que acompanham a inflação, pois com o desemprego cada vez menor e a formalização do mercado, o efeito no setor é expressivo", conta.
A comercialização de imóveis novos deve ter um crescimento de 5% a 10% em 2012 em relação ao ano de 2011, o que foi parcialmente comprovado pela alta no primeiro trimestre do ano, segundo o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. "As medidas do governo de redução das taxas de juros, diminuição dos encargos trabalhistas em alguns setores e ampliação dos financiamentos devem garantir boas vendas no ano, principalmente no segundo semestre, que é responsável por dois terços das negociações", diz.
A perspectiva para 2012 em São Paulo é de uma readequação do mercado imobiliário, que deve diminuir proporcionalmente os lançamentos de um ou dois dormitórios e oferecer lançamentos de quatro quartos, acima de R$ 500 mil, voltados para as classes A e A+. "O estoque de quatro dormitórios é baixo então já percebemos uma tendência de novos lançamentos que venham a suprir essa demanda", afirma Petrucci.
Já na capital fluminense, a venda de imóveis de um ou dois dormitórios continua alta, diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ), Leonardo Schnieder. E o setor de alto luxo também deve continuar aquecido. "A demanda é muito maior que a oferta, principalmente porque o Brasil vive um momento de grande visibilidade no cenário internacional", afirma. (Terra – Notícias)
Páscoa: aluguel de imóveis para feriado varia de R$ 150 a R$ 1.200 por dia
SÃO PAULO – Quem pretende aproveitar os três dias de folga no feriado de Páscoa deve ficar atento à média dos preços das diárias dos imóveis. Segundo dados divulgados pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) nesta segunda-feira (2), o menor valor médio encontrado, de R$ 150 por dia, foi o de casas de dois cômodos, no Litoral Sul - onde estão a Praia Grande e Peruíbe. O mesmo valor foi cobrado para apartamentos de um dormitório na mesma região.
O maior valor, de R$ 1.200 por dia, foi o de casas de quatro dormitórios em Botucatu, interior de São Paulo.
"Independentemente da queda das diárias, ainda dá tempo de negociar descontos em todas essas cidades, basta procurar os corretores e imobiliárias que são os intermediários contratados pelos proprietários para alugar esses imóveis", disse o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. "Mas os interessados devem fazer isso logo, imediatamente, porque pode haver um "tsunami" de interessados de última hora caso, por exemplo, o tempo se firme", aconselha.
Quanto custa
Na tabela abaixo, é possível conferir o valor médio das diárias das casas e apartamentos oferecidos no litoral paulista para o próximo feriado:
Tipo Litoral Sul Litoral Centro Litoral Norte
Apartamento (quitinete) - - -
Casa (dois cômodos) R$ 150 - -
Casa (um quarto) R$ 200
Apartamento (um quarto) R$ 150 R$ 252,50 R$ 182,86
Casa (dois quartos) R$ 250,83 R$ 316,67 R$ 356,25
Apartamento (dois quartos) R$ 245 R$ 378,57 R$ 332,22
Casa (três quartos) R$ 388,89 - R$ 500,36
Apartamento (três quartos) R$ 350 R$ 950 R$ 512,50
Casa (quatro quartos) - R$ 500 R$ 1.008,33
Apartamento (quatro quartos) R$ 450 R$ 690 -
Fonte: Creci-SP
Variações
Apenas para se ter uma ideia, passar três dias (de 6 a 8 de abril) em um apartamento de três dormitórios no Litoral Central representa um gasto de R$ 2.850, enquanto no litoral Sul o gasto seria de algo em torno de R$ 1.050 e, no Norte, de R$ 1.537,50.
Ainda segundo o Creci, houve 12 quedas em relação à Páscoa passada. A maior foi verificada entre apartamentos de um quarto no Litoral Norte, cuja diária passou de R$ 456,67, na Páscoa de 2011, para R$ 182,86, na deste ano, queda de 59,96%.
Das cinco altas que ocorreram entre os períodos, as duas maiores foram a de apartamentos de um dormitório no Litoral Centro, cujas diárias mais do que dobraram, passando de R$ 120 para R$ 252,67, e a das casas de dois dormitórios no Litoral Norte, que subiram 43,81%, de R$ 247,73 para R$ 356,25.
Levantamento
O Creci-SP pesquisou ainda o número de pessoas permitidas por apartamento ou casa, que varia conforme o tamanho. Em média, são aceitas entre 4 a 6 pessoas em apartamentos de um dormitório. Imóveis com quatro dormitórios aceitam geralmente entre 10 e 18 pessoas.
O levantamento foi feito com 52 imobiliárias nas cidades de Mongaguá, Itanhaém, Guarujá, Caraguatatuba, Bertioga, Peruíbe, Praia Grande, Santos, São Sebastião, São Vicente, Ubatuba, Campos do Jordão, Socorro, São Luiz do Paraitinga, Águas de Lindóia e Botucatu.
Fonte: Infomoney
O maior valor, de R$ 1.200 por dia, foi o de casas de quatro dormitórios em Botucatu, interior de São Paulo.
"Independentemente da queda das diárias, ainda dá tempo de negociar descontos em todas essas cidades, basta procurar os corretores e imobiliárias que são os intermediários contratados pelos proprietários para alugar esses imóveis", disse o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. "Mas os interessados devem fazer isso logo, imediatamente, porque pode haver um "tsunami" de interessados de última hora caso, por exemplo, o tempo se firme", aconselha.
Quanto custa
Na tabela abaixo, é possível conferir o valor médio das diárias das casas e apartamentos oferecidos no litoral paulista para o próximo feriado:
Tipo Litoral Sul Litoral Centro Litoral Norte
Apartamento (quitinete) - - -
Casa (dois cômodos) R$ 150 - -
Casa (um quarto) R$ 200
Apartamento (um quarto) R$ 150 R$ 252,50 R$ 182,86
Casa (dois quartos) R$ 250,83 R$ 316,67 R$ 356,25
Apartamento (dois quartos) R$ 245 R$ 378,57 R$ 332,22
Casa (três quartos) R$ 388,89 - R$ 500,36
Apartamento (três quartos) R$ 350 R$ 950 R$ 512,50
Casa (quatro quartos) - R$ 500 R$ 1.008,33
Apartamento (quatro quartos) R$ 450 R$ 690 -
Fonte: Creci-SP
Variações
Apenas para se ter uma ideia, passar três dias (de 6 a 8 de abril) em um apartamento de três dormitórios no Litoral Central representa um gasto de R$ 2.850, enquanto no litoral Sul o gasto seria de algo em torno de R$ 1.050 e, no Norte, de R$ 1.537,50.
Ainda segundo o Creci, houve 12 quedas em relação à Páscoa passada. A maior foi verificada entre apartamentos de um quarto no Litoral Norte, cuja diária passou de R$ 456,67, na Páscoa de 2011, para R$ 182,86, na deste ano, queda de 59,96%.
Das cinco altas que ocorreram entre os períodos, as duas maiores foram a de apartamentos de um dormitório no Litoral Centro, cujas diárias mais do que dobraram, passando de R$ 120 para R$ 252,67, e a das casas de dois dormitórios no Litoral Norte, que subiram 43,81%, de R$ 247,73 para R$ 356,25.
Levantamento
O Creci-SP pesquisou ainda o número de pessoas permitidas por apartamento ou casa, que varia conforme o tamanho. Em média, são aceitas entre 4 a 6 pessoas em apartamentos de um dormitório. Imóveis com quatro dormitórios aceitam geralmente entre 10 e 18 pessoas.
O levantamento foi feito com 52 imobiliárias nas cidades de Mongaguá, Itanhaém, Guarujá, Caraguatatuba, Bertioga, Peruíbe, Praia Grande, Santos, São Sebastião, São Vicente, Ubatuba, Campos do Jordão, Socorro, São Luiz do Paraitinga, Águas de Lindóia e Botucatu.
Fonte: Infomoney
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