Bairros como o Brás, o Pari e o Bom Retiro começam a ser redescobertos pelo mercado imobiliário.
São Paulo – Um movimento que tem suas raízes na década de 1970 deve ganhar força no mercado imobiliário da cidade de São Paulo nos próximos anos. Bairros próximos ao centro, como o Brás, Pari e Bom Retiro, prometem chamar cada vez mais atenção de construtoras e incorporadoras para empreendimentos residenciais.
Com a escassez de terrenos em outras regiões da cidade, as alternativas agora começam a ser bairros de vocação industrial, onde os galpões sem uso podem dar lugar a espaços suficientemente grandes para a construção de imóveis residenciais. “A indústria começou a sair da cidade de São Paulo em meados da década de 1970 por uma série de motivos, que vão desde a dificuldade de entrar com carretas na cidade, até a poluição sonora que incomodava a população”, explica Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Sobraram então os galpões que abrigavam as grandes fábricas. Embora alguns deles sejam tombados e não possam ser demolidos, ainda sobram boas opções disponíveis para o mercado imobiliário.
Mas porque a região demorou para entrar definitivamente no radar das incorporadoras? Em primeiro lugar, porque esses bairros nunca tiveram perfil residencial e por isso não chamavam atenção das grandes empresas. “O empresariado não enxergava essas áreas como opção para crescer em habitação”, afirma Pompéia.
utro ponto foi a degradação do Centro, que por muito tempo fez com que a região e as proximidades não fossem consideradas como opção de moradia pela população. Vale lembrar que o Centro abriga a Cracolândia, ponto de intenso consumo de drogas. Eduardo Machado, diretor de incorporações da PDG São Paulo, afirma que as políticas públicas anunciadas para a revitalização do Centro devem atrair cada vez mais moradores para a região. “Nas grandes cidades do mundo, como Nova York e Paris, os centros são regiões muito valorizadas. Em São Paulo há um atraso em relação a isso”, afirma. A PDG é umas das empresas que aposta nesse movimento imobiliário. Machado afirma que a velocidade de absorção dos lançamentos chega a ser até maior que em outros pontos da cidade. A empresa lançou em maio o edifício residencial Urbe. Das 216 unidades do prédio, hoje apenas três continuam disponíveis.
Outra empresa que resolveu apostar nessa tendência, olhando principalmente para os bairros próximos ao Centro, foi a Requadra Desenvolvimento Imobiliário, que está lançando duas torres residenciais no Brás, com um total de 440 apartamentos. “Atuamos há muito tempo no Centro de São Paulo e sabemos que há uma demanda forte na região. Nos bairros centrais, porém, há muita dificuldade de encontrar terreno disponível e com documentação em dia. Por isso, começamos a procurar locais próximos”, afirma Marcos França, diretor comercial da Requadra. O local onde ficarão as torres abrigava galpões industriais. Os apartamentos variam entre 28 metros quadrados e 50 metros quadrados e os preços, que ainda não são definitivos, devem ficar entre 135.000 reais e 310.000 reais. França concorda com a tendência de crescimento da região. “As incorporadoras estavam trabalhando primeiro em bairros mais óbvios”, afirma.
Além da demanda de quem trabalha na região, o mercado também pode esperar moradores que trabalham no Brás, Bom Retiro e Pari. “As opções residenciais da região são construções muito antigas, que em geral não têm nem vaga de garagem”, afirma França. Segundo a Associação de Lojistas do Brás (Alobrás), a região gera cerca de 150.000 empregos diretos e 300.000 indiretos. A circulação média diária é de 300.000 pessoas, com pico de 1 milhão.
Embora a alta de preços também assole os novos pontos para empreendimentos residenciais, o valor do metro quadrado ainda está muito abaixo de locais tradicionais de São Paulo. “Como essa região ainda não foi descoberta, traz preços relativamente bons quando comparados com os de outros bairros”, afirma Pompéia, da Embraesp.
Enquanto o metro quadrado no Brás gira em torno de 4.300 reais, na região entre Ibirapuera e Vila Nova Conceição, o valor supera os 9.000 reais. A alta, porém, já é mais forte que no centro. Enquanto o metro quadrado de apartamentos na Sé caiu 4,9% em outubro ante setembro, o valor no Brás subiu 4,40% no mesmo período, segundo o índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados.
Marcos França, da Requadra, acredita que a alta recentemente observada foi resultado de uma série de fatores do cenário econômico, como a maior oferta de crédito. “Essa valorização que vimos já passou. Os preços não devem continuar subindo no ritmo que vinham subindo”, afirma.
Em toda a região metropolitana de São Paulo, Pompéia estima que, se continuasse produzindo no ritmo atual, o mercado imobiliário ainda teria demanda forte por ao menos mais dez anos, mas ainda assim, os preços não devem continuar crescendo no mesmo ritmo. “Em 2012, podemos começar a ter uma acomodação de preços, que deve preceder a queda”, diz.
Perfil
A aposta é que o Centro e proximidades atrairão um público de pessoas solteiras ou casais jovens. As grandes famílias não devem ser maioria na região. “Observamos que os imóveis de um dormitório têm venda mais rápida do que outros”, afirma Machado, da PDG. As três unidades que ainda estão disponíveis do empreendimento Urbe, da empresa, são de dois dormitórios. “As opções de um dormitório foram vendidas primeiro”, afirma.
Fonte: Exame
quarta-feira, 16 de novembro de 2011
Os riscos da venda direta
Especialista em Direito Imobiliário alerta para as dificuldades que o proprietário enfrenta se vender o imóvel sem a intermediação do corretor de imóveis.
Pra quê corretor de imóveis? Esta é a pergunta que os proprietários podem fazer quando decidem vender o próprio imóvel. Afinal, se o dono da casa ou apartamento conhece como ninguém o produto que vai vender, ele mesmo pode fazê-lo sem a intermediação do profissional. Mas estes proprietários têm ciência do risco que correm?
O Diretor Jurídico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliário (IBEI) e especialista em Direito Imobiliário, Paulo Viana, ressalta em artigo postado no blog da entidade, as dificuldades enfrentadas pelo proprietário ao vender o imóvel sem corretor de imóveis.
Apego emocional: Viana explica em seu artigo “Venda direta: por que não fazer” que levar o negócio pelo lado da emoção pode distorcer a racionalidade que exige este processo. “Estas emoções distorcem a razão, levando ao posicionamento e apreciação inadequada do bem, em relação ao mercado, provocando a oferta deste por valor eventualmente acima ou abaixo do que o mercado está disposto a pagar, causando perda financeira ou dilação do tempo de venda”, comenta.
Viana ainda ressalta que o imóvel que é ofertado pelo valor correto tem mais chances de ser absorvido em menor tempo pelo mercado.
Exposição do proprietário: Sob o argumento de conhecer e visitar o imóvel, desconhecidos acabam por conseguir informações sobre o local e sobre as rotinas das pessoas que habitam no imóvel. “Estas informações podem ser utilizadas para a prática de crimes, expondo o vendedor e sua família a riscos desnecessários. O profissional habilitado indica determinado imóvel para o candidato a comprador, após obter certas informações do mesmo, tais como capacidade econômica, profissão, renda, volume de recursos disponíveis e tipo de imóvel desejado,” explica Viana.
Fragilidade: Ao negociar diretamente com o candidato a comprador, o proprietário fica vulnerável às suas próprias emoções, bem como às emoções do comprador. “O corretor imobiliário é treinado em técnicas de negociação e pode representar bem os interesses do vendedor de uma forma objetiva e profissional, isenta de emoções. É este profissionalismo que gera melhoria dos resultados, com ganhos expressivos para o vendedor, muito superiores ao custo dos honorários devidos ao corretor pela intermediação”.
Disponibilidade: “O corretor imobiliário fica 24 horas, 7 dias por semana e 30 dias por mês, a disposição, sobre aviso, pronto para atender ao candidato a comprador e mostrar o imóvel, o que dificilmente acontece com o proprietário vendedor, que geralmente tem outras atividades e interesses, que acabam por dificultar a realização do negócio,” comenta Viana.
Fonte: Redimob
Acesse o artigo completo Venda Direta: por que não fazer, no blog do Instituto IBEI.
Pra quê corretor de imóveis? Esta é a pergunta que os proprietários podem fazer quando decidem vender o próprio imóvel. Afinal, se o dono da casa ou apartamento conhece como ninguém o produto que vai vender, ele mesmo pode fazê-lo sem a intermediação do profissional. Mas estes proprietários têm ciência do risco que correm?
O Diretor Jurídico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliário (IBEI) e especialista em Direito Imobiliário, Paulo Viana, ressalta em artigo postado no blog da entidade, as dificuldades enfrentadas pelo proprietário ao vender o imóvel sem corretor de imóveis.
Apego emocional: Viana explica em seu artigo “Venda direta: por que não fazer” que levar o negócio pelo lado da emoção pode distorcer a racionalidade que exige este processo. “Estas emoções distorcem a razão, levando ao posicionamento e apreciação inadequada do bem, em relação ao mercado, provocando a oferta deste por valor eventualmente acima ou abaixo do que o mercado está disposto a pagar, causando perda financeira ou dilação do tempo de venda”, comenta.
Viana ainda ressalta que o imóvel que é ofertado pelo valor correto tem mais chances de ser absorvido em menor tempo pelo mercado.
Exposição do proprietário: Sob o argumento de conhecer e visitar o imóvel, desconhecidos acabam por conseguir informações sobre o local e sobre as rotinas das pessoas que habitam no imóvel. “Estas informações podem ser utilizadas para a prática de crimes, expondo o vendedor e sua família a riscos desnecessários. O profissional habilitado indica determinado imóvel para o candidato a comprador, após obter certas informações do mesmo, tais como capacidade econômica, profissão, renda, volume de recursos disponíveis e tipo de imóvel desejado,” explica Viana.
Fragilidade: Ao negociar diretamente com o candidato a comprador, o proprietário fica vulnerável às suas próprias emoções, bem como às emoções do comprador. “O corretor imobiliário é treinado em técnicas de negociação e pode representar bem os interesses do vendedor de uma forma objetiva e profissional, isenta de emoções. É este profissionalismo que gera melhoria dos resultados, com ganhos expressivos para o vendedor, muito superiores ao custo dos honorários devidos ao corretor pela intermediação”.
Disponibilidade: “O corretor imobiliário fica 24 horas, 7 dias por semana e 30 dias por mês, a disposição, sobre aviso, pronto para atender ao candidato a comprador e mostrar o imóvel, o que dificilmente acontece com o proprietário vendedor, que geralmente tem outras atividades e interesses, que acabam por dificultar a realização do negócio,” comenta Viana.
Fonte: Redimob
Acesse o artigo completo Venda Direta: por que não fazer, no blog do Instituto IBEI.
Antecipar o pagamento do imóvel pode ser uma boa alternativa
Não basta a prestação caber no bolso. Saiba quanto ganha o comprador, se quitar o imóvel antes do prazo.
Deixar de lado a emoção e ser mais racional na hora da aquisição da casa própria pode ser o fator mais complicado de ser colocado em prática. É necessário ter conhecimento de todas as possibilidades para compra, inclusive como antecipar o pagamento do imóvel, segundo o corretor de imóveis Rodrigo Barreto postou em seu blog.
“Há muitos clientes que levam em conta apenas se a prestação cabe no bolso. Não se preocupam muito com os descontos para quitação antecipada oferecida pelos bancos”, pontua Barreto.
Vantagens do pagamento antecipado
Contentar-se apenas em pagar a prestação mensal da casa própria pode render caro no final deste processo. “O valor do imóvel pode aumentar em média de 15 a 20% ao ano”, comenta.
A pedido do Redimob, o corretor de imóveis Rodrigo Barreto simulou a compra de um imóvel no valor de 330 mil, no qual o cliente deu o valor de entrada de R$ 150 mil e financiou o valor de R$ 180 mil em 20 anos (240 meses).
“Com parcelas decrescentes e juros médios de 10,5%, o valor total financiado é de R$ 382.359,65. Ou seja, em 20 anos, o imóvel que o cliente adquiriu por R$ 330 mil, o cliente pagará R$ 532 mil,” explica o corretor que também enfatiza: estes valores podem variar de acordo com a instituição financeira.
Se o cliente deseja antecipar a quitação para 60 meses, por exemplo, pagará R$ 415 mil em cinco anos. Considerando uma valorização do imóvel a 10% anual, ao término da quitação, este mesmo imóvel poderá valer R$ 531 mil no mercado.
Uma taxa diferenciada pode não influenciar tanto nas parcelas mensais, mas no montante final, no longo prazo, certamente fará uma grande diferença.
“Justamente essa pequena diferença ao longo dos anos, caso se faça uma poupança, poderá ajudar em alguns custos futuro, principalmente com o imóvel, manutenções, impostos ou quitação de algumas parcelas futuras”, ressalta Barreto.
Instituições com taxas relevantes e bem atrativas nesta concorrência na venda de crédito imobiliário é o que não faltam. Portanto, só um bom planejamento, faz com que o cliente realize um bom negócio e tenha ganhos futuros.
Fonte: Redimob
Deixar de lado a emoção e ser mais racional na hora da aquisição da casa própria pode ser o fator mais complicado de ser colocado em prática. É necessário ter conhecimento de todas as possibilidades para compra, inclusive como antecipar o pagamento do imóvel, segundo o corretor de imóveis Rodrigo Barreto postou em seu blog.
“Há muitos clientes que levam em conta apenas se a prestação cabe no bolso. Não se preocupam muito com os descontos para quitação antecipada oferecida pelos bancos”, pontua Barreto.
Vantagens do pagamento antecipado
Contentar-se apenas em pagar a prestação mensal da casa própria pode render caro no final deste processo. “O valor do imóvel pode aumentar em média de 15 a 20% ao ano”, comenta.
A pedido do Redimob, o corretor de imóveis Rodrigo Barreto simulou a compra de um imóvel no valor de 330 mil, no qual o cliente deu o valor de entrada de R$ 150 mil e financiou o valor de R$ 180 mil em 20 anos (240 meses).
“Com parcelas decrescentes e juros médios de 10,5%, o valor total financiado é de R$ 382.359,65. Ou seja, em 20 anos, o imóvel que o cliente adquiriu por R$ 330 mil, o cliente pagará R$ 532 mil,” explica o corretor que também enfatiza: estes valores podem variar de acordo com a instituição financeira.
Se o cliente deseja antecipar a quitação para 60 meses, por exemplo, pagará R$ 415 mil em cinco anos. Considerando uma valorização do imóvel a 10% anual, ao término da quitação, este mesmo imóvel poderá valer R$ 531 mil no mercado.
Uma taxa diferenciada pode não influenciar tanto nas parcelas mensais, mas no montante final, no longo prazo, certamente fará uma grande diferença.
“Justamente essa pequena diferença ao longo dos anos, caso se faça uma poupança, poderá ajudar em alguns custos futuro, principalmente com o imóvel, manutenções, impostos ou quitação de algumas parcelas futuras”, ressalta Barreto.
Instituições com taxas relevantes e bem atrativas nesta concorrência na venda de crédito imobiliário é o que não faltam. Portanto, só um bom planejamento, faz com que o cliente realize um bom negócio e tenha ganhos futuros.
Fonte: Redimob
Aumenta a demanda por usado de até R$ 160 mil
Os imóveis usados com preços acima de R$ 200 mil foram os mais comercializados no Grande ABC em julho. Foram responsáveis por 35% de participação no total de vendas. Mas o destaque ficou para as unidades com preço entre R$ 141 mil e R$ 160 mil, que deram um salto. Em junho, representavam apenas 8% do mercado da região e no mês seguinte contribuíram com 18% da comercialização do mês. E em julho de 2010, esse percentual era de 17%.
Se comparado com o resultado da Capital, os compradores da região foram beneficiados. Isso porque em São Paulo, 76% dos imóveis vendidos custaram mais de R$ 200 mil. E a faixa de R$ 141 mil e R$ 160 garantiu apenas 6%.
O resultado contraria o cenário atual do mercado imobiliário do Grande ABC. Por causa da demanda aquecida, a valorização chega a ser mensal. E por isso os preços, por todos os bairros, estão inflados. “E tem de procurar muito para achar um imóvel bom de até R$ 160 mil”, destacou o delegado regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, Alvarino Lemes.
EMEle explicou que os interessados por uma casa não terão tanta sorte. Esse tipo de imóvel com preços abaixo de R$ 200 mil, na região, está escasso, garantiu Lemes. “Até em bairros mais afastados a valorização está enorme.”
As informações sobre os imóveis mais vendidos são de pesquisa do Creci-SP, que tem defasagem de três meses. Lemes acredita que hoje, os imóveis que foram vendidos por até R$ 160 mil podem valer bem mais. E arriscou valorização de até R$ 10 mil no período, dependendo da localização.
Para realizar o estudo, o Creci-SP coletou informações com 1.478 imobiliárias de 37 cidades, o que representa 19% do total de empresas cadastradas no Estado. Para o Grande ABC, a entidade considera empresas de Santo André, São Bernardo, São Caetano e Diadema. Os resultados são do grupo das quatro cidades mais Guarulhos e Osasco.
QUEDA – Julho foi o segundo mês consecutivo do ano com recuo nas vendas de usados na região, com percentual negativo de 26% sobre junho.
A projeção de vendas do Creci-SP, para o grupo das quatro cidades do Grande ABC mais Guarulhos e Osasco, foi de 571 imóveis vendidos em julho. No mês anterior eram 775. No sétimo mês de 2010 o registro também foi superior ao deste ano, com 630 vendas.
Para o especialista do setor da Consult Imóveis, Ricardo Almeida, junho e julho, junto com dezembro e janeiro, são meses em que é comum a oscilação, por serem períodos de férias.
“Normalmente as mulheres que dão o aval sobre a escolha do imóvel. E nas férias elas estão mais preocupadas com os filhos ou estão viajando”, argumentou, como um dos fatores para o baixo resultado.
Pedro Souza
Fonte: Diario do Grande ABC
Se comparado com o resultado da Capital, os compradores da região foram beneficiados. Isso porque em São Paulo, 76% dos imóveis vendidos custaram mais de R$ 200 mil. E a faixa de R$ 141 mil e R$ 160 garantiu apenas 6%.
O resultado contraria o cenário atual do mercado imobiliário do Grande ABC. Por causa da demanda aquecida, a valorização chega a ser mensal. E por isso os preços, por todos os bairros, estão inflados. “E tem de procurar muito para achar um imóvel bom de até R$ 160 mil”, destacou o delegado regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, Alvarino Lemes.
EMEle explicou que os interessados por uma casa não terão tanta sorte. Esse tipo de imóvel com preços abaixo de R$ 200 mil, na região, está escasso, garantiu Lemes. “Até em bairros mais afastados a valorização está enorme.”
As informações sobre os imóveis mais vendidos são de pesquisa do Creci-SP, que tem defasagem de três meses. Lemes acredita que hoje, os imóveis que foram vendidos por até R$ 160 mil podem valer bem mais. E arriscou valorização de até R$ 10 mil no período, dependendo da localização.
Para realizar o estudo, o Creci-SP coletou informações com 1.478 imobiliárias de 37 cidades, o que representa 19% do total de empresas cadastradas no Estado. Para o Grande ABC, a entidade considera empresas de Santo André, São Bernardo, São Caetano e Diadema. Os resultados são do grupo das quatro cidades mais Guarulhos e Osasco.
QUEDA – Julho foi o segundo mês consecutivo do ano com recuo nas vendas de usados na região, com percentual negativo de 26% sobre junho.
A projeção de vendas do Creci-SP, para o grupo das quatro cidades do Grande ABC mais Guarulhos e Osasco, foi de 571 imóveis vendidos em julho. No mês anterior eram 775. No sétimo mês de 2010 o registro também foi superior ao deste ano, com 630 vendas.
Para o especialista do setor da Consult Imóveis, Ricardo Almeida, junho e julho, junto com dezembro e janeiro, são meses em que é comum a oscilação, por serem períodos de férias.
“Normalmente as mulheres que dão o aval sobre a escolha do imóvel. E nas férias elas estão mais preocupadas com os filhos ou estão viajando”, argumentou, como um dos fatores para o baixo resultado.
Pedro Souza
Fonte: Diario do Grande ABC
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