Que atualmente a web é o melhor caminho para pesquisar e negociar um bom preço para um produto, não há dúvida. A cada momento se consolidam novas alternativas de soluções na internet e o mercado imobiliário também usufrui dessas facilidades, seja para compra e venda de imóveis, até mesmo para a visualização de mapas e localização geográfica, por interfaces com imagens de satélite.
Construtoras, imobiliárias, incorporadoras e investidores, estão todos antenados e no pleno uso dos recursos disponíveis na internet. “Os cuidados nos negócios pela internet dedicados às condições do imóvel também devem ser considerados atentamente com os terrenos comercializados para empreendimentos imobiliários”, comenta Gustavo Feola, diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários. Entre tantas facilidades que agilizam os negócios na compra e venda de terrenos, onde se envolvem importantes questões técnicas, ainda vale a máxima de São Tomé, de que é preciso ver para crer, enfatiza o executivo de empresa especializada na negociação de terrenos em grandes áreas.
A diferença entre se visualizar um terreno pela internet e conhecer fisicamente é bastante significativa. Para se definir por uma área ideal é necessário estudar todo o ambiente e tudo o que acontece ao redor. “O nosso ‘pé no barro’, como costumo dizer, jamais vai substituir um acesso virtual pela internet ou outra tecnologia, para compor com maior precisão a análise dos dados geoespaciais das áreas de interesse é imprescindível ir até o local pessoalmente, pois conseguimos contrastar situações adversas, como área em declive, a presença de arvores, situações de vizinhança e divisas, e o principal: ‘sentir o terreno’; como também entender o interesse do comprador, e toda a ‘energia’ envolvida, que em muitos casos é o que pode definir e efetivar uma venda”, explica Gustavo Feola.
Com isso, entende-se que é fundamental a visita pessoal à área, para apurar informações mais afundo do ambiente e influências dos arredores, que não é possível apenas com o que se encontra na internet, cujo meio é um bom caminho para pesquisa, uma visão geral e superficial, mas a efetivação do processo é necessário ver para confirmar e, portanto, deve ser presencial.
Portal VGV
quarta-feira, 23 de novembro de 2011
Construção Civil segue em ritmo de crescimento no mês de outubro
A Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (ABRAMAT) atualiza seus dados consolidados pelo Índice de Vendas, que em outubro mostrou um crescimento de 3,9% nas vendas internas de materiais de construção na comparação com o mês de outubro de 2010. Em comparação ao mês de setembro, houve uma queda de 3,5%. Em outubro, em comparação com o mesmo mês do ano passado, o número de empregados na indústria de materiais de construção apresentou crescimento de 6,2%.
As vendas do setor de janeiro a outubro deste ano apresentaram crescimento de 2,4% em relação ao mesmo período do ano passado e o acumulado nos últimos 12 meses (novembro/10 a outubro/11) apresentou crescimento de 3% na comparação com os 12 meses anteriores (novembro/09 a outubro/10). Na comparação com o período de 12 meses anterior (Nov/08 a Out/09) apresentou crescimento de 14,9%.
O mês de outubro foi o quinto mês a apresentar uma variação positiva na comparação do faturamento das vendas internas com o mesmo mês do ano anterior, após 3 meses consecutivos de variações negativas. “Estamos otimistas quanto ao último bimestre do ano. Acredito que as expectativas sejam positivas por conta da disponibilidade de crédito, elevado nível de emprego e da desoneração do IPI dos materiais de construção” comenta Walter Cover, presidente da ABRAMAT.
Portal VGV
As vendas do setor de janeiro a outubro deste ano apresentaram crescimento de 2,4% em relação ao mesmo período do ano passado e o acumulado nos últimos 12 meses (novembro/10 a outubro/11) apresentou crescimento de 3% na comparação com os 12 meses anteriores (novembro/09 a outubro/10). Na comparação com o período de 12 meses anterior (Nov/08 a Out/09) apresentou crescimento de 14,9%.
O mês de outubro foi o quinto mês a apresentar uma variação positiva na comparação do faturamento das vendas internas com o mesmo mês do ano anterior, após 3 meses consecutivos de variações negativas. “Estamos otimistas quanto ao último bimestre do ano. Acredito que as expectativas sejam positivas por conta da disponibilidade de crédito, elevado nível de emprego e da desoneração do IPI dos materiais de construção” comenta Walter Cover, presidente da ABRAMAT.
Portal VGV
Locação comercial exige cautela
No atual cenário econômico, de variadas e simultâneas relações, onde as contratações ocorrem de forma cada vez mais rápida e informal, tem-se difundido a falsa impressão de que a formalidade se tornou dispensável para toda espécie de contratação. Envolvidos nessa ‘tendência’ os novos empresários muitas vezes deixam de adotar certas cautelas ao contratar, por exemplo, a locação do imóvel em que desenvolverá sua atividade ou ampliará sua rede.
Nos contratos de locação comerciais é comum a frustração do locatário ao ver-se impedido de reivindicar direitos que seriam naturalmente gerados pelo contrato de locação não residencial, ou então, daquele que se surpreende com obrigações e multas das quais não tinha sido devidamente advertido, quando da negociação ou assinatura do contrato.
Sem a necessária cautela, muitas vezes as condições da locação são negociadas pela simples troca de e-mails, quando não por telefone, ou seja, os contratos são firmados sem a prévia análise dos documentos do imóvel e do contexto em que está inserida a posse negociada.
Essas condições pactuadas informalmente geralmente sequer chegam a ser mencionadas no instrumento contratual, muitas vezes assinado às pressas, sem qualquer leitura básica ou análise prévia – o que fatalmente compromete as expectativas e os direitos do locatário e gera verdadeiras batalhas judiciais, muitas vezes fadadas ao insucesso, por ausência de provas do quanto fora efetivamente pactuado.
Embora o contrato de locação não seja classificado como necessariamente formal, ao tratar de importantes direitos da locação não residencial, a própria Lei de Locações rege, em sua essência, a necessidade de contratações minimamente formais.
A título de exemplo, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), visando a proteção do chamado fundo de comércio, concede a possibilidade de renovação do contrato de locação não residencial, desde que atendidos os requisitos de seu artigo 51. São eles: contrato escrito e locação com duração mínima de cinco anos, exercício de atividade comercial, no mesmo ramo, por pelo menos três anos, cumprimento total das obrigações contratuais, dentre outros.
Assim, pela simples menção dos principais requisitos legais para a renovação do contrato, mostra-se imprescindível a existência do contrato escrito e assinado pelas partes, bem como a prova de seu adimplemento. Portanto, é crucial que o instrumento contratual seja fiel à negociação havida (prazos, obrigações, multas etc.).
Tudo isso porque, ao julgar uma ação renovatória de contrato de locação, os Tribunais se limitam, num primeiro momento, a verificar se os requisitos legais foram preenchidos para então ponderar sobre o direito pleiteado. Em outras palavras, antes de qualquer pronunciamento, o juiz analisa a validade do contrato e se mesmo foi ou não completamente cumprido pelas partes.
Porém, muitas vezes o locatário não tem em mãos nenhuma via do contrato ou, quando tem, na mesma não consta a assinatura do locador. Nestes casos, o caminho processual para contornar a falta do contrato assinado e tentar fazer valer o direito pretendido, é muito mais longo e incerto. Isto porque antes de exigir qualquer direito oriundo da locação, é necessário comprovar e convencer o juiz, não apenas da existência da contratação, como também da presença de todos os requisitos que justificam o direito pretendido.
Ainda, para fazer uso do direito à ação renovatória – que é, sem dúvida, uma das proteções legais mais relevantes ao locatário – há um prazo que termina seis meses antes do final do contrato e, caso não seja observado, resulta na perda do direito à renovação contratual.
Muitos locatários despreparados começam a negociar a renovação do contrato pouco antes do final do prazo acima mencionado e, por conta disso, acabam por caírem numa verdadeira armadilha: o locador não se manifesta sobre as propostas e, ultrapassado o prazo para a propositura da ação, responde recusando-se à renovação ou apresentando contraproposta completamente abusiva.
Nessa hipótese, em que já não há mais a intervenção do Poder Judiciário, em razão da perda do prazo, dificilmente se poderá contar com a amizade ou boa-fé do locador e o locatário ficará exposto à aceitação das condições impostas por esse para permanecer no imóvel e manter assim o seu comércio.
Por isso, a locação imobiliária não pode ser tratada de forma simplista e o contrato deve ser analisado, preferencialmente, por profissionais com o mínimo de experiência no ramo. São inúmeras as sutilezas contratuais sobre o prazo contratual, valor do aluguel, multas e demais encargos, além do contexto em que está inserida a posse do imóvel, que podem acarretar consideráveis prejuízos e comprometer até mesmo a continuidade da atividade empresária.
* Flávia Anzelotti é advogada do Kurita, Bechtejew & Monegaglia Advogados – KBM Advogados
Nos contratos de locação comerciais é comum a frustração do locatário ao ver-se impedido de reivindicar direitos que seriam naturalmente gerados pelo contrato de locação não residencial, ou então, daquele que se surpreende com obrigações e multas das quais não tinha sido devidamente advertido, quando da negociação ou assinatura do contrato.
Sem a necessária cautela, muitas vezes as condições da locação são negociadas pela simples troca de e-mails, quando não por telefone, ou seja, os contratos são firmados sem a prévia análise dos documentos do imóvel e do contexto em que está inserida a posse negociada.
Essas condições pactuadas informalmente geralmente sequer chegam a ser mencionadas no instrumento contratual, muitas vezes assinado às pressas, sem qualquer leitura básica ou análise prévia – o que fatalmente compromete as expectativas e os direitos do locatário e gera verdadeiras batalhas judiciais, muitas vezes fadadas ao insucesso, por ausência de provas do quanto fora efetivamente pactuado.
Embora o contrato de locação não seja classificado como necessariamente formal, ao tratar de importantes direitos da locação não residencial, a própria Lei de Locações rege, em sua essência, a necessidade de contratações minimamente formais.
A título de exemplo, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), visando a proteção do chamado fundo de comércio, concede a possibilidade de renovação do contrato de locação não residencial, desde que atendidos os requisitos de seu artigo 51. São eles: contrato escrito e locação com duração mínima de cinco anos, exercício de atividade comercial, no mesmo ramo, por pelo menos três anos, cumprimento total das obrigações contratuais, dentre outros.
Assim, pela simples menção dos principais requisitos legais para a renovação do contrato, mostra-se imprescindível a existência do contrato escrito e assinado pelas partes, bem como a prova de seu adimplemento. Portanto, é crucial que o instrumento contratual seja fiel à negociação havida (prazos, obrigações, multas etc.).
Tudo isso porque, ao julgar uma ação renovatória de contrato de locação, os Tribunais se limitam, num primeiro momento, a verificar se os requisitos legais foram preenchidos para então ponderar sobre o direito pleiteado. Em outras palavras, antes de qualquer pronunciamento, o juiz analisa a validade do contrato e se mesmo foi ou não completamente cumprido pelas partes.
Porém, muitas vezes o locatário não tem em mãos nenhuma via do contrato ou, quando tem, na mesma não consta a assinatura do locador. Nestes casos, o caminho processual para contornar a falta do contrato assinado e tentar fazer valer o direito pretendido, é muito mais longo e incerto. Isto porque antes de exigir qualquer direito oriundo da locação, é necessário comprovar e convencer o juiz, não apenas da existência da contratação, como também da presença de todos os requisitos que justificam o direito pretendido.
Ainda, para fazer uso do direito à ação renovatória – que é, sem dúvida, uma das proteções legais mais relevantes ao locatário – há um prazo que termina seis meses antes do final do contrato e, caso não seja observado, resulta na perda do direito à renovação contratual.
Muitos locatários despreparados começam a negociar a renovação do contrato pouco antes do final do prazo acima mencionado e, por conta disso, acabam por caírem numa verdadeira armadilha: o locador não se manifesta sobre as propostas e, ultrapassado o prazo para a propositura da ação, responde recusando-se à renovação ou apresentando contraproposta completamente abusiva.
Nessa hipótese, em que já não há mais a intervenção do Poder Judiciário, em razão da perda do prazo, dificilmente se poderá contar com a amizade ou boa-fé do locador e o locatário ficará exposto à aceitação das condições impostas por esse para permanecer no imóvel e manter assim o seu comércio.
Por isso, a locação imobiliária não pode ser tratada de forma simplista e o contrato deve ser analisado, preferencialmente, por profissionais com o mínimo de experiência no ramo. São inúmeras as sutilezas contratuais sobre o prazo contratual, valor do aluguel, multas e demais encargos, além do contexto em que está inserida a posse do imóvel, que podem acarretar consideráveis prejuízos e comprometer até mesmo a continuidade da atividade empresária.
* Flávia Anzelotti é advogada do Kurita, Bechtejew & Monegaglia Advogados – KBM Advogados
terça-feira, 22 de novembro de 2011
Como assegurar seus direitos na hora de alugar um imóvel
Direitos e deveres de inquilinos e proprietários são determinados por lei. Ignorá-los traz transtornos
São Paulo - Certificar-se dos serviços (supermercados, farmácias, hospitais, escolas, entre outros) e facilidades de transporte disponíveis nas redondezas é apenas um dos cuidados que devem anteceder a locação de um imóvel.
Conforme orienta o Procon de Belo Horizonte, MG, uma vez escolhido o imóvel e verificada a infraestrutura do entorno, o próximo passo é buscar referência junto a pessoas que se utilizaram dos serviços da imobiliária responsável pela locação; e também através do cadastro de fornecedores que é mantido pelos Procons, em todo o Brasil.
No caso de a locação ser tratada diretamente com o proprietário, orienta o Procon BH, nada de acertos verbais. É indispensável elaborar um contrato, que oficializará o acordo e resguardará de problemas futuros as partes contratantes.
Laudo de vistoria
Antes de assinar o contrato, o futuro inquilino deve exigir, da imobiliária ou do proprietário, o laudo de vistoria. Também, deve fazer uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. A relação deve ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, e mantida uma via com o inquilino.
Ao desocupar o imóvel, além de solicitar nova vistoria o inquilino deve devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Desta forma, ele se isentará de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim, continuar a cobrança aluguel; ser responsabilizado por invasão de terceiros etc).
As cláusula e os requisitos obrigatórios a constar do contrato de locação são os seguintes.
• Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
• Descrição e endereço do imóvel locado;
• Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
• Forma e local do pagamento;
• Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc); Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
• Duração do contrato;
• Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
• Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do contrato de locação do imóvel.
O Procon BH chama atenção para dois fatos: o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período; e a vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais, não há prazo mínimo determinado.
Deveres do proprietário
O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, e responder por problemas anteriores à locação, assim como fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação. Ainda, é dever do locador:
• Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
• Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos etc);
• Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.
Ainda, o proprietário deve mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas.
Também, é dever do proprietário do imóvel alugado a terceiro pagar: as obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, tais como restaurações hidráulicas e elétricas; indenizações trabalhistas e previdenciárias, decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; os custos de instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves etc); assumir as despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; e contribuir para o fundo de reserva.
Deveres do inquilino
Além de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo e local estipulados, e de utilizar o imóvel somente para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições, faz parte dos deveres do inquilino restituir o imóvel locado no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Os deveres do inquilino incluem:
• Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
• Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
• Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
• Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc);
• Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora.
Ainda, o inquilino tem como dever: obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; e pagar despesas ordinárias, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre outros.
Aspectos legais
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: caução através de depósito de bens (carro, moto, terreno, casa, etc); fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora); ou dinheiro.
A garantia em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, sendo que a importância não poderá ser maior do que o valor de três meses de aluguel, e deverá ser devolvida ao locatário ao final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos.
O Procon BH alerta ainda que não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
Denúncia vazia - De acordo com a Lei do Inquilinato, conforme explica o Procon BH, nos contratos residenciais assinados antes de 20 de dezembro de 1990 o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.
Nas locações efetuadas após mencionada data, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
Despejo
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência): para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário terá prazo de 15 dias, contados a partir da citação, para contestar a ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado, alerta o Procon de Belo Horizonte
São Paulo - Certificar-se dos serviços (supermercados, farmácias, hospitais, escolas, entre outros) e facilidades de transporte disponíveis nas redondezas é apenas um dos cuidados que devem anteceder a locação de um imóvel.
Conforme orienta o Procon de Belo Horizonte, MG, uma vez escolhido o imóvel e verificada a infraestrutura do entorno, o próximo passo é buscar referência junto a pessoas que se utilizaram dos serviços da imobiliária responsável pela locação; e também através do cadastro de fornecedores que é mantido pelos Procons, em todo o Brasil.
No caso de a locação ser tratada diretamente com o proprietário, orienta o Procon BH, nada de acertos verbais. É indispensável elaborar um contrato, que oficializará o acordo e resguardará de problemas futuros as partes contratantes.
Laudo de vistoria
Antes de assinar o contrato, o futuro inquilino deve exigir, da imobiliária ou do proprietário, o laudo de vistoria. Também, deve fazer uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. A relação deve ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, e mantida uma via com o inquilino.
Ao desocupar o imóvel, além de solicitar nova vistoria o inquilino deve devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Desta forma, ele se isentará de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim, continuar a cobrança aluguel; ser responsabilizado por invasão de terceiros etc).
As cláusula e os requisitos obrigatórios a constar do contrato de locação são os seguintes.
• Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
• Descrição e endereço do imóvel locado;
• Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
• Forma e local do pagamento;
• Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc); Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
• Duração do contrato;
• Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
• Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do contrato de locação do imóvel.
O Procon BH chama atenção para dois fatos: o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período; e a vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais, não há prazo mínimo determinado.
Deveres do proprietário
O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, e responder por problemas anteriores à locação, assim como fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação. Ainda, é dever do locador:
• Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
• Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos etc);
• Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.
Ainda, o proprietário deve mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas.
Também, é dever do proprietário do imóvel alugado a terceiro pagar: as obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, tais como restaurações hidráulicas e elétricas; indenizações trabalhistas e previdenciárias, decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; os custos de instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves etc); assumir as despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; e contribuir para o fundo de reserva.
Deveres do inquilino
Além de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo e local estipulados, e de utilizar o imóvel somente para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições, faz parte dos deveres do inquilino restituir o imóvel locado no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Os deveres do inquilino incluem:
• Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
• Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
• Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
• Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc);
• Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora.
Ainda, o inquilino tem como dever: obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; e pagar despesas ordinárias, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre outros.
Aspectos legais
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: caução através de depósito de bens (carro, moto, terreno, casa, etc); fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora); ou dinheiro.
A garantia em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, sendo que a importância não poderá ser maior do que o valor de três meses de aluguel, e deverá ser devolvida ao locatário ao final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos.
O Procon BH alerta ainda que não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
Denúncia vazia - De acordo com a Lei do Inquilinato, conforme explica o Procon BH, nos contratos residenciais assinados antes de 20 de dezembro de 1990 o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.
Nas locações efetuadas após mencionada data, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
Despejo
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência): para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário terá prazo de 15 dias, contados a partir da citação, para contestar a ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado, alerta o Procon de Belo Horizonte
Quando é possível usar o FGTS para a compra de um imóvel
Se o comprador se encaixar nas regras, poderá quitar até 100% do valor do imóvel com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
Há quase 30 anos, 8% do salário de todo trabalhador com contrato formal regido pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) são destinados para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O sistema foi criado para garantir proteção financeira aos brasileiros demitidos sem justa causa. No entanto, não é preciso perder o emprego para ter acesso aos recursos do fundo. Alguns trabalhadores podem utilizar o valor acumulado para comprar um imóvel residencial - desde que atendam a algumas exigências da Caixa Econômica Federal, a gestora dos recursos.
A premissa básica para sacá-los é ter no mínimo três anos de contribuição ao fundo - sejam eles ininterruptos ou não. O imóvel só pode ser comprado na cidade ou na região metropolitana do município em que o detentor da conta do FGTS trabalha. Caso a pessoa trabalhe em uma cidade e more em outra mais distante onde deseja comprar o imóvel, terá de apresentar comprovantes de residência nesse local há ao menos um ano. Quem já possui um imóvel na cidade onde trabalha, não poderá usar o FGTS para comprar outro.
Os recursos podem ser liberados para trabalhadores que possuam fração de até 40% do total de um imóvel residencial. Caso o interessado em sacar o FGTS detenha mais de 40% de um imóvel, só poderá usar os recursos do fundo para adquirir a parte que ainda não detém nesse mesmo imóvel. Quem quer construir um imóvel em um terreno ao qual já é proprietário está autorizado a usar o dinheiro acumulado no FGTS. No entanto, como a regra não permite a liberação do fundo para donos de imóveis, é preciso comprovar que não há nenhuma edificação no lote onde se deseja construir a residência. Uma forma de comprovar isso é apresentar o carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).
Se a intenção é destinar o fundo para adquirir um imóvel em nome de outra pessoa, é melhor pensar em outra estratégia. A Caixa Econômica Federal não permite que os recursos do FGTS sejam aplicados em residências para familiares, dependentes ou terceiros. No entanto, é possível utilizar o FGTS do seu cônjuge ou companheiro, desde que, em contrato, ele seja considerado como co-adquirente do imóvel.
Quem tomar um empréstimo para comprar um imóvel pode utilizar o FGTS para dar a entrada. Os recursos que forem depositados no fundo posteriormente poderão ser sacados novamente a cada dois anos para pagar parte ou 100% do saldo devedor. As pessoas que tiverem contratado um crédito imobiliário só poderão usar os recursos do fundo para amortizar esse mesmo empréstimo, ficando impedidos de usar o FGTS para comprar outro imóvel.
Por lei, o fundo não pode ser direcionado para o pagamento das prestações atrasadas. Contudo, os inadimplentes podem recorrer à Justiça de pequenas causas para solicitar a autorização de uso do FGTS. “Se as parcelas forem inferiores a 30 salários mínimos, não é preciso nem ter o acompanhamento de um advogado”, afirma Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). De acordo com ele, todos os tribunais dão causa ganha para o trabalhador.
Desde março de 2010, a CEF também passou a liberar o saldo da conta vinculada do FGTS para o pagamento de parte das prestações de consórcios. O benefício é destinado a trabalhadores consorciados que já tenham sido contemplados com a carta de crédito e adquirido o imóvel. Para sacar o recurso, o imóvel e o consórcio devem necessariamente estar no novo do beneficiado e o valor de compra do imóvel também não pode superar 500.000 reais. As outras regras para retirada do FGTS também se aplicam neste caso.
Residência sob medida
Antes de seguir em frente com a papelada, também é crucial checar se o imóvel dos sonhos possui os requisitos mínimos exigidos pela Caixa. Vale investigar se o vendedor do imóvel também recorreu, nos últimos três anos, ao FGTS para adquiri-lo. Se a resposta for afirmativa, você não poderá utilizar o recurso para a transação.
Além disso, o imóvel necessariamente deve estar localizado no município em que o comprador trabalha ou naquele em que reside há pelo menos um ano. Mais: o valor de venda do imóvel não pode ultrapassar 500.000 reais.
Apresentar documentos que comprovem essas características, contudo, não é suficiente para que a liberação do dinheiro seja aprovada. Após o cadastramento em uma das agências da Caixa, uma equipe técnica fará avaliação do valor do imóvel e da documentação apresentada. Caso o custo proposto pelo vendedor do imóvel supere a avaliação dos técnicos da Caixa, o FGTS não será liberado.
O prazo para o saque do FGTS depende do tempo que será gasto pelo comprador para providenciar a documentação necessária. Após a aprovação de toda documentação, a Caixa Econômica Federal estima que os recursos do FGTS sejam liberados em ao menos dez dias
Talita Abrantes, de EXAME SA
Há quase 30 anos, 8% do salário de todo trabalhador com contrato formal regido pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) são destinados para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O sistema foi criado para garantir proteção financeira aos brasileiros demitidos sem justa causa. No entanto, não é preciso perder o emprego para ter acesso aos recursos do fundo. Alguns trabalhadores podem utilizar o valor acumulado para comprar um imóvel residencial - desde que atendam a algumas exigências da Caixa Econômica Federal, a gestora dos recursos.
A premissa básica para sacá-los é ter no mínimo três anos de contribuição ao fundo - sejam eles ininterruptos ou não. O imóvel só pode ser comprado na cidade ou na região metropolitana do município em que o detentor da conta do FGTS trabalha. Caso a pessoa trabalhe em uma cidade e more em outra mais distante onde deseja comprar o imóvel, terá de apresentar comprovantes de residência nesse local há ao menos um ano. Quem já possui um imóvel na cidade onde trabalha, não poderá usar o FGTS para comprar outro.
Os recursos podem ser liberados para trabalhadores que possuam fração de até 40% do total de um imóvel residencial. Caso o interessado em sacar o FGTS detenha mais de 40% de um imóvel, só poderá usar os recursos do fundo para adquirir a parte que ainda não detém nesse mesmo imóvel. Quem quer construir um imóvel em um terreno ao qual já é proprietário está autorizado a usar o dinheiro acumulado no FGTS. No entanto, como a regra não permite a liberação do fundo para donos de imóveis, é preciso comprovar que não há nenhuma edificação no lote onde se deseja construir a residência. Uma forma de comprovar isso é apresentar o carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).
Se a intenção é destinar o fundo para adquirir um imóvel em nome de outra pessoa, é melhor pensar em outra estratégia. A Caixa Econômica Federal não permite que os recursos do FGTS sejam aplicados em residências para familiares, dependentes ou terceiros. No entanto, é possível utilizar o FGTS do seu cônjuge ou companheiro, desde que, em contrato, ele seja considerado como co-adquirente do imóvel.
Quem tomar um empréstimo para comprar um imóvel pode utilizar o FGTS para dar a entrada. Os recursos que forem depositados no fundo posteriormente poderão ser sacados novamente a cada dois anos para pagar parte ou 100% do saldo devedor. As pessoas que tiverem contratado um crédito imobiliário só poderão usar os recursos do fundo para amortizar esse mesmo empréstimo, ficando impedidos de usar o FGTS para comprar outro imóvel.
Por lei, o fundo não pode ser direcionado para o pagamento das prestações atrasadas. Contudo, os inadimplentes podem recorrer à Justiça de pequenas causas para solicitar a autorização de uso do FGTS. “Se as parcelas forem inferiores a 30 salários mínimos, não é preciso nem ter o acompanhamento de um advogado”, afirma Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). De acordo com ele, todos os tribunais dão causa ganha para o trabalhador.
Desde março de 2010, a CEF também passou a liberar o saldo da conta vinculada do FGTS para o pagamento de parte das prestações de consórcios. O benefício é destinado a trabalhadores consorciados que já tenham sido contemplados com a carta de crédito e adquirido o imóvel. Para sacar o recurso, o imóvel e o consórcio devem necessariamente estar no novo do beneficiado e o valor de compra do imóvel também não pode superar 500.000 reais. As outras regras para retirada do FGTS também se aplicam neste caso.
Residência sob medida
Antes de seguir em frente com a papelada, também é crucial checar se o imóvel dos sonhos possui os requisitos mínimos exigidos pela Caixa. Vale investigar se o vendedor do imóvel também recorreu, nos últimos três anos, ao FGTS para adquiri-lo. Se a resposta for afirmativa, você não poderá utilizar o recurso para a transação.
Além disso, o imóvel necessariamente deve estar localizado no município em que o comprador trabalha ou naquele em que reside há pelo menos um ano. Mais: o valor de venda do imóvel não pode ultrapassar 500.000 reais.
Apresentar documentos que comprovem essas características, contudo, não é suficiente para que a liberação do dinheiro seja aprovada. Após o cadastramento em uma das agências da Caixa, uma equipe técnica fará avaliação do valor do imóvel e da documentação apresentada. Caso o custo proposto pelo vendedor do imóvel supere a avaliação dos técnicos da Caixa, o FGTS não será liberado.
O prazo para o saque do FGTS depende do tempo que será gasto pelo comprador para providenciar a documentação necessária. Após a aprovação de toda documentação, a Caixa Econômica Federal estima que os recursos do FGTS sejam liberados em ao menos dez dias
Talita Abrantes, de EXAME SA
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