Vila Madalena tem valorização imobiliária de mais de 500%

O bairro paulistano de Vila Madalena nunca esteve tão valorizado. Dados fornecidos pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP) mostram que o valor do metro quadrado de um apartamento de padrão médio, com dois quartos e uma ou duas vagas na garagem, com até sete anos, teve um aumento de 526,75% nos últimos nove anos. Em agosto de 2003, custava R$ 1.230. Em agosto de 2012 passou a custar R$ 7.709. Para Sueli Pacheco, proprietária da imobiliária Pacheco, que há 40 anos comercializa imóveis na região da Vila Madalena, esse aumento notável no preço do metro quadrado se deve às melhorias realizadas no bairro, como a chegada do Metrô. "Nesses últimos anos a procura, que já era grande, cresceu mais. A chegada do Metrô foi fundamental, mas a mídia ajuda a ressaltar as características tradicionais que o bairro oferece, atraindo novos moradores", diz Pacheco. A empresária ressalta que as atrações do bairro, como a agitada vida noturna e a relação estreita com as artes, chamam a atenção de jovens, entre 30 e 45 anos, que procuram um imóvel na região por conta da proximidade com a Avenida Paulista e com a Universidade de São Paulo (USP). Segundo Sueli, quem está interessado em comprar um apartamento de dois ou três quartos no bairro deve estar disposto a pagar pelo menos R$ 400 mil. "Quem não tem condições de morar na Vila Madalena vai para bairros como o Butantã, mas se queixando, já que na verdade gostaria de morar aqui", explica a empresária. E Sueli tem uma má notícia para quem gosta de casas e sobrados: "É praticamente impossível comprar uma casa no bairro. As que existem estão ocupadas por estabelecimentos comerciais, e outras logo são compradas por construtoras para construírem prédios". Em relação à segurança, Sueli Pacheco não tem dúvida: "Aqui você sai na calçada e não tem ladrão, tem festa, tem samba, tem vida". (Fonte: Terra).

Mercado de imóveis usados em SP começa a rever preços

O mercado de imóveis usados da cidade de São Paulo já revê alguns preços para baixo. Além dos saldões pontuais, observados desde o ano passado, o movimento agora aparece na queda dos índices de preço do setor. É o caso da região Água Branca-Sumaré, na zona oeste da capital, onde o valor do metro quadrado recuou 3,2% de abril a julho, para R$ 6.578, de acordo com o índice FipeZap. Os consumidores, contam diretores de imobiliárias, estão menos dispostos a aceitar os preços ofertados. Com demanda menor, os corretores estão tendo de convencer os vendedores que, às vezes, os valores pedidos podem estar um tanto fora da realidade. "Os preços estão muito altos em relação ao poder aquisitivo das pessoas", afirma Sueli Pacheco, diretora da imobiliária Pacheco, com atuação focada na zona oeste. Há cerca de dois meses, a empresa passou a oferecer uma TV de 32 polegadas para quem adquirir um imóvel acima de R$ 600 mil. "Não é o que vai decidir a compra, mas é um atrativo de marketing", afirma Sueli. Segundo Sueli, as vendas na região estão lentas. Sem detalhar nominalmente, ela afirma que já deu descontos para conseguir fechar um negócio. Já houve casos de apartamentos cujos preços passaram de R$ 750 mil para 700 mil (-6,6%), afirma Sueli. Ou de casas, antes ofertadas a R$ 2 milhões, que foram negociadas a R$ 1,7 milhão (-15%). Ela projeta, contudo, uma melhora no ânimo do consumidor assim que o ritmo de crescimento da economia acelerar. Na unidade Perdizes da imobiliária Lello, o clima é mais otimista. A gerente de vendas, Juliana Carmo, acredita na retomada do mercado em breve, após uma "paradeira" desde o fim do ano passado. Nos últimos tempos, a equipe da empresa se mobilizou para ampliar o leque de ofertas. Segundo ela, dobrou o ritmo de captações (imóveis que entram para o portfólio da empresa), de 70 para 150 novos empreendimentos por mês. Com mais ofertas, ela explica, aumentam as chances de fisgar o consumidor. Pela cidade, há outros bairros com comportamento mais estável ou de baixa de preços. Na região Congonhas-Jardim Aeroporto, por exemplo, o preço tem oscilado desde abril e entre altas e baixas, hoje está 0,4% mais barato - de R$ 6.265 o metro quadrado em abril contra R$ 6.238 no mês passado. No Sacomã, a desvalorização é de 0,95% no mesmo período. Em julho, o metro quadrado ficou em R$ 4.625. O índice FipeZap pesquisa o preço de imóveis, principalmente usados, mas também novos (com exceção de lançamentos), em seis capitais do País e no Distrito Federal. Na próxima divulgação da pesquisa, referente ao desempenho de agosto, o índice pode apresentar nova desaceleração na comparação em 12 meses. Em julho, a alta nessa análise foi de 17,1%, a 11º vez seguida em que perdeu força. "Parte da demanda já foi absorvida. Acabou? Claro que não", afirma Bruno Vivanco, vice-diretor comercial da Abyara Brokers. "O que vem acontecendo, contudo, é que algumas empresas têm feito promoções. A pessoa que está pensando a comprar, então, pisa o pé no freio", completa. "Até meio do ano passado, toda a cidade vivia esse boom (de preços). Agora me parece que você tem uma situação mais equilibrada, de maior normalidade até, onde alguns bairros ou regiões têm uma velocidade de venda maior e outros, não", afirma Eduardo Zylberstajn, coordenador do FipeZap. Ele ressalva que é preciso tomar cuidado com a análise. "Precisamos ficar atentos se esse movimento começar a se espalhar, o que pode indicar que o mercado está virando. Mas não é o caso agora", diz. Nesse cenário, o comprador pode encontrar boas ofertas, mas é preciso cautela na análise das oportunidades de negócios. "Se o consumidor (dessas regiões) não está conseguindo comprar, há alguma coisa acontecendo, os preços e a quantidade ofertados podem não estar atrativos", afirma Zylberstajn. (Fonte: Estadão).

Preço de locação de edifícios de luxo bate recorde histórico em São Paulo, diz pesquisa da Cushman & Wakefield

Esse valor é 23,8% superior ao praticado no mesmo período do ano passado e 7,3% acima do valor em vigor no primeiro trimestre de 2012. Os dados constam da última pesquisa MarketBeat da consultoria americana Cushman & Wakefield. As regiões de maior procura e, consequentemente, as mais valorizadas na capital continuam sendo a Faria Lima, o Itaim e a Vila Olímpia. Os preços pedidos médios nessas localidades são de R$ 175,5, R$ 166,6 e R$ 138,1 o metro quadrado útil ao mês, respectivamente. “As regiões de desenvolvimento secundário, como Moema e Paraíso, também vêm apresentando valorização devido ao esgotamento dos espaços disponíveis ou à entrega de edifícios mais modernos”, afirma Marina Cury, diretora de Locações da Cushman & Wakefield.

IGP-M desacelera alta para 0,02% em outubro, diz FGV

O IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) subiu 0,02% em outubro, ante elevação de 0,97% em setembro, informou a FGV (Fundação Getulio Vargas), nesta terça-feira (30). O resultado ficou abaixo das expectativas do mercado. Segundo mediana de 25 projeções coletadas pela Reuters, o mercado projetava alta de 0,10 por cento do indicador em outubro. As contas variaram entre 0,01 e 0,23 por cento de alta. O IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que responde por 60 por cento do índice geral, teve baixa de 0,20%, enquanto o IPC ( Índice de Preços ao Consumidor), com peso de 30 por cento, avançou 0,58%. Já o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), com peso de 10 por cento no índice geral, registrou elevação de 0,24%. O IGP-M calcula as variações de preços no período entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. (Fonte: Reuters).

Novo Código de Processo Civil torna mais rigorosas ações de cobranças de condomínio

Condôminos e compradores de imóveis inadimplentes devem se preocupar. O novo Código de Processo Civil promete mais rigor e celeridade nas medidas de cobrança. As mudanças legais permitirão, por exemplo, que o imóvel seja penhorado de imediato, com as ações podendo ser concluída em até dois anos, em média. As alterações, já em tramitação na Câmara dos Deputados, serão tema de seminário realizado pela Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), no próximo dia 12 de novembro. O organizador do evento, Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão, acredita que o novo código vai garantir mais segurança a moradores de condomínios. Ele ressalta que a inadimplência é responsável por boa parte de problemas nos edifícios, que não conseguem pagar os serviços e funcionários devido à falta de caixa. “Atualmente, o devedor tem ampla gama de recursos: apelação, impugnação, agravos e pode recorrer aos tribunais superiores. Isso leva, no mínimo, dois anos, podendo se estender por até dez, dependendo do caso. A falta de celeridade tem levado muitas administrações quase à falência, o que prejudica os moradores”, avalia. Entre os impactos do novo código no Direito Imobiliário está a transformação dos boletos de taxas de condomínios em títulos executivos extrajudiciais. Assim, os síndicos podem entrar com processos judiciais de execução direta. “Dessa forma, conseguem levar o imóvel a penhora de imediato e a ação levará, em média, dois anos. O processo se torna mais rápido, sem perder a segurança das decisões. Isso também faz o condomínio economizar com os custos processuais, que devem inclusive ser ressarcidos pelo condômino conforme a sentença”, complementa Velmovitsky.

Corretor de imóveis brasileiro busca ampliar negócios nos EUA

Números da Miami Association of Realtors (a associação dos corretores local) apontam que clientes brasileiros respondiam, no fim do ano passado, por 12% de todo o mercado imobiliário de Miami. Isto faz com que o mercado americano também seja atrativo para corretores de imóveis brasileiros que busquem ampliar negócios. Este é o principal tema do Corretor Global edição Orlando, que ocorrerá no Estado da Flórida (EUA), nos dias 07 e 08 de novembro. E iniciar os negócios significa uma busca constante. O corretor de imóveis, Leandro Oliveira, atua no mercado internacional há dez anos, por conta de um corretor americano que lhe ofereceu a oportunidade “Residia na Flórida e iniciei como auxiliar no processo de financiamento de casas. Posteriormente fiz o curso de Real State e assim fui me aprofundando no mercado americano e brasileiro”, afirma Oliveira. Ética e profissionalismo são adjetivos que definem o trabalho dos corretores de imóveis nos EUA. “O corretor americano trabalha essencialmente na internet e há um vínculo de confiança entre profissionais. Para o mercado brasileiro seria interessante ter esse mesmo modelo de trabalho”, enfatiza. Segundo o corretor de imóveis, Bruno Girard, participar de transações imobiliárias nos EUA pode trazer ao corretor de imóveis brasileiro um diferencial competitivo. “O corretor pode abrir um leque de serviços prestado ao cliente, alavancando possibilidades e ainda pode aumentar seus ganhos financeiros”, diz Girard, que há 14 anos atua em Miami. Antes de fazer parcerias, conheça o mercado Conhecer o mercado em que irá atuar é o primeiro passo para a busca de parcerias e negócios. Bruno Girard lista algumas dicas: 1. Procure um parceiro que tenha entre 8 e 10 anos de experiência, que conheça o modo de trabalhar com estrangeiros, pois ele possui informações sobre as áreas de maior valorização ou possíveis áreas de deterioração, bem como a situação econômica dos condomínios. 2. Os valores de comissão podem variar de parceiro a parceiro. Tenha claro o protocolo de trabalho e remuneração, para evitar problemas. Esta comissão vai depender do trabalho que o corretor vai fazer no Brasil de pré-qualificação. 3. Tenha uma noção dos tipos de contratos, etapas e tempos, os tempos de pagamentos, inspeção da unidade, leitura dos documentos do condomínio, e as perdas possíveis se os prazos não forem compridos. Corretor Global edição Orlando O Corretor Global edição Orlando será exclusivo à comitiva brasileira que irá participar do Realtors Conference & Expo, maior evento do mercado imobiliário mundial que ocorrerá dos dias 09 a 12 de novembro, também em Orlando. A programação terá um formato dinâmico com visitas técnicas e workshops sobre o mercado imobiliário norte-americano. Para acessar a programação completa e obter mais informações para participação, acesse www.eventousa.com.br. (Fonte: Redação Redimob).

Mudanças no Minha Casa, Minha Vida: em que direção?

No início de outubro, o Conselho Curador do FGTS resistiu às pressões para o aumento do limite máximo de renda familiar que dá acesso ao Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Ampliou, entretanto, os subsídios, reajustou os limites de renda das faixas intermediárias e o valor máximo dos imóveis. A elevação do teto atual de R$ 5 mil mensais para a renda e do valor máximo dos imóveis financiados pelo programa é defendida pelas construtoras imobiliárias sob a justificativa de permitir à classe média o acesso ao programa. Vale ressaltar, contudo, que a classe média brasileira, segundo diferentes definições, já vem sendo atendida pelo MCMV. A Secretaria de Assuntos Estratégicos da Presidência da República (SAE), por exemplo, define como classe média aqueles que recebem renda per capita mensal entre R$ 291 e R$ 1.019. É importante, ainda, ter em mente que as famílias com rendas superiores ao teto do MCMV já são favorecidas pela existência de circuitos regulamentados de crédito que integram o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com funding nas cadernetas de poupança. É justamente o fato de ter como objetivo o atendimento das famílias cujo nível de renda lhes dificulta o acesso ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que justifica o montante importante de subsídio que aporta o MCMV. As fortes pressões no sentido de elevação dos tetos dos valores dos imóveis e da renda das famílias que balizam o acesso ao MCMV devem, entretanto, continuar presentes. Isso porque os retornos da atividade imobiliária são maiores nas faixas superiores de renda do programa, cujo mercado tende a se estreitar diante da escalada de preços de terrenos e de imóveis. Alterações no programa devem calibrar incentivo à construção e a universalização do acesso à moradia digna A busca de aperfeiçoamento do programa é fundamental, mas caminha na direção de viabilizar o atendimento da chamada Faixa I (isto é, de famílias com rendas de até três salários mínimos) que compreendem 89,6% do déficit habitacional brasileiro, segundo cálculo da Fundação João Pinheiro (FJP). Para essas famílias, a solução adotada pelo programa - a de produzir unidades habitacionais e entregá-las às famílias em troca de uma contrapartida financeira equivalente a 5% da renda familiar por 10 anos - tem se mostrado de difícil implementação do ponto de vista da oferta. Segundo a Caixa, das 1.691.626 unidades habitacionais contratadas entre abril de 2009 e maio de 2012, somente 677.769 unidades (40%) destinavam-se à Faixa I. A meta do programa (somando-se suas duas fases) era destinar ao menos 1,6 milhão de unidades para esse segmento (atualmente 2 milhões); o que não é muito se considerada a proporção dessa faixa de renda no déficit habitacional. Além disso, o desempenho obtido frente às metas regionais é bastante assimétrico, sendo os piores resultados encontrados nas regiões Sul e Sudeste. As incorporadoras alegam que os limites de preços estabelecidos pelo governo são inferiores aos custos de produção. Desde o início do programa, em 2009, os reajustes nos limites de preço da Faixa I superaram 50% em todas as capitais do país e em alguns casos ultrapassaram 60%. Nesse mesmo período (abril de 2009 a julho de 2012), o INCC acumulado foi de 27,7% e o IPCA, de 19,4%. Mesmo descontando as exigências de melhorias construtivas que acompanharam essas alterações, o aumento real dos limites chegou, em alguns Estados do Nordeste a 28%. A resposta ao problema não parece ser o aumento contínuo de limites de preços. O estudo recente de Mendonça e Sachsida1 (Ipea, agosto de 2012) alerta para a responsabilidade de o governo, ao validar a elevação dos preços dos imóveis, contribuir para a formação de uma "bolha" imobiliária no Brasil. Esse curso de ação põe em risco, ainda, a própria sustentabilidade do programa, pela erosão dos orçamentos dispensados, comprometendo o equacionamento do déficit habitacional. Nesse sentido, a expansão do MCMV e seus subsídios para rendas mais altas não é apenas socialmente injusta, mas agrava a atual situação. Tivemos essa experiência nos anos do BNH, conhecemos o seu resultado e não devemos repeti-la. Será que, diante da exiguidade de renda de muitas dessas famílias, a solução recai unicamente na entrega de unidades prontas e acabadas, em geral mal localizadas? O já esquecido Plano Nacional de Habitação, finalizado em 2008, previa uma gama mais variada de soluções para o atendimento dessas famílias, respeitando também as diferenças regionais. Estudos sugerem que a expansão da oferta de novas unidades não é o único caminho para o enfrentamento do déficit habitacional. De acordo com a FJP, em 2008, o segundo maior componente do déficit, responsável por 34% do total, era o ônus excessivo com aluguel (mais de 30% da renda). No Sudeste, Centro-Oeste e Sul do país, o ônus excessivo era o maior componente do déficit, representando 48%, 43% e 38% respectivamente. Estudo de Magalhães Eloy & Paiva2, com base na Pnad 2009, aponta para um crescimento deste componente, passando a representar 39% do déficit habitacional total. Este componente exprime uma condição de "financial burden", a rigor, uma situação que poderia ser enfrentada sem a construção de novas unidades, em franco contraste com os demais componentes do déficit habitacional que requerem, de fato, o incremento do estoque habitacional - a coabitação familiar, a precariedade e o adensamento excessivo. Alterações no MCMV devem calibrar o incentivo à construção de moradias - que tem papel importante como dinamizador da economia - com a universalização do acesso à moradia digna, meta máxima da nossa Política Nacional de Habitação. Para isso, é imperioso aliar as políticas de subsídio habitacional a políticas fundiárias e urbanas, que mobilizem os instrumentos de inserção urbana com a elevação do número e da qualidade da produção habitacional recente. Somente dessa forma o governo poderá mitigar a apropriação dos subsídios pelos agentes dos mercados fundiário e imobiliário por meio da elevação dos preços. 1 Mendonça, M. & Sachsida, A. "Existe bolha no mercado imobiliário brasileiro?" TD nº1.762, agosto de 2012. 2 Magalhães Eloy, C.; Paiva, H. Paving the Way to Extend Mortgage Lending to Lower Income Groups in Brazil: The Case of the French System. Housing Finance International, ago/2011. Claudia Magalhães Eloy é urbanista, participou da formulação do Plano Nacional de Habitação (2008) - Ministério das Cidades. Doutoranda em Arquitetura e Urbanismo na FAU-USP. E-mail: claudiamagalhaes@usp.br. (Fonte: Valor Econômico)