Refinanciamento de imóvel

Diversos bancos oferecem o refinanciamento, mas geralmente apenas aos clientes de alta renda ou então para tentar "salvar" outro empréstimo com altíssimo risco de inadimplência concedido pela própria instituição. O refinanciamento de imóvel é o que possibilita ao cliente bancário levantar o maior volume de recursos. Os bancos costumam liberar até 50% do valor do imóvel. Isso quer dizer que alguém que tenha uma casa avaliada em R$ 400 mil vai conseguir a liberação de até R$ 200 mil dando o imóvel em garantia do empréstimo.

É importante lembrar que nem sempre esse cliente vai conseguir os R$ 200 mil porque há outro fator que limita o teto do refinanciamento: o comprometimento da renda. Os bancos vão liberar um crédito com parcelas de pagamento mensais que correspondam a no máximo 30% da renda bruta do tomador - mas esse percentual cai caso ele tenha também outras dívidas contratadas que não sejam quitadas com essa operação. Nesse limite, no entanto, pode ser possível compor renda com familiares. Então imagine que alguém ganha R$ 10 mil por mês e tem uma esposa que ganha outros R$ 10 mil. Se essas duas pessoas comprarem um imóvel juntos e não têm outras dívidas, o limite de comprometimento da renda com as prestações do empréstimo será igual a 30% de R$ 20 mil - ou seja, as prestações mensais do financiamento poderão ser de até R$ 6 mil. Caso esse mesmo casal tenha outra dívida com prestação mensal de R$ 1 mil, aí o limite da parcela do refinanciamento cai para R$ 5 mil.

Os juros cobrados nesse tipo de empréstimo serão a partir de 1,05% ao mês + correção pelo IGP-M. Os prazos de pagamento costumam variar entre 1 e 30 anos - empréstimos mais longos podem ter uma parcela mensal de pagamento mais baixa, mas com pagamento de juros por muito mais tempo. Ao dar seu próprio imóvel em garantia do empréstimo, a pessoa pode tomar do banco a partir de R$ 30 mil. A operação, no entanto, tem alguns custos. Será necessário pagar IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) de 1,88% calculado sobre o valor total do empréstimo e pago no momento em que o crédito é liberado - o imposto só não será cobrado quando o dinheiro emprestado servir para a reforma de um imóvel residencial, sendo necessário apresentar o orçamento e o cronograma das obras assinado por um engenheiro. O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) não pode ser utilizado para abater o saldo devedor nesse tipo de operação, mas o imóvel pode estar alugado a um terceiro - isso, inclusive, ajuda a compor a renda do tomador do empréstimo.

Também pode ser necessário pagar no momento da contratação da operação uma taxa de análise de crédito e uma taxa de avaliação do imóvel e arcar com dois seguros: um de danos físicos ao imóvel e outro para morte ou invalidez permanente do tomador. Por último, será necessário pagar os custos do cartório, já que o imóvel será alienado em nome do banco - o que ficará registrado na matrícula da propriedade. Por isso, para saber o custo real de um refinanciamento, preste sempre atenção ao CET (custo efetivo total) do empréstimo, uma taxa percentual que engloba todos os custos da operação, e não apenas os juros.

A parte operacional do refinanciamento é um pouco longa. Quem tem o pedido de crédito aprovado pelo banco terá de preencher uma ficha com dados pessoais e do imóvel. Será necessário entregar documentos como cópias de CPF e RG, comprovante de endereço, comprovante de renda, últimos holerites, escritura e matrícula atualizada do imóvel, certidão negativa de débitos com o condomínio e comprovante de que não há dívidas de IPTU, entre outros. Em seguida, o banco vai contratar uma empresa de avaliação para se certificar de que o imóvel vale mesmo tanto quanto o cliente declarou.

Se tudo der certo, o processo entra na fase de formalização, com a assinatura do contrato de empréstimo, o registro da operação em cartório e, por fim, a liberação do dinheiro. Quando o cliente toma dinheiro emprestado também para pagar outras dívidas, uma parte dos recursos será depositada diretamente na conta do credor inicial e o restante vai para o bolso do cliente. O processo todo demora no mínimo 30 dias e só depois o dinheiro é liberado - mas lembre-se que pode haver uma demora adicional caso o próprio cliente demore em levantar a documentação necessária ou o cartório não forneça toda a papelada rapidamente.

http://www.infomoney.com.br/refinanciamento

Justiça barra aumento de IPTU em São Paulo

O Tribunal de Justiça decidiu barrar nesta quarta-feira (11) o reajuste do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A lei que estabelece o aumento de até 20% no IPTU para residências e até 35% para comércio e indústria em 2014 foi sancionada pelo prefeito Fernando Haddad (PT) no dia 6 deste mês.

CLIQUE NA IMAGEM E VEJA O AUMENTO PREVISTO PELA LEI PARA CADA BAIRRO

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Por maioria de votos, os desembargadores que integram o Órgão Especial do TJ-SP concederam liminar que suspende a eficácia da lei.

 

O relator da matéria, o desembargador Péricles Piza, votou pelo deferimento do pedido de liminar. Segundo ele, a não aplicação da lei até que o mérito da questão seja julgado "não afetará o equilíbrio fiscal" da prefeitura. 

 

Durante a sessão, o procurador-geral do município, Celso Augusto Coccaro Filho, solicitou que a prefeitura pudesse se manifestar em plenário antes da votação "diante da gravidade da medida", mas o pedido foi rejeitado pela maioria dos desembargadores.

 

No mês passado, a Fiesp (Federação das Indústrias do Estado de São Paulo) e o diretório estadual do PSDB ingressaram com duas Adins (Ação Direta de Inconstitucionalidade) para tentar barrar o reajuste do imposto.

 

Segundo o presidente da Fiesp, Paulo Skaf, "não é razoável aumentar um imposto acima dos ganhos de renda da população, assim como não é razoável usar critérios para reavaliar os imóveis que não foram discutidos e, portanto, são obscuros".

 

O PSDB argumentou que o aumento do imposto fere o princípio da razoabilidade por usar índices muito superiores ao da inflação do período.

 

Batalha jurídicaO reajuste do IPTU tem sido alvo de uma batalha jurídica. No dia 4 de novembro, uma ação civil pública foi ajuizada pelo Ministério Público Estadual, que questionou a legalidade da aprovação do projeto de lei. No dia seguinte, o juiz Emílio Migliano Neto, da 7ª Vara da Fazenda Pública,concedeu liminar para barrar a sanção do projeto aprovado na Câmara Municipal.

http://noticias.uol.com.br/cotidiano/ultimas-noticias/2013/12/11/justica-barra-aumento-de-iptu-em-sao-paulo.htm

Mesmo assim, a sanção da lei foi publicada no "Diário Oficial da Cidade". O mesmo juiz, então, emitiu outra liminar reafirmando a decisão e depois rejeitou pedido de Haddad para que reconsiderasse a suspensão do aumento. No dia 13 do mês passado, a prefeitura conseguiu derrubar a liminar na Justiça. 

Paulistas compram em média 1,8 imóvel ao longo de suas vidas

Estudo mostra que a idade tem íntima relação com o potencial de compra; pessoas com mais de 50 anos é que atingem mais essa marca

Paulistas compram, em média, 1,8 imóvel durante a vida, segundo estudo realizado pela área de inteligência de mercado da Lopes, empresa que atua em consultoria e intermediação imobiliária do país.

De acordo com o levantamento, mais de 70% dos residentes da região metropolitana de São Paulo, acima dos 40 anos, que procuram um imóvel para comprar, já residem em imóveis próprios.

Apenas 10% dos paulistas com até 29 anos já compraram seu primeiro imóvel (Foto: Banco de Imagens / Think Stock)

O estudo ainda mostra que a idade tem íntima relação com o potencial de compra. Isso porque os compradores com mais de 50 anos é que atingem mais essa marca.

Para se ter uma ideia, apenas 10% dos paulistas com até 29 anos já compraram seu primeiro imóvel, enquanto 86% não adquiriram nenhum. Ainda nessa faixa de idade, 65% residem com os pais ou familiares e a maioria (59%) em casas.

Enquanto isso, a maioria dos entrevistados, a partir dos 30 anos, reside em imóvel próprio, sendo que 43% estão entre 30 e 39 anos; 72% entre 40 e 49 anos; e 86% acima de 50 anos.

Outro ponto destacado pela pesquisa foi a preferência pela moradia em apartamentos, a partir dos 30 anos.

A pesquisa foi realizada com uma amostra de 1.199 pessoas, em setembro de 2012.

http://revista.zap.com.br/imoveis/paulistas-compram-em-media-18-imovel-ao-longo-de-suas-vidas/

Gafisa conclui venda de 70% do Alphaville

A incorporadora Gafisa chegou à etapa final de seu processo de reestruturação iniciado há dois anos, com a conclusão da venda de 70% da Alphaville para os fundos de investimento Pátria e Blackstone.

Com os recursos da venda, que avaliou a unidade em R$ 2 bilhões, a Gafisa reduzirá seu endividamento, pagará remuneração a acionistas e fará uma recompra de ações de Tenda.
O lucro esperado da transação, líquido de impostos e despesas relacionadas, é de aproximadamente R$ 458,6 milhões, segundo a companhia.

"A entrada desses recursos vai permitir à Gafisa alcançar uma estrutura de capital saudável, adequado para sua operação", disse no documento enviado à CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

A empresa pretende usar pelo menos R$ 700 milhões para o pagamento de dívidas corporativas com vencimento nos próximos 12 meses, um montante que representa cerca de 70% de seu endividamento corporativo até dezembro de 2014.

Com a operação, a Gafisa será beneficiada com a otimização de seu perfil financeiro, redução das despesas financeiras e alongamento do prazo médio da dívida.

Outra parcela dos recursos será utilizada como remuneração a acionistas, cujas estimativas iniciais apontam para uma de distribuição de cerca de R$ 100 milhões.

O programa de recompra está condicionado à manutenção da dívida líquida consolidada da Gafisa em um nível igual ou inferior a 60 por cento de seu patrimônio líquido.

Nos últimos dois anos, a companhia estava preocupada em trazer capital de volta, estabilizar a operação do ponto de vista de eficiência, concentrada nas operações das unidades Gafisa e Tenda, depois de ter suspendido temporariamente os lançamentos da unidade de baixa renda.

"A conclusão dessa operação marca o processo final de execução do plano estratégico da companhia", disse a Gafisa.

A venda do controle da Alphaville, sua unidade de loteamento urbano de alto padrão, foi anunciada em junho.

Os recursos provenientes da transação, após os ajustes previstos no contrato totalizam R$ 1,54 bilhão, sendo R$ 1,25 bilhão mediante o pagamento do fundo AE, sociedade entre Pátria e Blackstone. Outros R$ 290 milhões foram recebidos por meio de dividendos distribuídos pela Alphaville.

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1383383-gafisa-conclui-venda-de-70-do-alphaville.shtml

Preços de imóveis sobem 14% em 12 meses e batem inflação

Alta do preço médio do metro quadrado anunciado no acumulado de 12 meses supera em 7,9 pontos percentuais inflação medida pelo IPCA, segundo Índice FipeZap

São Paulo - O Índice FipeZap Ampliado, indicador que acompanha a variação do preço do metro quadrado dos imóveis anunciados para venda em 16 cidades brasileiras, registrou um aumento no preço médio do metro quadrado anunciado de 1,3% em novembro, a mesma alta registrada em outubro.

A elevação é de 13,8% no acumulado do ano, 7,9 pontos percentuais acima dainflação medida pelo IPCA esperada para o período, que é de 5,9%, segundo o Boletim Focus do Banco Central.

Florianópolis (+2,3%) e Belo Horizonte (+2,2%) registraram as maiores elevações de preços no mês. E os menores aumentos foram registrados em Salvador (+0,1%), Porto Alegre (+0,7%) e São Bernardo do Campo (+0,7%).

Nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro as variações foram, respectivamente, de +1,3% e +1,2%.

Em novembro, os valores médios do metro quadrado ficaram entre 9.812 reais, no Rio de Janeiro, e 3.797 reais, em Vila Velha. E a média nacional foi de 7.231 reais.

Veja na tabela o desempenho de cada cidade no Índice FipeZap de novembro. Todas as 16 cidades compõem o Índice FipeZap Ampliado, lançado no início deste ano. Sete dessas cidades, em negrito, já compunham o Índice FipeZap Composto, existente desde 2010.

O FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010. Já entre as novas cidades, incluídas no Índice FipeZap Ampliado, as cidades do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm as séries históricas mais recentes, iniciadas em julho de 2012. O FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro deste ano.

O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290.000 unidades todos os meses. Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios online. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/precos-de-imoveis-sobem-14-em-12-meses-e-batem-inflacao?page=1

Áreas Urbanas

Nos próximos 25 anos, o país terá que construir, no mínimo, 35 milhões de novas moradias para atender o crescimento vegetativo da demanda e a eliminação de uma parte do nosso escandaloso déficit habitacional, concentrado nas cidades e em suas periferias imediatas. Já apontei neste blog a existência de diversos impedimentos à consecução desse objetivo. Mas, dessa vez, quero detalhar um pouco mais a questão da indisponibilidade de áreas urbanas para receber esse volume de novas construções e a sua conexão com a precariedade da infraestrutura de transporte (ultimamente tratada pelo pomposo nome de “mobilidade urbana”). Aliás, essa mudança repetitiva da denominação de “transporte público” para “mobilidade urbana” no discurso político e burocrático assemelha-se àquela adotada para rebatizar “pronto socorro” como “pronto atendimento”, na tentativa de dar a impressão que o sistema de saúde exorcizou os seus demônios e passou a bem atender a população. Com um nome ou com outro, persiste a precariedade, tanto na saúde como no transporte.

De plano, há que se constatar que não existe mais estoque de terrenos loteados susceptíveis de ocupação por novas moradias regulares, nas áreas urbanas da maioria das grandes cidades brasileiras (fenômeno cujas razões examinei no tópico “Carência de Terras Urbanas” publicado neste blog em dezembro passado. Além disso, a implantação de novos loteamentos está cada vez mais desestimulada pelo excesso de burocracia e pelas dificuldades inacreditáveis que têm que ser vencidas pelos empreendedores durante as fases de licenciamento e aprovação dos projetos.

Esse quadro mereceria um esforço concentrado envolvendo as agências governamentais e as empresas loteadoras, focando as possibilidades de agregação de novas áreas em empreendimentos bem planejados (que ofereçam espaços especiais para a implantação de creches, escolas e comércio). E que sejam dotados da infraestrutura necessária (sistemas de coleta de esgoto e lixo, de entrega postal, de abastecimento público de água e energia, de boa iluminação, de unidades de segurança, de recreação e, sobretudo, de boa conexão com um sistema de transporte que possa garantir comodidade e rapidez nos deslocamentos entre as residências e os locais de trabalho.

A configuração básica apresentada no parágrafo anterior pode parecer óbvia ou excessivamente pretensiosa, conforme o ponto de vista. Mas não é, conforme já se observou em diversas situações de escassez crescente de lotes urbanos, no nosso próprio país e em outras nações. Diante da pressão por mais áreas para construção de moradias, temos que solucionar adequadamente o problema, rápida e eficientemente. Não podemos repetir os mesmos erros que ocorreram no México, por exemplo, diante da mesma escassez generalizada de terrenos urbanos. Naquele país, foram criados, às pressas, grandes bairros para novas ocupações, mas muito afastados das áreas que concentravam o comércio e os postos de trabalho e sem a infraestrutura básica. O resultado disso foi a perda do investimento pelas carências que inviabilizaram a ocupação desses novos bairros. Não há como se deixar de considerar a premissa básica: as pessoas só querem morar em áreas onde estão disponíveis as facilidades essenciais para a vida moderna, especialmente no que diz respeito aos equipamentos de transporte público. Aliás, para seguir a denominação da moda, onde existem as facilidades para a “mobilidade urbana”.
Fonte: Blog Rubens Menin

Índice que reajusta aluguel desacelera para 0,29% em novembro

A alta do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) --usado como referência na maioria dos contratos de aluguel-- foi mais moderada em novembro, de 0,29%, após avanço de 0,86% em outubro, informou a FGV nesta quinta-feira (28).

Em novembro de 2012, o índice registrou queda de 0,03%. No acumulado do ano, o índice registra alta de 4,88%. Em 12 meses, a taxa subiu 5,60%.

Dentre os componentes do IGP-M, o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) --com peso de 60% no índice geral-- avançou 0,17% em novembro, ante elevação de 1,09% um mês antes.

Os produtos agropecuários recuaram 0,06%, invertendo a direção tomada em outubro (+0,49%) e os produtos industriais verificaram uma suavização no ritmo de alta, indo de 1,32% para 0,25% de aumento.

CONSUMIDOR

Já o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), com peso de 30% no índice, acelerou de 0,43% em outubro para 0,65% em novembro.

Neste caso, das classes de despesas avaliadas, o destaque coube ao grupo alimentação, que foi de um aumento de 0,63% para 0,93%, refletindo o movimento dos preços das hortaliças e legumes (-5,46% para 3,79%) e das frutas (0,98% para 2,16%).

Transportes saiu de uma ponta para outra --de queda de 0,12% em outubro para avanço de 0,12% em novembro.

Também subiram mais habitação (0,51% para 0,83%), saúde e cuidados pessoais (0,46% para 0,50%), despesas diversas (0,15% para 0,89%) e comunicação (0,40% para 0,88%).

Com moderação no ritmo de alta, apareceram educação, leitura e recreação (0,51% para 0,32%) e vestuário (0,80% para 0,76%). No primeiro caso, sobressaiu o item passagem aérea (12,34% para 5,28%); no segundo, mereceram atenção o comportamento dos preços das roupas femininas (1,03% para 0,75%).

CONSTRUÇÃO

Por fim, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) avançou 0,27% em novembro, abaixo do resultado de outubro, de 0,33%. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços subiu 0,29%, ante 0,68%. O índice que representa o custo da mão de obra avançou 0,25% em novembro, após ficar estável.

Fonte: Folha de São Paulo