O mercado imobiliário e os investidores

Em momentos de economia estável, baixa remuneração nos mercados financeiros e investimentos em Bolsa com alternâncias e oscilações investir em imóveis passa a ser opção de destaque. Acompanhe a análise do presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes
28/10/2013

O investimento no mercado imobiliário tem sido uma prática usual no Brasil há tempos. Porém, em períodos de hiperinflação e altas taxas de juros, nem a valorização imobiliária e nem a renda advinda dos imóveis competem com os investimentos financeiros.

Todavia, em momentos de economia estável, baixa remuneração nos mercados financeiros e investimentos em Bolsa com alternâncias e oscilações, investir em imóveis passa a ser opção de destaque. Neste contexto, algumas questões emergem com mais frequência: Como investir em imóveis de forma mais segura? Como adquirir imóveis que garantam valorização a médio e longo prazos? Como escolher as unidades de melhor rentabilidade?

O universo de alternativas no setor é grande. Creio que podemos dividi-lo em dois grandes grupos: imóveis adquiridos como reserva de valor, com retorno positivo em médio e longo prazos, e imóveis para renda, com geração de recursos por meio da locação.

No primeiro caso, incluem-se os imóveis adquiridos para uso próprio – comercial ou residencial –, e a renda não é a prioridade. Ainda assim é preciso fazer uma avaliação criteriosa do local, para que se possa ter a maior garantia possível de valorização – ou não desvalorização – futura. É necessário analisar com cautela as edificações do entorno, a acessibilidade em termos de transporte público, a possibilidade de melhoria na infraestrutura urbana, e que seja capaz de valorizar ou não o imóvel.

O segundo caso é mais usual entre os investidores imobiliários e apresenta uma série de alternativas. A mais comum é a aquisição de um imóvel já construído ou em construção, comercial ou residencial, com o objetivo final de locação. Esta escolha requer a procura de produtos que ofereçam a melhor possibilidade de renda, aí definida como o maior percentual a ser alcançado, anual ou mensalmente, pela renda do aluguel em relação ao preço do imóvel. Para tanto, deve-se contar com a ajuda de profissionais da área de intermediação imobiliária, e com o empenho pessoal na busca da unidade objeto de investimento.

A sugestão, nestes casos, é nunca comprar o primeiro imóvel, pois somente depois de visitar vários tipos disponíveis na região que o comprador passa a ter o “feeling” de preços dos produtos, podendo, assim, decidir com segurança. “É melhor perder um bom negócio do que fazer um mau negócio”. Nesta hipótese de investimento incluem-se casas e/ou apartamentos residenciais, lojas comercias de rua ou em shopping centers, galpões industriais e os chamados condo-hotéis.

Uma maneira de potencializar a renda, seja em investimento comercial ou residencial, é a aquisição do terreno e a construção do prédio para locação. Neste caso pode haver um aumento substancial de rentabilidade, pois ela será calculada e obtida sobre o custo do edifício e não sobre o seu preço de venda. Como opção está o “build to suit”, que significa construir, por encomenda, um prédio para ser locado a um cliente, por preço e prazo determinados. Até 2012, havia certo receio entre aqueles que operavam nessa modalidade, o que foi perfeitamente equacionado com a promulgação de legislação específica regulando esse mercado e permitindo o crescimento seguro desse tipo investimento.

Na análise de retorno é sempre importante avaliar as questões tributárias, aí incluídos os tributos de aquisição, IPTU e taxas pagas anualmente, e imposto sobre a renda, que podem variar caso a caso.

Alternativa ainda não muito comum entre os pequenos investidores são os Fundos Imobiliários. Eles permitem que mesmo aqueles que não têm recursos para comprar uma unidade para renda sejam proprietários de partes dos imóveis, por meio da aquisição de cotas dos Fundos voltados à locação.

Mesmo para os Fundos valem as sugestões de análise cautelosa dos produtos que serão locados. Também é importante obter informações sobre os gestores imobiliários e os administradores do Fundo, cujas cotas são negociadas na Bolsa de Valores e têm o funcionamento fiscalizado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Portanto, com os devidos cuidados e o auxilio de profissionais de mercado, o investimento imobiliário é, e será por muito tempo, um ótimo negócio.

Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP e reitor da Universidade Secovi

Fonte SECOVI

http://www.secovi.com.br/noticias/o-mercado-imobiliario-e-os-investidores/7008/

As 7 casas mais caras do mundo

Conheça as casas mais caras do mundo. Preço mínimo para adquirir uma das mansões é de mais de 300 milhões de reais

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Está há meses na busca do local perfeito para morar e anda assustado com os altos preços do mercado de imóveis? Espere só para conferir esta lista que preparamos com as 7 casas mais requintadas e caras do mundo.

Seja a título de curiosidade ou para descontrair a travessia pelo universo imobiliário, o fato é que com certeza vale a pena conhecer esta seleção interessante – e luxuosa – das moradias mais valiosas do planeta. Confira!

1 – The Antilia, Índia

A residência mais cara do mundo, no ano de 2013, está localizada em um bairro urbano de Mumbai, na Índia, e possui 27 andares. De estilo moderno, é a casa de Mukesh Ambani, o 5º homem mais rico do planeta. Avaliada em nada mais nada menos que 1 bilhão de dólares, a moradia apresenta uma arquitetura que segue os princípios da filosofia de “Vastu Shastra”, com o objetivo de tornar-se um imenso portal de energia positiva. The Antilia possui um salão, um jardim grandioso e demanda uma média de 600 funcionários para sua manutenção.

2 – Villa Leopolda, Riviera Francesa

Avaliada em 506 milhões de dólares, a Villa Leopolda é a mansão mais cara de toda a Europa.  Foi construída em 1906 pelo Rei Leopoldo II, da Bélgica e atualmente é a residência do bilionário russo Mikhail Prokhorov, dono do Brooklyn Nets. Uma curiosidade interessante é que a mansão já serviu de hospital militar durante a Primeira Guerra Mundial. Abrigando 19 quartos, possui arquitetura no estilo belle époque e é cercada por jardins e bosques, onde estão plantadas mais de mil oliveiras e árvores frutíferas.

3 – The Penthouse, Inglaterra

Localizado no residencial One Hyde Park, em Londres, The Penthouse é o apartamento mais caro do mundo. Duplex e com 6 quartos, é avaliado em 220 milhões de dólares. Com uma belíssima vista panorâmica da cidade, o local possui design de última geração. Foi comprado pelo homem mais rico da Ucrânia, Rinat Akhmetov, cuja fortuna é estimada em 15,4 bilhões de dólares. Para garantir a segurança, as janelas do apartamento são de vidro à prova de bala e seus moradores usufruem de 24 horas de serviço concierge de hotel.

4 – Fairfield Pond, Estados Unidos

O nome do local é uma homenagem ao lago adjacente à sua propriedade. Com o valor de 196 milhões de dólares, é a residência do empresário Ira Leon Rennert. A mansão, localizada à beira mar nos Hamptons, em Nova York, é o maior complexo residencial dos EUA. Possui 29 quartos, 39 banheiros, pista de boliche e 5 campos de tênis.

5 – Mansão Hearst, Estados Unidos

Localizada na Califórnia, esta mansão tem 29 suítes, 3 piscinas, um cinema e uma discoteca própria. Foi cenário de algumas cenas do filme “O Poderoso Chefão” e também o local de lua de mel do ex-presidente John Kennedy. O imóvel sai pela bagatela de 165 milhões de dólares.

6 – Franchuk Villa, Ucrânia

Piscina coberta, sauna, teatro e ginásio poliesportivo: esses são alguns dos elementos que compõe a mansão de 5 andares. Situada na Ucrânia, pertence a Elane Franchuk, filha de um ex-presidente ucraniano. As obras de arte e a requintada mobília do imóvel respondem por quase metade do seu valor total: 161 milhões de dólares.

7 – The Pinnacle, Estados Unidos

Situada no estado de Montana, nos EUA, esta casa não tem muito espaço físico: seu valor reside principalmente em sua localização, que oferece vistas de tirar o fôlego. Seu proprietário é Tim Bilxseth, um promotor imobiliário americano. O local tem chão aquecido e lareiras em todos os banheiros, o que mantêm o clima ameno mesmo durante o rigoroso inverno de Montana. Seu valor estimado é 155 milhões de dólares.

E aí, gostou da lista?

Saiba como funciona a alienação fiduciária

Ao financiar um produto existem formas do comprador garantir o pagamento, caso haja inadimplência. Entre elas está a alienação fiduciária, que é quando o cliente não precisa oferecer garantias. No entanto, o bem fica de posse imediata para o banco.

“O cliente pode usar o bem, mas no papel, os direitos legais são do banco. A documentação é passada para o nome do comprador após o pagamento da última parcela. Se o pagamento de uma parcela atrasar mais de 30 dias, o bem é leiloado”, explica o especialista Willian Cruz.

Dificuldade no pagamento

Caso o comprador esteja com dificuldades de pagamento, este deve acionar a justiça para discutir o contrato. “ Isso não evitará o pagamento, que deverá ser efetuado em juízo. O bem só é leiloado imediatamente se a Justiça perceber uma ausência de providências por parte do devedor”, afirma.

Se a parcela compromete todo o salário do comprador ou sofreu reajustes irregulares, o devedor pode oferecer 30% do salário em depósito em juízo. Isso evita que o nome do cliente termine no SPC, SERASA e CADIN e também impede a retomada do imóvel, pelo menos enquanto a ação estiver em trânsito julgado.

Outras modalidades

Há outras formas do comprador garantir o pagamento. Na penhora, por exemplo, o cliente oferece um bem móvel próprio ou de terceiro e, se não paga o financiamento, o bem fica para o credor.

Na hipoteca, o cliente precisa oferecer um bem imóvel, independente de ser próprio ou de terceiro. Se o pagamento não for efetuado, o imóvel vai a leilão.

Fonte: site SETIN

http://www.setin.com.br/institucional/imprensa/clipping/leia-mais/saiba-como-funciona-a-alienacao-fiduciaria

Número de buscas por imóveis na internet continua crescendo, afirma especialista do Google

Desde o início de 2012, a quantidade de buscas por imóveis realizadas por meio da internet cresceu mais de 50%. Estes dados foram fornecidos por Leonardo Assis, especialista em marketing e vendas e responsável pela área de Novos Negócios do Google, que palestrou na 17ª edição do Conami (Congresso Nacional do Mercado Imobiliário).

Segundo o especialista, embora as novas tecnologias tenham se demonstrado um dínamo para a venda de imóveis, muitas empresas – incorporadoras e intermediadoras – insistem em divulgar seus produtos utilizando meios antigos, descolados da realidade atual.

“Antes, o cliente recebia o panfleto do lançamento, ia até o estande de vendas e fechava o negócio”, disse. Hoje, o contexto é outro. “Mais de 60% dos processos de compra de imóveis são online”, emendou. “O consumidor está mais informado. Ele chega às imobiliárias, muitas vezes, somente para confirmar com o corretor o que já sabia.”

Apenas em junho deste ano, mais de 12 milhões de pessoas visitaram sites de imóveis e a busca no Google por termos relacionados bate mensalmente a marca de meio bilhão. Assis ainda destacou a oportunidade que as empresas tem de atrair novos clientes. “Se você já tem um portal, preocupe-se em pensar que tipo de experiência está proporcionando ao usuário”, provocou, referindo-se aos diversos recursos aos quais é possível recorrer para atender melhor aos clientes – como chats online, simuladores de financiamento, vídeos, entre outros.

Ainda de acordo com o especialista em marketing e vendas, cada usuário que pesquisa por imóveis na internet realiza, em média, 5,6 buscas, acessa 5 sites diferentes, marca 4 visitas e considera como possível a compra de 2,7 imóveis. Mais: 64% dos interessados assistem a vídeos no Youtube como forma de obter informação.

Fonte site SETIN
http://www.setin.com.br/institucional/imprensa/clipping/leia-mais/numero-de-buscas-por-imoveis-na-internet-continua-crescendo-afirma-especialista-do-google

FGTS: novos limites não devem elevar preços de imóveis

Por dois anos, o Secovi-SP, ao lado da Abecip, defendeu a necessidade de elevar o valor máximo de compra de imóveis com recursos do FGTS
11/10/2013

Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP

Os sucessivos aumentos dos custos de produção e a valorização dos terrenos ocorrida nas principais cidades do País impactaram duramente o custo final dos imóveis e, com isso, impediram o acesso à moradia por milhares de famílias que precisavam usar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar sua unidade. 

Por dois anos, o Secovi-SP, ao lado da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), defendeu a necessidade de elevar o valor máximo de compra de imóveis com recursos do Fundo, uma vez que o teto de R$ 500 mil há tempos deixou de condizer com os valores praticados no mercado imobiliário do País. 

À luz dessa realidade, o Conselho Monetário Nacional elevou o teto para R$ 750 mil, o qual passou a vigorar a partir de 1º de outubro nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, e para R$ 650 mil nas demais unidades da Federação. 

Na avaliação do Secovi-SP, a mudança elimina as restrições impostas à classe média brasileira, que agora pode adquirir sua habitação. “Foi uma medida providencial”, afirma o presidente do Sindicato, Claudio Bernardes. 

Para ele, o novo teto não inflacionará os preços no mercado imobiliário. “Nos últimos cinco anos, e após longo período de represamento, os valores foram reajustados. Agora, porém, o setor já vem passando por uma zona de acomodação, sem tendência de altas significativas, mas alinhadas com a inflação. O atual limite do FGTS nada mais é do que uma adequação ao que acontece na prática, trazendo igualdade de oportunidades para as famílias de média renda”, afirma. 

De acordo com o vice- presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato, Emilio Kallas, não há razões para uma escalada de preços. “O mercado sabe que tem de ofertar unidades condizentes com o poder de compra da população.” 

Segundo o dirigente, é questão de bom senso conter aumentos indevidos e, assim, garantir maior volume de lançamentos e vendas, em bases saudáveis e sustentáveis. “Essa postura também será importante para inibir a especulação e o encarecimento dos terrenos, fator que está na raiz das fortes elevações, decorrentes de legislações urbanas restritivas e da obrigação de contrapartidas financeiras que oneram o custo final da habitação. Aliás, esperamos que tais problemas sejam atenuados na revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo”, considera. A íntegra do projeto de Lei do PDE pode ser conferida no portal Secovi.

Fonte: SECOVI

Aumento do IPTU: o justo e o possível

O fato de o imóvel se ter valorizado não significa que a capacidade de pagamento de seus proprietários será suficiente para suportar um grande aumento do IPTU, ressalta o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes. Leia o artigo completo 
17/10/2013

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP

Ninguém questiona que a Planta Genérica de Valores (PGV), usada como base do cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), está defasada. A última atualização ocorreu em 2009. Desde então, houve inegável valorização dos imóveis. Porém, a proposta de revisão apresentada pela atual administração municipal, prevendo elevação de até 30% para unidades residências e de até 45% para as comerciais, obriga uma reflexão sobre o que justo e o que é possível.

É preciso considerar que o fato de o imóvel se ter valorizado nesse período não significa que a capacidade de pagamento de seus proprietários será suficiente para suportar tal aumento do IPTU. A renda da maioria dos donos de imóveis e dos inquilinos não subiu na mesma proporção.

Temos, portanto, um brutal descompasso que poderá gerar enormes dificuldades para os contribuintes, no que diz respeito à garantia de condições mínimas para o pagamento do imposto pelos cidadãos.

Adicione-se que, em comparação com outras cidades do mundo onde se praticam alíquotas semelhantes, a população paulistana (e isso não é responsabilidade do atual governo) não conta com serviços urbanos compatíveis com esse novo patamar de valores proposto, o qual penalizará duramente os proprietários de imóveis.

É claro que este aumento pode ser plenamente justificável no que diz respeito à necessidade de investimentos ou manutenção de eventuais subsídios na cidade. Mas do ponto de vista de justiça tributária não parece razoável.

A receita com IPTU representou, em 2012, cerca de 13% do total de arrecadação da cidade de São Paulo, porcentual equivalente ao recolhimento da cota parte do município com ICMS, que correspondeu a aproximadamente 14% da receita, enquanto o Imposto Sobre Serviços foi responsável pela arrecadação de 24% do total.

Sem dúvida, neste momento precisamos pensar em novos modelos e instrumentos de financiamento da infraestrutura urbana, que não sejam exclusivamente baseados no aumento de carga tributária.

Além disso, a participação do governo federal nos investimentos paulistas precisa ser reavaliada. Segundo dados da Receita Federal, dos cerca de R$ 200 bilhões em tributos federais gerados anualmente pelo Estado de São Paulo, somente 20 bilhões aqui retornam em investimentos. Alguma coisa precisa mudar!

* Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo)

Entenda quais são os fatores que influenciam no preço do imóvel

Boa localização é responsável por até ¼ do valor, enquanto segurança responde por 15% do montante


No momento de escolher um imóvel, a localização é o item de maior relevância para o comprador. O desejo de morar perto do trabalho e também encontrar na vizinhança uma boa infraestrutura são itens que valorizam o preço da propriedade.
Assim como a localização é um fator que influencia o valor do imóvel, segurança é outro item que tem uma parcela significativa na hora de fechar negócio.
Com ajuda do consultor de empresas da área imobiliária Sylvio Lindenberg, o ZAP Imóveis fez uma simulação de quanto cada fator pode ser responsável por influenciar o preço de um imóvel
móveis situados em uma área onde há hospitais, farmácias, bancos e supermercados acessíveis levam vantagem. A localização da propriedade é responsável, de acordo com Lindenberg, por 25% do preço da casa ou apartamento.
“Hoje em dia, as pessoas querem morar próximo a serviços e encontrar infraestrutura na região”, diz Celso Amaral, diretor corporativo da Geoimóvel Consultoria e da Amaral D’Avila Engenharia de Avaliações.
“Um shopping na região é um grande atrativo. Estádios também, mas em dias de jogo pode se tornar um pesadelo para quem mora nas redondezas”, afirma Lindenberg.
Segundo Lindenberg, ruas calmas também valorizam o imóvel, assim como fácil acesso a transporte público. “Mesmo que o morador não utilize ônibus ou metrô, a pessoa que trabalha em sua casa pode depender deste serviço”, lembra.
O diretor da Geoimóvel ressalta que a localização pesa muito em um imóvel. “Mesmo que o prédio seja velho, se estiver em frente ao mar ele vale mais”, garante.
Em segundo lugar no ranking dos fatores que mais influenciam o preço do imóvel está a segurança que ele oferece ao morador. Na estimativa realizada, este item responde por 15% da valorização da propriedade.

De acordo com simulação, localização é responsável por até 1/4 do preço do imóvel (Fotos: Banco de imagens/Thinkstock)

“Portão automático com rápida abertura, chaves de porta com segredo e elevador automatizado, que é aquele que só consegue locomover quem tem o código do andar, são itens que atraem os moradores”, explica Lindenberg.
Além da segurança, contar com um local para estacionar o automóvel também é levado em consideração. “Ter somente uma vaga é um fator que pode depreciar o imóvel, já que é comum que as famílias tenham mais de um carro em casa”, lembra o especialista.
Por falta de espaço na rua, ter a oportunidade de oferecer à visita um lugar para estacionar o carro dentro do prédio é uma vantagem. Portanto, vaga na garagem contabiliza 15% como influenciador no valor de um imóvel.

As incorporadoras estão apostando na diversidade de opções que envolvem a área de lazer, fator responsável por 10% do preço da propriedade.
Há empreendimentos que oferecem sala de cinema, brinquedoteca e área para praticar esporte. Piscina e churrasqueira são atrativos que costumam chamar a atenção do comprador. “Mesmo que muitos moradores usem tais itens com pouca frequência, eles ainda são itens solicitados, já que integram a família e amigos no local”, diz o consultor.
Prédios sem elevadores são desfavorecidos. “Eles são itens de peso. Um edifício sem este equipamento fica naturalmente desvalorizado”, garante Lindenberg.
De acordo com a simulação feita pelo consultor, elevadores podem representar 9% do valor final do imóvel, tamanha é a sua relevância.

Face do imóvel direcionada à orientação solar que melhor favorece o sol pela manhã também tem peso no valor da propriedade

O fator sol é outro elemento que interfere na venda da propriedade. Em São Paulo, por exemplo, a melhor face para o imóvel estar direcionado é a norte. A estimativa de Lindenberg é de que uma boa posição da propriedade tem 7% de peso sobre o valor do imóvel.
“O apartamento com face norte tem mais liquidez, vende mais rápido pela sua posição favorecida”, ressalta Celso Amaral, diretor corporativo da Geoimóvel Consultoria e da Amaral D’Avila Engenharia de Avaliações.
O executivo lembra que, ainda assim, a localização é um item mais importante para a valorização do imóvel. Ou seja, a propriedade vale mais pela infraestrutura do local em que está situada do que se recebe sol pela manhã, embora este seja um quesito de peso.

Vaga na garagem pode ser responsável por 15% do valor do imóvel

O andar em que um apartamento está localizado também pode ter interferência no preço, sendo responsável por 6% do montante. “As unidades mais baixas são as menos procuradas”, diz Lindenberg. Portanto, quanto mais alto é o andar de um apartamento, mais ele é valorizado.
Varandas em apartamentos também valorizam mais a área construída. De acordo com Lindenberg, elas influenciam o valor do imóvel em 5%.
Automação residencial e predial também oferece um diferencial à propriedade. “Muitos prédios estão ajustados à tecnologia e disponibilizam cabo para televisão e wireless”, aponta o consultor. Tal avanço pode somar 4% do preço da propriedade.
“Imóveis em frente a parques, praças, praias e calçadão também são valorizados”, aponta o consultor. De acordo com ele, a vista que o imóvel oferece pode influenciar cerca de 4% do seu valor.

Fonte: Zap imóveis