Financiamento de imóveis de luxo cresce 680% em cinco anos

A Coelho da Fonseca, a maior imobiliária de alto padrão de São Paulo, acaba de concluir estudo que revela uma alta de 686% na quantidade de financiamentos contraídos no primeiro trimestre de 2013, quando comparado ao mesmo período de 2009. Se considerado o volume de recursos para esses financiamentos, o aumento é de 1.362% nos últimos cinco anos.

“A baixa taxa de juros, de 8,5% ao ano em média, é, sem dúvida alguma, um dos principais fatores para aumento nos financiamentos concedidos”, explica Claudio Costa, diretor de financiamentos da Coelho da Fonseca.

“Não só. Um movimento que temos percebido é que o brasileiro deixou de associar financiamentos a falta de dinheiro e passou a enxergá-lo como uma modalidade de planejamento, com a viabilização de seus desejos e projetos, sem perda de dinheiro e sem abrir mão da liquidez”, completa o executivo.

A alta também se verifica em períodos menores de comparação entre os trimestres. O total de financiamentos contraídos de janeiro a março de 2013 foi 27% maior em relação ao mesmo período do ano passado. “Esses dados comprovam que não temos um fenômeno isolado e, sim, uma mudança de cultura financeira importantíssima em curso no país”, analisa Costa.

De acordo com a Coelho da Fonseca, mesmo clientes com condições de comprar o imóvel à vista e até aqueles com perfil mais conservador têm optado pelo financiamento. Na visão da empresa, dada a incerteza em relação ao futuro da taxa Selic, se a idéia é financiar, este é o momento ideal para fazer tal opção. “Nunca houve momento tão oportuno. Com a taxa de juros atual, qualquer valorização de 7% do imóvel já é suficiente para cobrir os juros pagos à instituição financeira”, conclui o diretor da imobiliária, que trabalha em parceria com o Banco Itaú.

Fonte: Portal VGV

Imóvel novo em São Paulo custa, em média, R$ 548,7 mil

THAISE CONSTANCIO/ESPECIAL PARA O ESTADO

Um imóvel novo em São Paulo custa em média R$ 548,7 mil – em outras palavras, pouco mais de meio milhão de reais. Calculado pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o valor considera 38.926 unidades colocadas à venda na capital entre janeiro de 2012 e maio deste ano, quando 48% da quantidade ofertada tinha dois dormitórios.

“Essa faixa de preços tem alta liquidez, pois atinge diversas classes sociais e engloba produtos em regiões valorizadas e em valorização”, diz o diretor de incorporação da Brookfield, José de Albuquerque. Segundo ele, o intervalo atende tanto compradores de primeira viagem quanto consumidores experientes.

Os preços, no entanto, variam de acordo com a localização. Em regiões mais afastadas como Guaianazes, onde foram lançadas 339 unidades no período, com predomínio dos dois dormitórios, o preço médio do imóvel é de R$ 135,4 mil, a menor média da cidade. Já o Jardim Europa, com 31 ofertas de três dormitórios, tem o maior preço entre os lançamentos verticais: uma unidade nova por lá custa cerca de R$ 4 milhões.

Na faixa média, há bairros em desenvolvimento, voltados para o público familiar e regiões valorizadas com imóveis para o público single. No Sacomã, por exemplo, o lançamento Massimo Residence Nova Saúde, da Eztec, colocou no mercado apartamentos de três dormitórios por R$ 534,5 mil, de acordo com a Embraesp. O empreendimento tem entre seus atrativos churrasqueira com forno, spa, brinquedoteca e espaço teen.

Na Vila Madalena, procurada pelos descolados, estúdios de 35 m² chegam a ter preço inicial de tabela avaliado em R$ 553,6 mil, caso do edifício Living Design Vila Madalena, da incorporadora GR Propertieis. O edifício, lançado em fevereiro de 2012, hoje conta com 10% das unidades em estoque.

“Na região central, abrimos mão de área útil pela localização. Quanto mais afastado, maiores serão os produtos, com alta qualidade e preços mais baixos”, afirma o diretor de atendimento da imobiliária Lopes, João Henrique. Do total de unidades lançadas desde janeiro do ano passado em São Paulo, 66% têm preços abaixo da média da cidade.

Valorização. Os imóveis paulistanos não devem perder valor, segundo especialistas, embora possam ficar estáveis em regiões já valorizadas, como Campo Belo, Vila Olímpia e Itaim Bibi, na zona sul.

“Não vejo uma redução de preços no futuro, e as limitações da cidade impedem que possamos produzir unidades mais baratas. A tendência é de que, no geral, os preços subam”, analisa o diretor presidente da Brasil Brokers em São Paulo, José Roberto Federighi.

Por outro lado, bairros com boa oferta de comércio, serviços e lazer e que têm recebido investimentos em infraestrutura ainda poderiam se valorizar, caso da Barra Funda, Butantã, Mooca e o Centro. “O desenvolvimento de um bairro está associado à oferta de terrenos e à mobilidade. Locais de difícil acessibilidade tendem a ficar estagnados”, diz o diretor de incorporação da Esser empreendimentos, Nick Dagan.

Na zona leste, que tem sido o destino de novos equipamentos públicos, os preços também podem subir, na opinião do coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), Ricardo Gonçalves. Ele explica que áreas relativamente próximas ao novo estádio do Corinthians, como Vila Matilde e São Miguel Paulista, vivem um processo de recuperação, beneficiadas pelo movimento criado pela Copa do Mundo.

Fonte: Estadão.com

Quando você pode desistir da compra de um imóvel na planta

De acordo com levantamento de escritório de advocacia, ações para desistência da compra de imóveis na planta tiveram forte alta nos últimos anos

São Paulo – A compra de um imóvel na planta pode envolver uma série de armadilhas, e a principal delas é o atraso na entrega do imóvel, que chega a ser previsto em contrato. Há algumas brigas na Justiça que o consumidor pode comprar para driblar esses problemas ou diminuir seus danos, incluindo simplesmente desistir da compra. Seja por impossibilidade de continuar o pagamento, seja por problemas com a construtora, esse direito é assegurado.

“É um direito líquido e certo do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, ainda que o contrato diga que não”, diz o advogado Marcelo Tapai, que cuida de diversas ações referentes a problemas na compra de imóveis. Ele acrescenta que a quantia que o consumidor vai receber de volta depende do responsável pela desistência – se o próprio consumidor ou a construtora.

O advogado fez um levantamento em seu próprio escritório, o Tapai Advogados, e concluiu que, em 2010, foram apenas oito processos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Em 2013 houve 39 ações apenas no primeiro semestre.

Os principais motivos, segundo Tapai, são o atraso na obra e problemas financeiros dos compradores, que muitas vezes se relacionam ao fato de a correção das parcelas, durante a obra, ocorrer pelo INCC, índice inflacionário que costuma superar os índices de reajustes salariais.

De acordo com súmulas editadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ao desistir da compra, o consumidor tem direito a receber de volta, com correção monetária, a totalidade ou parte do que pagou à construtora. Mas muitos contratos vêm com cláusulas desfavoráveis ao consumidor e que, segundo Tapai, não têm validade. Veja como funciona em cada situação:

Quando o responsável pela desistência é a construtora

Os contratos só costumam garantir o direito de rescisão contratual à construtora, em caso de falta de pagamento por parte do consumidor. Mas se problemas como o atraso na entrega do imóvel levarem o consumidor à desistência, ele tem sim o direito de rescindir o contrato, assegura Tapai. Neste caso, deverá receber todo o valor pago corrigido monetariamente e em parcela única.

Outro motivo que pode levar o consumidor a querer desistir da compra é a entrega de um imóvel diferente do que constava no memorial descritivo. Tapai conta de um caso em que um condomínio de casas na região metropolitana de São Paulo foi entregue com as unidades trocadas. Assim, os consumidores receberam suas casas em lote diferente do que havia sido acordado.

Segundo ele, até mesmo um problema que a construtora se comprometa a resolver pode ser uma motivação para a desistência. “Se o consumidor compra um imóvel e descobre que o terreno está contaminado, ele tem o direito de não querer, ainda que a construtora se comprometa a descontaminá-lo”, observa o advogado.

Além de receber o valor pago de volta e corrigido, o comprador pode ainda pleitear uma indenização por danos morais ou mesmo pelo fato de ter tido despesas em função dos problemas provocados pela construtora, como o pagamento de um aluguel por mais tempo que o previsto.

Quando o responsável pela desistência é o consumidor

Ainda que a construtora não tenha feito nada de errado, o consumidor tem o direito de desistir da compra, no caso de problemas financeiros, por exemplo. Nesse caso, porém, a construtora pode reter as quantias referentes a despesas administrativas, e devolver apenas parte do que foi pago ao consumidor.

De acordo com Tapai, as decisões judiciais nesse sentido têm determinado uma retenção de 10% a 15% do montante total pago pelo comprador. Ocorre que as construtoras procuram determinar, em contrato, que a desistência do consumidor permite que elas retenham de 20% a 30% do valor total do imóvel.

“O problema é que o consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel durante a construção, para financiar o restante após a entrega. Se a construtora puder reter de 20% a 30% do valor total do imóvel, ela poderá ficar com a totalidade do que o comprador desembolsou até então”, explica Tapai.

Quando o consumidor desiste da compra por conta de seus próprios problemas, as empresas costumam tentar de tudo para reter a maior quantia possível, diz Tapai. Na opinião dele, o consumidor não deve aceitar eventuais acordos sob a ameaça de ter o nome inscrito em cadastros de inadimplentes, nem topar receber seu dinheiro de volta em parcelas.

Mas o advogado alerta, no entanto, que o consumidor não deve simplesmente parar de pagar pelo imóvel se seu intuito é desistir da compra, pois ao se tornar inadimplente, perde seus direitos. “A construtora deve ser notificada da desistência. Tudo tem que ser documentado e autorizado judicialmente, se for o caso”, explica.

“As pessoas não compram imóveis pensando em desistir, e normalmente tentam de tudo antes de abrir mão do financiamento do imóvel. Mas as pessoas passam por imprevistos”, observa Tapai. Outros motivos que podem levar à desistência são a morte ou o desemprego do principal provedor da família, a mudança do comprador para outra cidade ou estado e o término de um noivado em que o casal já estava pagando o imóvel junto.

E se o imóvel for usado?

Mesmo no caso de um imóvel usado é possível desistir da compra em certas situações. Se for constatado um defeito após a vistoria – o chamado vício oculto –, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grave ou um problema estrutural já existente antes da compra e não constatado durante a vistoria, provavelmente porque havia sido “maquiado”.

Esse prazo, de acordo com o Código Civil, é de um ano após a constatação do vício. Se tiver havido a intermediação de uma imobiliária e for o tipo de vício que ela deveria conhecer – ou seja, se ficar provado que a imobiliária enganou o comprador – então esse prazo sobe para cinco anos. Isso porque, neste último caso, trata-se de uma relação de consumo, submetida ao prazo de desistência determinado no Código de Defesa do Consumidor.

Se o imóvel não tiver sido financiado, bastará acionar o vendedor e torcer para ele ter dinheiro para devolver, com correção monetária. Dependendo do tempo decorrido desde a compra, é possível que o vendedor não possa mais pagar, o que representa um risco ao destrato.

Já se o imóvel tiver sido financiado, há um risco adicional. A queixa continua direcionada ao vendedor, 

mas a dívida no banco não deixará de existir se o comprador desistir da compra. Assim, se o vendedor não puder pagar, o comprador não terá como ressarcir o banco. “A menos que o banco tenha enviado um especialista para avaliar o imóvel e que a constatação tenha sido de que o imóvel estava em condições. Aí até dá para tentar brigar com o banco também. Mas a regra geral é que quem responde é o antigo proprietário”, afirma Marcelo Tapai.

Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do preço.

Finalmente, se for um problema de construção, a construtora pode ser responsabilizada, e nesse caso o prazo é geralmente aquele da vida útil da estrutura com defeito. “Se a construtora não existir mais ou não puder ser localizada, porém, o vendedor é que deverá responder”, diz Tapai.

Fonte: Exame

Construtoras podem ter mais um ano difícil

Com taxa de juros e inflação em alta no País, venda de imóveis deve cair no segundo semestre e prejudicar o setor, dizem analistas

CIRCE BONATELLI - O Estado de S.Paulo

O atual quadro econômico brasileiro - com inflação alta, taxa básica de juros em ascensão e baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) - ameaça o desempenho das incorporadoras imobiliárias no segundo semestre. De acordo com analistas e empresários, a piora dos indicadores macroeconômicos pode esfriar a demanda por imóveis e respingar nos resultados financeiros das empresas ao longo dos próximos meses.

"Uma economia estagnada provoca freio na demanda. Se isso se consolidar, teremos um segundo semestre ruim", afirmou João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo Imobiliário da Universidade de São Paulo (USP) e conselheiro da incorporadora PDG Realty. "Só é razoável para o consumidor assumir um financiamento imobiliário se houver segurança em relação à renda e ao emprego. Se não tiver isso, ele adia a decisão de compra", explicou Lima.

De acordo com o diretor-presidente da imobiliária Brasil Brokers, Sérgio Freire, as vendas de imóveis foram fracas em janeiro e fevereiro, boas entre março e maio, mas voltaram a arrefecer em junho - segundo ele, por causa da onda de manifestações pelo País. "O ambiente político e econômico está influenciando. As pessoas estão mais cautelosas ao se endividar para comprar apartamentos", disse.

Freire observou que o ciclo de alta na taxa básica de juros (Selic) também tornará mais atrativo o retorno financeiro com outros investimentos, como títulos públicos. Segundo ele, isso pode incentivar a migração daqueles investidores que hoje aplicam seu dinheiro em imóveis, cuja valorização anual gira em torno dos 10%. "Com a Selic em 8,5% ainda não temos esse problema, mas, se ela terminar o ano em torno de 9,5%, o investidor vai começar a fazer as contas."

A perspectiva do mercado financeiro é que a Selic encerre 2013 no patamar de 9,25%, de acordo com o Boletim Focus, do Banco Central.

Outro problema da taxa de juros mais alta é o efeito negativo sobre as incorporadoras que estão muito alavancadas. De acordo com o analista de construção civil do BB Investimentos, Wesley Bernabé, esse efeito será sentido pelas companhias em que a dívida corporativa (debêntures e capital de giro) tenha um peso maior na composição total da dívida, pois esses financiamentos estão atrelados ao CDI e à taxa referencial (TR), que acompanham a variação da Selic. "Empresas em que a dívida corporativa está acima de 50% do total não estão bem", disse Bernabé.

Balanços. Para o analista Flávio Conde, da Gradual Investimentos, a perspectiva macroeconômica para os próximos meses exige cuidado das companhias de construção, mas o cenário não deverá afetar os balanços do segundo trimestre, que serão divulgados em agosto. As vendas e lançamentos entre abril e junho devem vir dentro das expectativas do mercado, mostrando um possível crescimento em relação ao mesmo período de 2012.

Mesmo com o cenário de turbulências à frente, não há previsão de queda no preço médio dos imóveis nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro - maiores mercados do País -, na opinião do presidente da Brasil Brokers. Freire lembra que as duas cidades enfrentam escassez de terrenos e aumentos dos custos com mão de obra, o que impede uma queda no valor das moradias.

Pelas suas estimativas, os valores dos imóveis na capital paulista devem registrar uma alta anual inferior a 10%. Já no Rio, os aumentos devem ficar acima de 10%, impulsionados também pelos investimentos em infraestrutura para Copa do Mundo e Olimpíada. "Junto com os investimentos, vem a valorização dos imóveis. É inevitável", disse Freire.

Com preços em trajetória de alta e risco de esfriamento da demanda, a tendência é que as incorporadoras repensem lançamentos e façam um esforço maior para as vendas daqui em diante, observou Conde.

Imóveis lançados em 2012 eram pequenos e caros

Dentre as unidades lançadas em 2012 no Brasil, 80% foram apartamentos e o preço médio desses imóveis foi de 375 mil reais. O preço médio do metro quadrado dos apartamentos foi de 5.110 reais, 10% superior a 2011, quando o preço médio era de 4.630 reais por metro quadrado.

As informações são do Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, lançado pela Lopes, empresa de consultoria e intermediação imobiliária. A pesquisa contemplou 86% do VGV (Valor Geral de Vendas) total dos lançamentos do país em 2012, somando 69 bilhões de reais, em lançamentos residenciais verticais, conjuntos comerciais, flats e hotéis. Foram pesquisados 92 municípios e 19 cidades-satélite brasileiras, ou 111 regiões que representam 46% do PIB.

Entre os apartamentos lançados no ano passado, 39% possuem de 50 a 60 metros quadrados, 29% até 49 metros quadrados e 16% das unidades possuem de 70 a 89 metros quadrados. Os apartamentos com mais de 110 metros quadrados representam menos de 10% das unidades lançadas.

“Os incorporadores entenderam a demanda do consumidor por plantas menores do que 49 metros quadrados, como estúdios e apartamentos para o público solteiro, casais em lugares com mais serviços, mais bem localizados e com mais infraestrutura”, comenta Caio Augusto, gerente executivo de inteligência de mercado da Lopes.

A maior parte das unidades verticais lançadas (56%) têm dois dormitórios. Os apartamentos com três dormitórios representam 29% das unidades, os de um dormitório correspondem a 8% dos lançamentos, os de 4 dormitórios 6% e os de cinco ou mais não chegam a representar nem 1% dos lançamentos.

Os apartamentos de um dormitório foram mais caros do que os de dois, três e quatro dormitórios. Os preços médios dos metros quadrados verificados, segundo o número de dormitórios foram: 6.650 reais para apartamentos de um dormitório; 4.530 reais entre os de dois dormitórios; 5.120 reais entre os de três dormitórios; 6.630 reais entre os de quatro dormitórios; e 7.740 reais entre os de cinco ou mais dormitórios.

Os lugares mais caros

As cinco regiões com metros quadrados mais caros dos lançamentos em 2012 foram: Brasília (11.030 reais/ m²), Santos (6.920 reais/ m²), São Paulo (6.870 reais/m²), Florianópolis (6.620 reais/m²) e Niterói (6.200 reais/ m²).

Conjuntos comerciais, flats e hotéis

Entre os conjuntos comerciais, o preço médio verificado no Brasil foi de 8.460 reais por metro quadrado. Os lançamentos de hotéis e flats registraram valor médio de 11.530 reais por metro quadrado.

Solteiros e casais em busca de facilidades compõem o público dos imóveis menores

Fonte: Exame 

Imóveis anunciados no Baixo Augusta sobem 172% em 5 anos

São Paulo - A região paulistana do Baixo Augusta, conhecida pelos bares, casas noturnas e "inferninhos", vem vivendo um boom imobiliário e se tornando atraente para os moradores "descolados" de São Paulo. De acordo com o ZAP Imóveis, portal de anúncios imobiliários, o preço dos imóveis anunciados na região subiu 172% de fevereiro de 2008 a abril de 2013.

Na cidade de São Paulo, de janeiro de 2008 a abril de 2013, a variação do preço do metro quadrado anunciado na internet foi de 168,8%, segundo o Índice FipeZap.

De acordo com o ZAP, a região vem sendo bastante procurada por casais sem filhos, solteiros, profissionais liberais, artistas e intelectuais, e mesmo investidores. A localização central, com infraestrutura urbana completa, a grande oferta de transportes e a revitalização de regiões do Centro, como a Praça Roosevelt e a própria Rua Augusta, seriam os fatores que contribuem para essa valorização.

O ZAP cita ainda que, recentemente, dois empreendimentos lançados na região - um da construtora Esser - e outro da Requadra, venderam todas as unidades em apenas algumas horas após o lançamento.

Fonte: Exame 

CAIXA ATINGE R$ 51 BILHÕES EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A Caixa Econômica Federal atingiu um volume de R$ 51,2 bilhões em contratações de crédito imobiliário, nos primeiros cinco meses deste ano, representando um crescimento de 39,7% em relação ao mesmo período de 2012, quando foram aplicados R$ 36,65 bilhões. Até 31 de maio de 2013, o banco assinou um total 572 mil contratos, correspondente a aplicação média diária de R$ 502 milhões e 5.600 contratos por dia. A meta da CAIXA é aplicar R$ 126 bilhões no crédito para casa própria, até o final de 2013. 

Do total aplicado, R$ 31 bilhões foram destinados à aquisição de imóveis prontos (novos ou usados) e R$ 20,2 bilhões ao financiamento para produção de empreendimentos habitacionais. A participação dos imóveis novos foi de 65%, sendo o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) o principal responsável pelo crescimento da participação dos imóveis novos, no volume total de aplicações em financiamentos habitacionais realizados pela CAIXA. 

De acordo com o diretor de Habitação da CAIXA, Teotonio Rezende, os volumes alcançados no crédito imobiliário, e os recordes na habitação, são resultado da conjugação das condições da economia, crescimento de renda da população, da ampliação do acesso à casa própria, proporcionado pelo PMCMV e das melhorias permanentes, que a CAIXA vem implementando nos produtos e processos relacionados ao crédito imobiliário. 

Feirão CAIXA cresce em 13%: 
Até o dia 26 de maio de 2013, a 9ª edição do Feirão CAIXA da Casa Própria havia registrado mais de 319 mil visitantes, com volume de mais de R$ 12,2 bilhões, em negócios assinados e encaminhados, o que representa um crescimento de 13,08%, em comparação à edição anterior, que realizou R$ 10,82 bilhões em negócios. Ainda com cronograma previsto para as cidades de Belém (PA), Campinas (SP) e Recife (PE), no período de 14 a 16 de junho, o Feirão CAIXA já superou o volume de negócios realizados na edição anterior. 

As cidades de Belo Horizonte (MG), Brasília (DF), Curitiba (PR), Florianópolis (SC), Fortaleza (CE), Porto Alegre (RS), Rio de Janeiro (RJ), Salvador (BA), São Paulo (SP) e Uberlândia (MG), receberam o evento no período de 3 a 26 de maio. 

O destaque desta edição do Feirão é: quem contrata financiamento imobiliário, no período do Feirão, poderá pagar a primeira prestação em janeiro de 2014. A condição é válida para financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que forem concedidos durante o Feirão ou em uma das agências da CAIXA. 

Minha Casa Minha Vida: 
Pelo PMCMV, foram contratadas em todo o país, desde 2009 até maio deste ano, mais de 2,6 milhões de unidades habitacionais. Desse total, mais de 1,2 milhão já foram entregues a seus beneficiários. A expectativa é que, até 2014, o Programa tenha contratado 3,4 milhões de habitações. 

07/06/2013 
Assessoria de Imprensa da CAIXA