Construtoras podem ter mais um ano difícil

Com taxa de juros e inflação em alta no País, venda de imóveis deve cair no segundo semestre e prejudicar o setor, dizem analistas

CIRCE BONATELLI - O Estado de S.Paulo

O atual quadro econômico brasileiro - com inflação alta, taxa básica de juros em ascensão e baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) - ameaça o desempenho das incorporadoras imobiliárias no segundo semestre. De acordo com analistas e empresários, a piora dos indicadores macroeconômicos pode esfriar a demanda por imóveis e respingar nos resultados financeiros das empresas ao longo dos próximos meses.

"Uma economia estagnada provoca freio na demanda. Se isso se consolidar, teremos um segundo semestre ruim", afirmou João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo Imobiliário da Universidade de São Paulo (USP) e conselheiro da incorporadora PDG Realty. "Só é razoável para o consumidor assumir um financiamento imobiliário se houver segurança em relação à renda e ao emprego. Se não tiver isso, ele adia a decisão de compra", explicou Lima.

De acordo com o diretor-presidente da imobiliária Brasil Brokers, Sérgio Freire, as vendas de imóveis foram fracas em janeiro e fevereiro, boas entre março e maio, mas voltaram a arrefecer em junho - segundo ele, por causa da onda de manifestações pelo País. "O ambiente político e econômico está influenciando. As pessoas estão mais cautelosas ao se endividar para comprar apartamentos", disse.

Freire observou que o ciclo de alta na taxa básica de juros (Selic) também tornará mais atrativo o retorno financeiro com outros investimentos, como títulos públicos. Segundo ele, isso pode incentivar a migração daqueles investidores que hoje aplicam seu dinheiro em imóveis, cuja valorização anual gira em torno dos 10%. "Com a Selic em 8,5% ainda não temos esse problema, mas, se ela terminar o ano em torno de 9,5%, o investidor vai começar a fazer as contas."

A perspectiva do mercado financeiro é que a Selic encerre 2013 no patamar de 9,25%, de acordo com o Boletim Focus, do Banco Central.

Outro problema da taxa de juros mais alta é o efeito negativo sobre as incorporadoras que estão muito alavancadas. De acordo com o analista de construção civil do BB Investimentos, Wesley Bernabé, esse efeito será sentido pelas companhias em que a dívida corporativa (debêntures e capital de giro) tenha um peso maior na composição total da dívida, pois esses financiamentos estão atrelados ao CDI e à taxa referencial (TR), que acompanham a variação da Selic. "Empresas em que a dívida corporativa está acima de 50% do total não estão bem", disse Bernabé.

Balanços. Para o analista Flávio Conde, da Gradual Investimentos, a perspectiva macroeconômica para os próximos meses exige cuidado das companhias de construção, mas o cenário não deverá afetar os balanços do segundo trimestre, que serão divulgados em agosto. As vendas e lançamentos entre abril e junho devem vir dentro das expectativas do mercado, mostrando um possível crescimento em relação ao mesmo período de 2012.

Mesmo com o cenário de turbulências à frente, não há previsão de queda no preço médio dos imóveis nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro - maiores mercados do País -, na opinião do presidente da Brasil Brokers. Freire lembra que as duas cidades enfrentam escassez de terrenos e aumentos dos custos com mão de obra, o que impede uma queda no valor das moradias.

Pelas suas estimativas, os valores dos imóveis na capital paulista devem registrar uma alta anual inferior a 10%. Já no Rio, os aumentos devem ficar acima de 10%, impulsionados também pelos investimentos em infraestrutura para Copa do Mundo e Olimpíada. "Junto com os investimentos, vem a valorização dos imóveis. É inevitável", disse Freire.

Com preços em trajetória de alta e risco de esfriamento da demanda, a tendência é que as incorporadoras repensem lançamentos e façam um esforço maior para as vendas daqui em diante, observou Conde.

Imóveis lançados em 2012 eram pequenos e caros

Dentre as unidades lançadas em 2012 no Brasil, 80% foram apartamentos e o preço médio desses imóveis foi de 375 mil reais. O preço médio do metro quadrado dos apartamentos foi de 5.110 reais, 10% superior a 2011, quando o preço médio era de 4.630 reais por metro quadrado.

As informações são do Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, lançado pela Lopes, empresa de consultoria e intermediação imobiliária. A pesquisa contemplou 86% do VGV (Valor Geral de Vendas) total dos lançamentos do país em 2012, somando 69 bilhões de reais, em lançamentos residenciais verticais, conjuntos comerciais, flats e hotéis. Foram pesquisados 92 municípios e 19 cidades-satélite brasileiras, ou 111 regiões que representam 46% do PIB.

Entre os apartamentos lançados no ano passado, 39% possuem de 50 a 60 metros quadrados, 29% até 49 metros quadrados e 16% das unidades possuem de 70 a 89 metros quadrados. Os apartamentos com mais de 110 metros quadrados representam menos de 10% das unidades lançadas.

“Os incorporadores entenderam a demanda do consumidor por plantas menores do que 49 metros quadrados, como estúdios e apartamentos para o público solteiro, casais em lugares com mais serviços, mais bem localizados e com mais infraestrutura”, comenta Caio Augusto, gerente executivo de inteligência de mercado da Lopes.

A maior parte das unidades verticais lançadas (56%) têm dois dormitórios. Os apartamentos com três dormitórios representam 29% das unidades, os de um dormitório correspondem a 8% dos lançamentos, os de 4 dormitórios 6% e os de cinco ou mais não chegam a representar nem 1% dos lançamentos.

Os apartamentos de um dormitório foram mais caros do que os de dois, três e quatro dormitórios. Os preços médios dos metros quadrados verificados, segundo o número de dormitórios foram: 6.650 reais para apartamentos de um dormitório; 4.530 reais entre os de dois dormitórios; 5.120 reais entre os de três dormitórios; 6.630 reais entre os de quatro dormitórios; e 7.740 reais entre os de cinco ou mais dormitórios.

Os lugares mais caros

As cinco regiões com metros quadrados mais caros dos lançamentos em 2012 foram: Brasília (11.030 reais/ m²), Santos (6.920 reais/ m²), São Paulo (6.870 reais/m²), Florianópolis (6.620 reais/m²) e Niterói (6.200 reais/ m²).

Conjuntos comerciais, flats e hotéis

Entre os conjuntos comerciais, o preço médio verificado no Brasil foi de 8.460 reais por metro quadrado. Os lançamentos de hotéis e flats registraram valor médio de 11.530 reais por metro quadrado.

Solteiros e casais em busca de facilidades compõem o público dos imóveis menores

Fonte: Exame 

Imóveis anunciados no Baixo Augusta sobem 172% em 5 anos

São Paulo - A região paulistana do Baixo Augusta, conhecida pelos bares, casas noturnas e "inferninhos", vem vivendo um boom imobiliário e se tornando atraente para os moradores "descolados" de São Paulo. De acordo com o ZAP Imóveis, portal de anúncios imobiliários, o preço dos imóveis anunciados na região subiu 172% de fevereiro de 2008 a abril de 2013.

Na cidade de São Paulo, de janeiro de 2008 a abril de 2013, a variação do preço do metro quadrado anunciado na internet foi de 168,8%, segundo o Índice FipeZap.

De acordo com o ZAP, a região vem sendo bastante procurada por casais sem filhos, solteiros, profissionais liberais, artistas e intelectuais, e mesmo investidores. A localização central, com infraestrutura urbana completa, a grande oferta de transportes e a revitalização de regiões do Centro, como a Praça Roosevelt e a própria Rua Augusta, seriam os fatores que contribuem para essa valorização.

O ZAP cita ainda que, recentemente, dois empreendimentos lançados na região - um da construtora Esser - e outro da Requadra, venderam todas as unidades em apenas algumas horas após o lançamento.

Fonte: Exame 

CAIXA ATINGE R$ 51 BILHÕES EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A Caixa Econômica Federal atingiu um volume de R$ 51,2 bilhões em contratações de crédito imobiliário, nos primeiros cinco meses deste ano, representando um crescimento de 39,7% em relação ao mesmo período de 2012, quando foram aplicados R$ 36,65 bilhões. Até 31 de maio de 2013, o banco assinou um total 572 mil contratos, correspondente a aplicação média diária de R$ 502 milhões e 5.600 contratos por dia. A meta da CAIXA é aplicar R$ 126 bilhões no crédito para casa própria, até o final de 2013. 

Do total aplicado, R$ 31 bilhões foram destinados à aquisição de imóveis prontos (novos ou usados) e R$ 20,2 bilhões ao financiamento para produção de empreendimentos habitacionais. A participação dos imóveis novos foi de 65%, sendo o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) o principal responsável pelo crescimento da participação dos imóveis novos, no volume total de aplicações em financiamentos habitacionais realizados pela CAIXA. 

De acordo com o diretor de Habitação da CAIXA, Teotonio Rezende, os volumes alcançados no crédito imobiliário, e os recordes na habitação, são resultado da conjugação das condições da economia, crescimento de renda da população, da ampliação do acesso à casa própria, proporcionado pelo PMCMV e das melhorias permanentes, que a CAIXA vem implementando nos produtos e processos relacionados ao crédito imobiliário. 

Feirão CAIXA cresce em 13%: 
Até o dia 26 de maio de 2013, a 9ª edição do Feirão CAIXA da Casa Própria havia registrado mais de 319 mil visitantes, com volume de mais de R$ 12,2 bilhões, em negócios assinados e encaminhados, o que representa um crescimento de 13,08%, em comparação à edição anterior, que realizou R$ 10,82 bilhões em negócios. Ainda com cronograma previsto para as cidades de Belém (PA), Campinas (SP) e Recife (PE), no período de 14 a 16 de junho, o Feirão CAIXA já superou o volume de negócios realizados na edição anterior. 

As cidades de Belo Horizonte (MG), Brasília (DF), Curitiba (PR), Florianópolis (SC), Fortaleza (CE), Porto Alegre (RS), Rio de Janeiro (RJ), Salvador (BA), São Paulo (SP) e Uberlândia (MG), receberam o evento no período de 3 a 26 de maio. 

O destaque desta edição do Feirão é: quem contrata financiamento imobiliário, no período do Feirão, poderá pagar a primeira prestação em janeiro de 2014. A condição é válida para financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que forem concedidos durante o Feirão ou em uma das agências da CAIXA. 

Minha Casa Minha Vida: 
Pelo PMCMV, foram contratadas em todo o país, desde 2009 até maio deste ano, mais de 2,6 milhões de unidades habitacionais. Desse total, mais de 1,2 milhão já foram entregues a seus beneficiários. A expectativa é que, até 2014, o Programa tenha contratado 3,4 milhões de habitações. 

07/06/2013 
Assessoria de Imprensa da CAIXA

Preço do metro quadrado no Brasil sobe 1% em maio

Segundo Índice Fipe/Zap, Rio de Janeiro tem metro quadrado mais caro e Curitiba teve a maior alta de preços em maio na comparação entre 16 cidades

São Paulo - O Índice FipeZap Ampliado, que acompanha os preços dos imóveis à venda na internet em 16 cidades brasileiras, registrou alta de 1% em maio de 2013, variação ligeiramente menor do que a registrada em abril, quando os preços subiram 1,1%. 

A variação de janeiro a maio de 2013 ficou em 4,9%. Considerando a variação do IPCA no mesmo período, de 2,9% - segundo estimativas do mercado apresentadas pelo Boletim Focus -, o aumento real (acima da inflação) dos preços dos imóveis neste ano no país é de 2%.

No período dos últimos 12 meses, o Índice FipeZap Composto (que inclui apenas as sete cidades cuja série histórica é maior) registrou aumento de 11,9%, mesma taxa observada em abril, mas quase a metade do que havia sido medido em maio de 2012, quando o aumento era de 19,9%.

Dentre as 16 cidades monitoradas pelo índice, Belo Horizonte e Florianópolis registraram as maiores desvalorizações nos preços em maio, de -0,1% e -0,2%, respectivamente. Curitibaapresentou a maior alta no mês, de 3,3%. Em São Paulo, a alta foi de 1% e no Rio de Janeiro, de 1,2%. 

Veja abaixo o preço médio do metro quadrado apurado em maio das 16 cidades acompanhadas pelo Índice FipeZap:

O FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010. Já entre as novas cidades, incluídas no Índice FipeZap Ampliado, as cidades do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm as séries históricas mais recentes, iniciadas em julho de 2012. O FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro deste ano.

O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290.000 unidades todos os meses. Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios online. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O índice neutraliza os efeitos da repetição de anúncios, bem como as grandes disparidades de preços. De acordo com Eduardo Zylberstajn, coordenador do projeto na Fipe, de fato há diferença entre os preços anunciados e os preços transacionados (que costumam ser menores), mas, segundo ele, no longo prazo, ambos os valores seguem a mesma tendência.

Fonte: Exame.com

Como acho um bom corretor para vender imóvel de R$ 1 milhão?

Internauta quer dicas para encontrar uma boa assessoria para vender seu imóvel o mais rápido possível

Dúvida do internauta: Tenho um imóvel de mais ou menos um milhão de reais e quero vendê-lo o mais rápido possível. Como posso encontrar um bom corretor?

Resposta de Alex Strotbek*:

Em um primeiro lugar, precisamos entender a figura do corretor de imóveis. Ele é um intermediador: não trabalha com um único lado, mas está entre vendedor e comprador.

No mercado do Rio de Janeiro, por exemplo, que se encontra aquecido, há muitos aventureiros, corretores recém habilitados e com pouca experiência no negócio imobiliário. Esta situação se dá por nos encontrarmos em um momento de "boom" imobiliário, com preços muito altos, o que acaba se tornando um chamariz para novos profissionais.

Mais precisamente no seu caso, o ideal é buscar as imobiliárias tradicionais na sua microrregião e apresentar seu imóvel, para que estas o cadastrem em seu estoque de imóveis para a venda.

Também é interessante sondar as imobiliárias regionais e bem conceituadas. Mesmo que pequenas, elas farão o trabalho de base, que é anunciar o imóvel tanto por meios eletrônicos (internet) como em jornais de grande circulação, podendo assim gerar mais visitas.

As imobiliárias maiores não somente investem na divulgação, mas selecionam melhor seus colaboradores (corretores autônomos), assim como também investem no treinamento constante destes. Além disso, têm melhor infraestrutura e estrutura de pessoal.

Por último e não menos importante, o bom corretor é aquele que:

- Gera confiança e está à disposição;
- Conhece o mercado, a região ou microrregião, em termos de preços, tipos de imóveis etc.;
- Está bem estabelecido fisicamente, com estrutura para fazer um bom trabalho;
- Tem sua habilitação regular junto ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), ou seja, é tecnicamente capacitado, conhecendo não somente de vendas, mas também as condições legais mínimas para a venda de um imóvel.

Vale ressaltar que antes de colocar o seu imóvel à venda, o vendedor deve solicitar a avaliação de três corretores, e assim verificar se o preço desejado é também compatível com o que é praticado no mercado. Este já será um bom momento para avaliar o trabalho dos corretores e imobiliárias.

*Alex Strotbek é consultor imobiliário especializado na gestão executiva de novos negócios no mercado imobiliário nacional e internacional. Graduado em Administração de Empresas, Comércio e Contabilidade pela escola de comércio Schweizerische Alpine Schule Davos, na Suíça, possui expertise em contratos imobiliários de compra e venda, permutas física e financeira, incorporações e lançamentos imobiliários e já gerenciou e acompanhou diversas negociações na área – desde o desenvolvimento e planejamento, até a execução das vendas.

O que atrai os brasileiros ao maior prédio de luxo de NY

São Paulo - Não é novidade que os brasileiros têm se interessado cada vez mais por imóveis no exterior, mas parece que esse interesse tem ganhado ares mais sofisticados. Três brasileiros garantiram recentemente suas vagas dentro do 432 Park Avenue, edifício que terá 425 metros de altura, 96 andares e será o maior arranha-céu residencial ou o terceiro mais alto prédio de Nova York, atrás apenas do Empire State e do One World Trade Center. 

Os preços de suas 115 unidades variam entre “módicos” 7 milhões a 95 milhões de dólares, sendo que os últimos 10 andares custam a partir de 75 milhões e possuem 748 a 766 metros quadrados.

Além do status de ser um dos maiores prédios do mundo, o empreendimento do CIM Group e Macklowe Properties fica em um dos locais mais cobiçados de Manhattan, na Park Avenue, entre as ruas 56 e a 57, próximo ao Central Park e à 5ª Avenida. E tem design assinado pelo premiado arquiteto uruguaio Rafael Viñoly, que fez também o cubo de vidro da loja da Apple.

A opulência da torre de aço e vidro evidente para quem está de fora será igualmente impressionante por dentro. Todos osapartamentos terão pé-direito de 4,75 metros e serão entregues com persianas motorizadas nas janelas, piso de carvalho, ar-condicionado, suíte máster com closets (no plural) pisos de mármore na cozinha e nos banheiros, armários customizados, etc.

Para completar, a área comum do prédio incluirá salas de conferência, auditório, entrada separada para funcionários, restaurante e os moradores terão à disposição serviço de quarto, reparação, chofer, spa e academia.

Confira na galeria algumas imagens do projeto do 432 Park Avenue, que tem previsão de entrega para 2015.