São Paulo: aluguel de imóveis novos sobe quase 8% em 12 meses

Entre os meses de maio de 2012 e abril de 2013, o valor dos contratos de aluguel residencial apresentou alta de 7,96% na cidade de São Paulo, informa levantamento realizado pelo Secovi -SP (Sindicato da Habitação).

O percentual é maior que os 6,49% da inflação do período, medida pelo IPCA (Índice de preço ao Consumidor Amplo) e que a variação de 7,30% do IGP-M (Índice Geral de preços e Mercados), da Fundação Getulio Vargas. Segundo o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Walter Cardoso, mesmo a variação do aluguel estando acima do IGP-M, os dois indicadores estão bem próximos, sendo que no ano anterior a diferença entre os dois era grande. "Nossa expectativa é de que continuem assim nos próximos meses", explicou.

Já os contratos de aluguel residencial firmados em abril apresentaram alta de 1%, em relação ao mês de março.

Imóveis
De acordo com a pesquisa, os imóveis que tiveram as maiores altas em abril foram as unidades de um dormitório, que registraram elevações de 1,5% no aluguel. Já os valores de locação das residências de dois quartos subiram 0,9% e os das unidades de três dormitórios, 0,5%. As casas e os sobrados foram locados mais rapidamente que os apartamentos no período analisado.

O fiador foi a garantia mais utilizada, respondendo por 47% dos contratos de locação. Outro tipo de garantia muito usado foi o depósito de até três aluguéis, mecanismo presente em 32,5% dos imóveis locados. Já o seguro-fiança foi o instrumento jurídico garantidor de 20,5% das unidades alugadas.

Fonte: Info Money

Financiamento imobiliário: melhor reduzir o prazo ou o valor das parcelas?

SÃO PAULO - Muitas pessoas utilizam o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou do 13º salário para amortizar o financiamento imobiliário. Nesse momento é comum, a dúvida do que é melhor: reduzir o tempo do financiamento ou diminuir o valor da prestação.

Para a Proteste- Associação dos Consumidores, do ponto de vista financeiro, a melhor opção é sempre diminuir o prazo. Isso porque os juros são cobrados sempre sobre o saldo devedor. Dessa maneira, quanto mais tempo pagando as prestações, maior o valor referente a juros que irá pagar.

Ao antecipar estas parcelas, o mutuário consegue quitar mais rápido os financiamento. "Além disso, deixará de pagar taxa de serviços administrativos referente aos meses que quitar, além da redução dos valores dos seguros MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos do Imóvel) que estão embutidos nas parcelas que serão antecipadas."

A associação destaca ainda que a pessoa pode fazer amortizações extras a qualquer momento durante o período do financiamento. Os bancos não podem se negar a receber o pagamento antecipado. Se isso acontecer, é indicado fazer uma denúncia no Banco Central.

FGTS
No caso da amortização pelo uso do FGTS, a Proteste explica que o recurso só pode ser utilizado se imóvel foi concedido regularmente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Além disso, ele só pode ser usado no intervalo de dois anos contados a partir do último uso e o mutuário não pode ter parcelas em atraso.

Menor custo
Por fim, a Proteste orienta que quem for adquirir qualquer empréstimo ou financiamento, deve analisar bem a condição de pagamento, o quanto da renda mensal será onerada com as parcelas. Vale também pesquisar o maior número de instituições antes de tomar a sua decisão. "Busque sempre o menor Custo Efetivo Total , pois essa é a única forma de garantir o menor custo."

Caso a pessoa tenha outras dívidas, como cheque especial ou rotativo do cartão de crédito, dê preferência para quitá-las, pois possuem os maiores juros encontrados no mercado – e este pode ser um bom momento para pagá-las.

Fonte: Info Money

Moradores de prédios quase não utilizam áreas comuns, diz pesquisa

SÃO PAULO – Os condomínios residenciais buscam criar para o morador a sensação de que ele não precisa sair de casa para ir à academia, sauna, e salão de beleza, com a construção de espaços de lazer. Porém, uma pesquisa realizada pela imobiliária Lello mostra que os condôminos quase não utilizam as áreas comuns.

O ofurô é o local que lidera a ociosidade entre os espaços projetados para lazer, assim como a sauna. Segundo a gerente da Divisão de Atendimento ao Cliente da Lello, Márcia Romão, os locais são muito íntimos para os moradores utilizarem. "Nos condomínios você irá encontrar e conviver com os vizinhos praticamente todos os dias", explica.

Outros espaços citados na pesquisa são o "espaço zen", que costuma ser destinado à meditação, mas geralmente está localizado próximo de outras áreas de grande circulação de pessoas, e aqueles locais que precisam de profissionais, como "pet care" e "espaço mulher".

As áreas comuns costumam ficar vazias na maioria dos dias do mês, incluindo os finais de semana, quando a circulação de condôminos pela área comum é sempre maior, conclui a gerente.

Por outro lado, o salão de festas, a churrasqueira, a piscina e a sala de brinquedos ou playgrounds são as áreas mais concorridas pelos moradores de prédios em São Paulo.

Inovação
Para evitar a ociosidade das áreas de entretenimento, o condomínio precisa inovar para atrair usuários. Por exemplo, podem ser montadas turmas de tai chi chuan ou ioga para ocupar o espaço zen.

No caso da sauna, palestras com esteticistas podem ser feitas para explicar aos condôminos quais são os benefícios da sauna. E, para o ofurô, é recomendável divulgar agendas de uso individualizado, reservando um apartamento por vez, para que a família possa utilizar o equipamento sem a presença de outros moradores.

Além disso, vale o síndico divulgar que essas áreas mais especializadas, como ofurô e sauna, passam por limpeza e higienização rotineiras. 

Fonte: Info Money

Evite imóvel na planta com prestação inicial baixa, diz especialista

Ler o contrato antes de fechar qualquer negócio é um cuidado básico. O alerta é ainda mais importante quando se tratar de um imóvel na planta. Na avaliação de especialistas há vários pontos que merecem atenção.

Um das questões a ser colocada na ponta do lápis é o valor das parcelas pagas durante a obra, que dura em média 30 meses.

Segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário, quando se faz a projeção de parcelas, deve-se levar em conta o crescimento do débito total do imóvel a ser pago no futuro para que o consumidor não corra o risco de ter problemas e o valor da parcela se encaixe no orçamento da família.

"Eu aconselho as pessoas a evitarem parcelas de pequeno valor".

Para o advogado, é preciso considerar os riscos de assumir parcelas de valor muito pequeno durante a construção. "Quanto menor o valor da parcela pago durante a construção do imóvel, maior o valor a ser pago na prestação do financiamento bancário do saldo devedor, após a entrega das chaves". 

Durante a obra, as parcelas pagas à construtora tem reajuste de acordo com o INCC na maioria dos contratos. O comprador deve observar o índice mensal do INCC e saber se está sendo aplicado à parcela.

"Um exemplo hipotético: para o financiamento de um imóvel durante a construção no valor de R$ 280 mil, por exemplo, a parcela teria valor de cerca de R$ 1.800 para não gerar aumento do saldo devedor", diz Tapai.

Para o assessor jurídico da Associação de Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), João Bosco Brito, o saldo devedor do imóvel comprado na planta deve ser foco de atenção do consumidor. "Se o valor do financiamento for maior do que o futuro mutuário pode pagar, ele pode desistir da compra".

O vice-presidente de Habitação Econômica do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Flávio Prando, diz que as parcelas de menor valor são uma mecanismo para facilitar a compra na planta do consumidor que tem de pagar o aluguel durante as obras do imóvel.

"Ao receber o imóvel na entrega das chaves, o comprador não terá mais o gasto do aluguel e assim a renda familiar pode comportar uma parcela maior no crédito imobiliário junto ao banco."

Para ele, transparência é a palavra que deve estar em toda a negociação entre e empresa e o comprador. "Pergunte, pergunte e pergunte. Tire todas as dúvidas e faça uma compra consciente", afirma Prando.

Leitura do contrato é fundamental para realizar negócio com segurança

Antes de fechar negócio, o cliente deve pedir uma cópia do contrato para ler em casa. "Tudo o que for prometido tem de estar escrito", afirma Tapai. No contrato, devem constar  itens como o índice de reajuste das parcelas, prazo de entrega das chaves e todos os detalhes da compra e venda.

Além de evitar parcelas de valor pequeno, outro fator a que se deve ficar atento no contrato é o prazo final das obras.

"O fim da obra deve ser considerado quando há a individualização da matrícula dos apartamentos ou casas de condomínio, no Cartório de Registro de Imóveis. Somente com essa matrícula o comprador vai poder pedir financiamento ao banco para o imóvel", diz Tapai.

Segundo o advogado especializado em direito imobiliário, o imóvel só existe juridicamente após essa matrícula. "O final da obra não deve ser atrelado ao "Habite-se", pois o tempo entre a emissão desse documento, a instalação do condomínio (criação da convenção) e o registro da matrícula individual pode ser de oito meses, em média".

Tapai afirma ainda que o consumidor não é obrigado a pagar o Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (Sati), que pode ser cobrado com base em 0,8% do valor do imóvel na planta.

"Quem tem de analisar os documentos do cliente é o vendedor, e isso não deve ser cobrado do consumidor. Recomendo que o comprador peça para não fazer esse pagamento."

O advogado diz que é preciso saber que o comprador de imóvel na planta, ou mesmo usado,  também não tem a obrigação de pagar os custos da corretagem. A comissão do corretor deve ser pagar por quem o contratou ou pelo vendedor do imóvel. Quando o negócio é feito entre pessoas físicas (compra e venda) pode haver divisão dos custos desde que haja acordo, mas isto deve ser escrito no contrato.

Fonte: Alexandra Penhalver

Do UOL, em São Paulo

Plano de Habitação “Minha Casa minha Vida”

O Plano2

O governo anunciou o programa “Minha Casa minha Vida”, para a construção de um milhão de casas populares para famílias com rendas entre zero e dez salários mínimos (R$ 4.650).

Serão investidos R$ 34 bilhões, sendo R$ 16 bilhões da União para subsídio da moradia, R$ 10 bilhões para subsídios em financiamento do FGTS, R$ 5 bilhões para financiamento à infra-estrutura e R$ 1 bilhão de financiamento à cadeia produtiva.

O Plano Nacional de Habitação pretende reduzir em 14% o déficit habitacional do País. Atualmente, o patamar de déficit chega a 7,2 milhões de moradias.

Renda entre zero e três salários mínimos

• Aporte da União – R$ 16 bilhões
• Número de casas – 400 mil
• Prestação mínima (mensal) – R$ 50
• Comprometimento de até – 10% da renda
• Tempo máximo de financiamento – 10 anos

Renda entre três e seis salários mínimos

• Aporte para subsídios em financiamento do FGTS – R$ 10 bilhões
• Número de casas – 400 mil
• Valor máximo do imóvel – R$ 130 mil
• Comprometimento de até – 20% da renda
• Taxa de juros – 5% a 6% ao ano
• Fundo Garantidor – até 36 prestações (em caso de desemprego, morte ou invalidez)

Renda entre seis e dez salários mínimos

• Número de casas – 200 mil
• Valor máximo do imóvel – R$ 130 mil
• Taxa de juros – 8,16% ao ano + TR
• Prazo máximo de financiamento – 30 anos
• Fundo Garantidor – até 24 prestações (em caso de desemprego, morte ou invalidez)

Fundo Garantidor

Será criado um Fundo Garantidor no valor de R$ 2 bilhões como mecanismo para confirmar o pagamento das casas mesmo se as famílias beneficiadas tiverem dificuldade na quitação das prestações.

Independente da situação de desemprego ou queda de renda, a pessoa que recorrer ao fundo terá de fazer o pagamento mínimo de 5% da parcela refinanciada. Para acessar o fundo, deve-se ter quitado ao menos seis prestações do contrato.

• Renda entre três e cinco salários – máximo de 36 prestações garantidas
• Renda entre cinco e oito salários – máximo de 24 prestações garantidas
• Renda entre oito e dez salários – máximo de 12 prestações garantidas

Cartórios

O custo de registro de imóveis será reduzido ao mutuário. Para renda entre zero e três salários, será gratuito. Para três a seis salários, terá redução de 90% da cobrança. Para seis a dez salários, a redução será de 80%.

O prazo para registro de incorporação também será reduzido. Atualmente leva-se 30 dias para obter o número. Com o novo plano, os cartórios levarão 15 dias para conceder o registro que permite o início do empreendimento. Também levará 15 dias para emissão do registro definitivo.

Seguros

Em caso de morte do integrante do programa “Minha Casa, Minha vida” ou de invalidez permanente do mutuário, a União quitará as prestações restantes do imóvel.

Para aqueles que recebem até cinco salários mínimos, não haverá cobrança do seguro, mas os mutuários com faixa salarial de até dez salários mínimos mensais terão tabela de contribuição que varia de 1,5% a 6,64%, apontou o governo.

Fonte: AMSPA

Cuidados antes, durante e após fechar contrato:

Construtoras

1. Na hora de fechar o contrato, observar a idoneidade da construtora, verificando no Procon se não há reclamação contra ela.
2. Verificar no Fórum se não existem ações propostas contra essa construtora.
3. Verificar se a construtora entregou as demais obras sem problemas, dentro dos prazos e se foram cumpridas as entregas dos imóveis de acordo com o que está descrito no contrato.
4. Se as obras obedeceram os períodos estipulados em contrato A AMSPA faz todos esses serviços, pesquisas e levantamentos.
5. Verificar junto a prefeitura se o imóvel está regularizado.

Bancos e instituições financeiras

1. A AMSPA recomenda que os melhores e mais idôneos são os bancos públicos.
2. A CEF, Caixa Econômica Federal, ganha destaque por deter a maior parcela de financiamentos do mercado, além de oferecer os contratos mais viáveis para o bolso do mutuário.
3. O mutuário deve verificar se a taxa de juros está abaixo do máximo permitido por lei, atualmente de 12%.
4. Observar se o valor inicial das prestações é adequado à sua renda. O valor da prestação nunca deve ultrapassar mais que 30% de sua renda, porque no futuro poderá dar margem a problemas de atrasos ou inadimplências.
5. Os reajustes futuros das parcelas, que variam de acordo com os juros e as oscilações do mercado, são quase que um jogo no escuro. O cálculo que pode ser feito para a projeção dos juros e sua incidência sobre as parcelas pagas durante o financiamento é feito a partir das alterações observadas nos três anos anteriores.
6. A programação dos pagamentos é fundamental. A AMSPA pode indicar qual é a modalidade mais segura dentro do contrato apresentado.
7. Após fechar o contrato, o mutuário deve acompanhar as variações e verificar se os aumentos acompanham a porcentagem de sua categoria profissional. Se forem superiores, ele pode ir ao banco e pedir uma revisão administrativa de seu contrato pelos índices de sua categoria. Caso essa revisão não seja feita ou fique adequada, o mutuário deve procurar a AMSPA para pleitear a revisão judicialmente.

Obs. Toda e qualquer dúvida que o mutuário tenha somente será esclarecida com os técnicos da AMSPA mediante agendamento por telefone. Nossa experiência demonstrou que este cuidado otimiza o atendimento.

Fonte: AMSPA

10 dicas para realizar o sonho da casa própria com segurança

Oito a cada dez famílias brasileiras pretendem comprar a casa própria nos próximos dois anos, o que equivale a 7,9 milhões de pessoas, conforme mostra levantamento do Instituto Data Popular. Para o ano de 2013 é esperado o aumento de 10% no lançamento de imóveis (passando de 28 mil para 31 mil unidades) e entre 3,5% e 5% nas vendas (passando de 27 mil para 28 mil), segundo balanço do Secovi-SP. Ainda, de acordo com a Abecip, a expectativa é de expansão de 15% no financiamento imobiliário para este ano, chegando aos R$ 95,2 bilhões.

Porém, o sonho da casa própria pode virar pesadelo. Segundo balanço de 2012 da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, houve o aumento de 25% nas queixas contra construtoras, totalizando 2.748 reclamações contra 2.199 descontentes em 2011.

O levantamento ainda revela que, entre os campeões no ranking dos aborrecimentos estão: atraso na entrega (70%), seguido das taxas SATI (15%) e Corretagem (10%) e problemas no imóvel, ou seja, vícios ou defeitos na obra (5%).

Diante deste cenário, muitos compradores enfrentam dificuldades como: arcar com aluguel enquanto aguardam pela liberação do bem, adiam planos (como casamento) e, em muitos casos, isso faz com que o comprador desista da compra do imóvel. Além disso, problemas do mutuário também interferem. Desemprego, danos físicos ao imóvel ou morte e invalidez durante o pagamento do financiamento, são alguns deles. Para evitar essas armadilhas, a AMSPA elaborou 10 dicas para fechar um negócio seguro.

1. Faça uma projeção da primeira até a última prestação. O ideal é que as parcelas não comprometam mais do que 30% da renda familiar. Além disso, é bom ter cerca de 50% do valor do imóvel depositado no FGTS, poupança ou em outras aplicações;
2. Pesquise a idoneidade da construtora com o pedido do CNPJ e a consulta ao Procon. Esta etapa inclui o levantamento da incorporação do imóvel; verifique se o engenheiro e arquiteto estão devidamente registrados no CREA; INSS; ações cível, trabalhista e criminal; débitos junto à prefeitura e a situação do corretor junto ao CRECI;
3. Peça auxílio de um especialista para certificar-se a qualidade dos materiais e equipamentos que serão utilizados na obra, como elevadores, pisos, azulejos, pias, entre outros que estão especificados no memorial descritivo;
4. Fique atento para não pagar nenhum valor separado do contrato. Em muitas das situações, o futuro mutuário acaba pagando taxas abusivas como, a SATI e a Corretagem sem saber da sua ilegalidade e depois, quando vai atrás dos seus direitos, tem dificuldade de comprovar o pagamento feito a parte;
5. Guarde tudo, incluindo folders, anúncios, fotos da maquete do estande e do espaço interno da casa, pois poderão servir de provas, caso haja uma eventual propaganda enganosa ou uma promessa não cumprida;
6. Se o imóvel for usado, é fundamental conhecer a residência e conversar com vizinhos, além de verificar se a casa ou apartamento está ocupado. Se o bem estiver com morador pode gerar dor de cabeça, porque o adquirente terá que arcar com os custos de uma possível entrada na Justiça, que pode levar anos na hipótese de o ocupante não sair de forma amigável;
7. Formalize a proposta com tudo o que foi conversado e prometido pelo corretor, como preço, prazo, forma de pagamento, reajustes etc;
8. Na hora de assinar o termo de compra da casa, não deve faltar a data da entrega da obra; a definição de multa no caso de descumprimento, que deve ser no mínimo de 2% mais juros de mora, igualmente a ser cobrado se o comprador não honrar com seu compromisso; se há aprovação do financiamento com o banco e quais suas condições; a discriminação da forma de pagamento e suas correções; e a metragem do imóvel;
9. Separe dinheiro para pagar despesas do cartório (ITBI – Imposto sobre transações imobiliárias e escritura), que gira em torno de 3% sobre o valor do imóvel e a escritura;
10. Para se precaver dos problemas durante a construção do imóvel o indicado é formar a “Comissão de Representantes”. Sua constituição está prevista na “Lei do Condomínio e da Incorporação” e especificada no artigo 55 da lei 4591/64. Por meio do monitoramento, os futuros moradores poderão ficar cientes sobre todo o andamento da obra, desde a qualidade do material que está sendo utilizado até o cumprimento do cronograma previsto no contrato, entre outros procedimentos
1. Fonte: AMSPA