Bolha imobiliária estourando?

Desde 2008, quando surgiram os primeiros comentários de bolha imobiliária em vias de estourar no Brasil, tenho analisado evidências históricas e internacionais, refutando até aqui tais alegações e concluindo que, provavelmente, os preços continuariam a subir. De acordo com a consultoria britânica Knight Frank, entre os 53 países com os maiores mercados imobiliários globais, o Brasil teve em 2012 a maior alta de preços de imóveis residenciais: 13,7% em média. Resolvi atualizar e expandir meus estudos. Há um ano, usei o consumo anual per capita de cimento como estimativa do grau de aquecimento da atividade no setor imobiliário em momentos de estouro de bolhas em vários países. Hoje, pelas minhas contas, este indicador chegou a 361Kg no Brasil. No ritmo médio de crescimento dos últimos 10 anos, que foi de 5% a.a., em apenas dois anos atingiríamos o nível mais baixo de estouro de bolhas, que é de 400Kg, o que sugeriria cautela. Por outro lado, o nível máximo de consumo de cimento antes bolhas estourarem, em alguns casos passou de 1.600Kg anuais per capita. Para chegar a este patamar, o Brasil levaria mais 80 anos. Por este parâmetro, poderíamos estar entre 2 e 80 anos do estouro de uma bolha. Pouco se conclui. O segundo indicador importante é o total de crédito imobiliário disponível. Crédito permite que mais gente compre imóveis, aumentando a procura por eles e elevando seus preços. No Brasil, apesar do crescimento dos últimos anos, ele ainda é de apenas 7% do PIB, muito distante dos 50% do PIB que costuma ser o mínimo quando bolhas imobiliárias estouram. Mesmo considerando-se uma expansão ao ritmo dos dois últimos anos, que foi de 1,4% do PIB ao ano, o mais rápido da nossa história, levaríamos mais de 30 anos para chegar a 50% do PIB. Sinal de tranquilidade. Por fim, como anda a capacidade de pagamento dos brasileiros? Levando em conta preços dos imóveis em relação à renda no mundo, chama a atenção a grande dispersão entre as maiores cidades brasileiras, com algumas entre as mais caras e outras entre as mais baratas. Das 50 cidades mais caras do planeta, 49 estão em países emergentes, incluindo quatro no Brasil: Brasília (10ª), Rio de Janeiro (25ª), Belo Horizonte (43ª) e Porto Alegre (45ª). Por outro lado, Salvador não está mais entre as 100 mais caras do mundo, Fortaleza é uma das únicas 10 cidades entre as 50 mais baratas do mundo que não estão nos EUA, e Campinas também está entre as 100 mais baratas. Entre os 385 maiores mercados imobiliários globais, a classificação média das 11 cidades brasileiras incluídas foi 124ª, sugerindo que o mercado brasileiro como um todo está um pouco mais caro do que a média, mas distante dos mais caros do planeta. Entre os mercados emergentes, o Brasil está mais barato do que a média. Outro aspecto favorável é que um menor percentual da renda necessário para pagamento mensal de hipotecas sugere que no Brasil temos melhor capacidade de honrar dívidas. Além disso, comparando o preço de compra de imóveis com o custo de alugá-lo, constata-se que no Brasil aluguéis elevados estimulam compras mais do que no resto do mundo. Por fim, a desvalorização do real barateou os imóveis no Brasil para compradores estrangeiros. Em resumo, ainda que algumas cidades sugiram mais cautela, para o país como um todo, continuam valendo as conclusões do ano passado. Altas modestas ou manutenção de preços são prováveis na maioria dos casos e o risco de estouro imediato de uma bolha imobiliária nacional ainda é baixo. Se você está na esperança dos preços despencarem para comprar, espere sentado. Segundo Platão, coragem é saber o que não temer. Fonte: Ricardo Amorim *Economista, consultor, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews, colunista da revista IstoÉ e presidente da Ricam Consultoria. Realiza palestras em todo mundo sobre perspectivas econômicas e oportunidades em diversos setores, é o único brasileiro incluído na lista dos melhores e mais importantes palestrantes mundiais do site inglês Speakers Corne e é o economista mais influente do Brasil e um dos dez mais influentes do mundo de acordo com o site americano Klout.com

ABRAINC – Uma Instituição Necessária

Esse evento materializa o resultado de mais de quatro anos de iniciativas conjuntas das 19 maiores empresas de incorporação imobiliária com atuação territorial abrangente no país, no âmbito das quais vêm ocorrendo os avanços tecnológicos e gerenciais que tenho mencionado neste blog, com reflexo nos índices objetivos que apontam a melhoria recente, mas significativa, da performance da indústria nacional da Construção Civil. Essas grandes incorporadoras, fundadoras da ABRAINC, têm trilhado caminhos semelhantes na busca de melhores opções tecnológicas de produção e no alcance de níveis mais racionais e sustentáveis para as suas atividades, com os consequentes benefícios para o mercado imobiliário, para o meio ambiente, para a segurança e conforto no trabalho, para a racionalização de custos, para a qualidade das edificações e para o conjunto da economia nacional. Mas esse processo evolutivo precisa ser estendido a outros agentes que participam do mesmo mercado, de modo a garantir uma melhoria geral, abrangente, sustentável e continuada para o setor, com o compartilhamento e o desenvolvimento de paradigmas mais avançados. Esse é um dos desafios da nova instituição. Coube a mim a honra e a responsabilidade de presidir a nova associação em seu primeiro mandato. Vejo, como especial prioridade, a conveniência de articulação de esforços com outras entidades setoriais e com as diversas instâncias governamentais para que o objetivo de dinamização sustentável do mercado imobiliário e de seus agentes possa ser alcançado com mais rapidez e na abrangência desejável. Ao mesmo tempo, algumas metas específicas também terão que ser estabelecidas, perseguidas e monitoradas. Atribuo particular importância ao aproveitamento da experiência reunida entre os associados da ABRAINC acerca da variabilidade regional das questões relacionadas, por exemplo, com a formação e capacitação da mão de obra, com as dificuldades logísticas, com os empecilhos administrativos e regulamentares à agilização do licenciamento de obras e à aprovação de projetos, incluindo as exigências de contrapartidas para a execução de empreendimentos imobiliários. Esse diagnóstico regionalizado dos aspectos diferenciados possibilitará a busca de critérios gerais mais eficazes e ajustados, o compartilhamento de soluções entre diferentes regiões, estados e municípios e o estímulo às ações institucionais para o desenvolvimento e a capacitação da força de trabalho em cada polo ou local. Além das ações já resumidamente elencadas nos parágrafos antecedentes, a nova entidade possibilitará, também, o exame mais detalhado e profundo das atividades de incorporação imobiliária no país, explicitando o seu ciclo, as suas interfaces, a sua contribuição para o desenvolvimento econômico e social, organizando bases sistematizadas de dados e informações do setor e aduzindo análises específicas para as diversas opções de “funding” de longo prazo, de aferição da produtividade e de apuração da qualidade final dos produtos, por exemplo. Tudo isso, associado às ações que contribuam para a melhoria do ambiente de negócios e para a busca de padrões mercadológicos solidamente sustentáveis. Fonte: Rubens Menin Blog

Tecnisa planeja lançar mais 4 torres em minibairro

O diretor-presidente da Tecnisa, Meyer Nigri, afirmou que mais quatro torres residenciais serão lançadas em cerca de um mês no Jardim das Perdizes, minibairro que está sendo construído pela companhia em parceria com a PDG Realty na zona oeste de São Paulo. Segundo ele, o valor geral de vendas (VGV) deve ficar próximo ao dos quatro prédios lançados na primeira fase do empreendimento, que chegou a aproximadamente R$ 800 milhões. O Jardim das Perdizes entrará em sua terceira fase de lançamentos, totalizando dez prédios residenciais lançados. A primeira fase teve quatro torres colocadas à venda no início do ano. A segunda fase teve mais duas, neste mês de abril. Já os empreendimentos comerciais no minibairro não estão no radar da Tecnisa para os próximos meses. "Os lançamentos comerciais não devem sair neste ano", afirmou Meyer nesta terça-feira, 16, em entrevista após evento para anúncio da criação da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc). O executivo afirmou que o mercado imobiliário nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro seguem firmes, com boas condições de demanda, enquanto em outras cidades, como Manaus, Salvador, Brasília e Vitória, a situação não é positiva. "Esses mercados são pequenos. Quando entram duas ou três incorporadoras de grande porte, eles não comportam". O executivo também estimou que o preço dos imóveis residenciais no País deve subir, em média, no mesmo ritmo da inflação ao longo dos próximos dois anos. Em seguida, devem retomar trajetória de alta, estimou, lembrando que os custos de construção e dos terrenos continuam subindo. Fonte: CIRCE BONATELLI Agencia Estado

Ficou em dúvida? Confira as respostas de algumas questões bastante comuns:

Como os profissionais autônomos, liberais e comerciantes podem comprovar renda? A renda destes profissionais pode ser comprovada utilizando a média dos depósitos bancários dos últimos seis meses. É possível financiar a compra da parte ideal de um imóvel* registrado em nome de ex-cônjuge? Sim, desde que o comprador integralize a totalidade do imóvel em seu nome. Para esses casos, é exigido que a separação ou divórcio esteja registrado na matrícula do imóvel. *Quando um casal compra em conjunto um imóvel, tornando-se co-proprietários desta casa, e, posteriormente, se separam, cada um pode continuar proprietário de uma "parte" da casa, que é chamada de "parte ideal". Como os interessados em financiamento podem compor renda? As possibilidades são as seguintes: a) Marido e mulher; b) Companheiro e companheira (em casos comprovados de união estável); c) Pai ou mãe, viúvos, com um filho(a) solteiro(a), maior e capaz; d) Relações homoafetivas, devidamente comprovadas. É possível adquirir imóvel pertencente ao pai do financiado? Sim, é possível a venda de imóvel de ascendente (pais) para descendente (filhos), desde que os demais herdeiros, caso existam, concordem com a venda. É exigida documentação de todas as partes envolvidas no processo. O cliente pode alienar outro imóvel ao banco para construir em terreno que está financiado? As operações de credito imobiliário, como regra, tem como garantia o próprio imóvel financiado. Sendo assim, não é admitida a oferta de garantia de outro bem que não seja o objeto do financiamento. Qual é a idade limite para fazer financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)? A idade do proponente somada ao prazo pretendido deve ser igual ou menor a 80 anos. O que prevalece na contratação de um crédito imobiliário: a renda ou a idade? E em nome de quem sai o contrato, no nome do mais velho ou de quem possui maior renda? Via de regra, são duas situações: a) Composição de renda para fins de seguro: neste caso, leva-se em consideração para definir o prazo do contrato aquele componente da renda que é mais velho em idade, pois é exigência da apólice de seguro; b) Composição de renda para fins de definição da ordem de qualificação no contrato: Neste caso, aquele componente de renda que possui a maior renda ficará em primeiro lugar no contrato de financiamento, sem prejuízo do outro componente, que também é adquirente assim como devedor solidário na operação. É possível fazer financiamento de box de garagem? Não, boxes de garagem não são financiados isoladamente, exceto em casos de leilões do próprio banco. É possível o resgate do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para reforma sem ampliação? Conforme regulamento do FGTS vigente, não é permitida a utilização da conta vinculada do Fundo para reformar ou ampliar imóveis. É possível financiar imóvel que possui duas casas construídas no mesmo terreno? Sim, é possível financiar duas unidades residenciais (prontas e regularizadas) construídas no mesmo terreno. Esse financiamento, no entanto, não pode ser feito pelo Sistema Financeiro de Habitação. É possível efetuar financiamento imobiliário por três ou mais compradores? Não. Quando os juros baixam, é possível alterá-los nos créditos imobiliários em andamento? Não é possível, pois não há possibilidade de alteração de juros para contratos imobiliários em andamento. Os bancos financiam imóveis de lazer na praia ou na serra? Sim, desde que estejam localizados na zona urbana do município. Ao final do contrato, pode haver 'resíduo' de saldo devedor em razão do Sistema de Amortização Constante (SAC)? Não há essa possibilidade. Fonte: Pense imóveis

Construtoras têm prejuízo e estoque de imóveis sobe em 2012

Construção vê queda de vendas e lançamentos e alta de estoques no ano. Levantamento feito pela Austin Rating compilou balanços de 12 empresas. Com redução no número de lançamentos, de unidades vendidas e aumento dos estoques de imóveis ao longo de 2012, o setor de construção teve um ano difícil, segundo levantamento feito pela Austin Rating a pedido do G1, com base nos resultados divulgados por 12 construtoras listadas na Bolsa. A redução do número de vendas e a elevação do estoque apontam que houve desaceleração do mercado, segundo o analista da Austin Rating Felipe Queiroz. “Como setor, o desempenho das construtoras foi negativo em 2012. As construtoras tiveram um nível aquém do esperado. O faturamento total recuou 30%, o resultado financeiro teve queda forte e o setor deixou de apresentar lucro para apresentar resultado negativo”, diz. O número de unidades lançadas caiu 42,3% em 2012 em relação a 2011: foram 95,5 mil. Segundo Queiroz, a forte desaceleração tem impacto direto no desempenho do setor. As vendas do conjunto de empresas também caíram mais de 20% em volume e em unidades. As vendas contratadas caíram 27,4%, para R$ 26,2 milhões. O número de unidades vendidas caiu 23,4%, para 108,6 mil. As vendas recuaram numa proporção menor do que as unidades lançadas, mas mesmo assim as empresas não conseguiram desovar o estoque, que acabou aumentando. O estoque dobrou em unidades, de 4,4 mil para 9,3 mil unidades, uma alta de 112,9%. Em valor, o estoque aumentou 42,6%, de R$ 10 bilhões para R$ 14,3 bilhões. O desempenho negativo, segundo Queiroz, está atrelado principalmente ao menor ritmo do crescimento do volume de crédito e ao aumento dos preços dos imóveis. Um dos indicadores de que os preços subiram é o VGV (Valor Geral de Vendas) dos lançamentos, que subiu 13,2%, de R$ 17 bilhões para R$ 30,6 bilhões. “Isso significa que ou estão criando imóveis com valor agregado maior ou há valorização do metro quadrado, alta no preço”, aponta Queiroz. No conjunto, esse grupo de construtoras reverteu o lucro obido em 2011, de R$ 1,87 bilhão, para um prejuízo de R$ 1,42 bilhão em 2012. Para Queiroz, os números do conjunto de empresas mostram que o boom no setor imobiliário vem desacelerando, apesar do número de unidades vendidas ainda ser considerável, acima de 108 mil. Fonte: Simone Cunha do G1

Como declarar a posse e a venda de imóveis no IR

Veja como declarar um imóvel quitado ou financiado, bem como a compra e a venda desse tipo de bem São Paulo – Todo mundo que é obrigado a declarar Imposto de Renda precisa informar à Receita a posse de imóveis e eventuais ganhos de capital com a venda desses bens. Mesmo quem tiver renda na faixa de isenção deve entregar a declaração de reajuste anual caso o valor de seus bens ultrapasse os 300 mil reais – imóveis incluídos – ou caso tenha tido ganho de capital não isento com a venda de um imóvel. Essas regras também valem para a terra nua – terrenos ainda não construídos. Confira, a seguir, dicas para não se enrolar com as informações e acabar na malha fina: Como declarar um imóvel financiado ou não Casa, apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes códigos para cada tipo de imóvel na ficha “Bens e Direitos”, e selecioná-los adequadamente deve ser o primeiro passo do contribuinte. Se o imóvel já está quitado, basta informar seu valor nos campos “Situação em 31/12/2011” e “Situação em 31/12/2012”. Se foi comprado em 2012, a coluna referente a 2011 deve ficar em branco. Se o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte precisará apenas repetir as informações na declaração do IR 2013, inclusive o preço. Isso acontece porque as oscilações de mercado não são consideradas pela Receita. Portanto, o valor do imóvel só será corrigido em caso de reformas e melhorias e nunca por qualquer índice de preço, a despeito de eventuais valorizações – expressivas ou não – que ocorrerem ao longo do tempo. Lembre-se de que no valor de aquisição do imóvel é possível incluir os gastos com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como os juros do financiamento e uma eventual taxa de corretagem paga pelo comprador e que não estivesse incluída no valor da escritura. Essas despesas devem ser somadas na declaração referente ao ano em que elas ocorrem, mas podem ser acrescentadas mais tarde por meio de declaração retificadora. Se seu imóvel foi financiado, mas ainda não foi quitado, é preciso informar apenas os valores de fato despendidos com o bem até 31 de dezembro de 2012, e não seu valor integral. Isto é, quanto foi pago até 31/12/2011 e quanto foi pago até 31/12/2012. Para imóveis comprados em 2012, a coluna de 2011 ficará em branco. Financiamentos habitacionais não devem ser declarados na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. No campo “Discriminação” devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por outra linha de crédito. Quem declara pela primeira vez um imóvel que já possuía Atenção se você tinha um imóvel de menos de 300 mil reais ou era isento de entregar a declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou de condição em 2012 e vai informar o imóvel pela primeira vez na declaração deste ano. Bens adquiridos a partir de 1996 devem ser declarados sempre pelo seu custo de aquisição. A lógica é a mesma para quem era dependente e vai declarar por conta própria neste ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que tinha um imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por fazer a declaração por conta própria ao invés de incluir a nova renda tributável no nome dos pais. Essa pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado na declaração em que aparecia como dependente, lançando-o na ficha de “Bens e Direitos”. Será preciso repetir os mesmos valores nas colunas de 2011 e 2012. Na outra ponta, o bem não deve ser incluído na declaração de “Bens e Direitos” do antigo titular – no exemplo, um dos pais do universitário. Para informar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como dependente precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de 2011 e 2012 referentes ao imóvel anteriormente declarado. Reformas e melhorias no imóvel Esta é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode ser atualizado. Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as obras. Vem daí a importância de guardar todos os recibos com materiais e fornecedores. Benfeitorias realizadas em 2012 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2011 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2012 já deve apontar o acréscimo resultante das benfeitorias. Acrescer o valor das reformas ao valor do imóvel é uma forma de pagar menos imposto de renda sobre o ganho de capital obtido com a venda do bem no futuro. Como declarar o ganho com a venda de um imóvel O ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado nas seguintes situações: se o valor da transação for inferior a 440.000 reais para o único imóvel que o contribuinte possuir; se o imóvel tiver sido comprado até 1969; ou se o dinheiro recebido por um imóvel residencial for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de um prazo de 180 dias a partir da celebração do contrato (seis meses). Neste último caso, é preciso não ter usufruído da isenção nos últimos cinco anos, e se apenas parte do dinheiro for empregada na compra de um novo imóvel, o restante será tributado proporcionalmente. Em qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap2012), informar o valor real de venda que consta no contrato previamente firmado e responder às demais questões. O próprio programa irá apurar se há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as possíveis deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos. Declarar as quantias gastas com reformas, elevando assim o valor do imóvel, ajuda a reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o IR. Depois de chegar ao valor a ser pago, o contribuinte deve importar esses dados para a declaração do IR 2013. Qualquer comissão paga pelo vendedor à imobiliária ou ao profissional autônomo pela negociação do imóvel (e não incluída em seu preço de venda) é considerada uma despesa dedutível e beneficia o contribuinte no cálculo do imposto devido. É preciso, porém, ter os comprovantes. A apuração e o pagamento do imposto devido na venda de um imóvel devem ser feitos até o último dia útil ao mês seguinte à venda. Portanto, se o imóvel foi vendido em setembro, o prazo para pagamento do IR sobre o lucro imobiliário é o último dia útil de outubro. O recolhimento, portanto, não ocorre quando se preenche e entrega a Declaração de Ajuste Anual, onde o contribuinte deve apenas informar a transação e seu eventual ganho de capital. Quem não respeita o prazo de recolhimento fica sujeito ao pagamento de multa e de juros pela taxa Selic do período de atraso. Imóveis em nome do casal Como são considerados frutos do trabalho e da colaboração dos dois, imóveis que forem adquiridos em nome de um casal devem pertencer a ambos, em iguais partes. Por isso, precisam ser declarados na proporção de 50% para cada um. A exceção fica para os casais que estipularem uma divisão diferente por contrato escrito. Se o imóvel estiver no nome de apenas um dos cônjuges, apesar de ser um bem comum, ele poderá ser relacionado em qualquer uma das declarações se os contribuintes optarem pela entrega de formulários individualmente. Doações Quem recebe um imóvel por meio de doação deve informá-la na coluna “Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”, indicando o nome e o número do CPF do doador. É necessário relatar o valor do imóvel na coluna referente ao ano de 2012. Em seguida, o contribuinte deve lançar o valor correspondente a esta doação em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis". Por sua vez, quem doa o imóvel deve informar o nome e o número do CPF de quem o recebeu na coluna “Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”. A coluna com o valor no ano de 2012 deve ser deixada em branco. Doações de qualquer valor são isentas de imposto de renda, mas podem ser tributadas na esfera estadual. Informe-se junto à Secretaria de Fazenda do seu estado o valor de isenção do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ainda ITD em alguns estados). O valor do imóvel doado provavelmente vai exceder esse limite de isenção, o que significa que quem recebe a doação deve pagar o imposto ao estado. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4% sobre o valor do bem. Fonte: Exame.com

Confira o edifício que terá o metro quadrado mais caro do planeta

Com lançamento previsto para 2014, só a cobertura foi estimada em cerca de US$ 330 milhões. Por Maria Luciana Rincon Y Tamanini Se você está de olho no mercado imobiliário, deve ter percebido — salvo algumas flutuações — a supervalorização dos imóveis nos últimos tempos. No entanto, nada do que já vimos até agora se compara aos valores de venda estimados para o edifício Odeon Tower de Mônaco, com previsão de lançamento para o ano que vem. Segundo o SkyNews, o edifício que conta com duas torres de 170 metros de altura e 49 andares, com 259 unidades à venda. Entre elas, existem 70 apartamentos residenciais de luxo com opção de 1 a 6 quartos cada, assim como dois apartamentos duplex de 1.200 metros quadrados e uma gigantesca cobertura — com 3.300 metros quadrados distribuídos em 5 andares —, estimada em cerca de US$ 330 milhões (cerca de R$ 660 milhões). Os apartamentos mais simples contarão com janelas panorâmicas com vistas incríveis da Riviera Francesa, e a cobertura terá uma piscina particular com direito a tobogã e tudo. As torres também oferecem serviço de chofer, spa, lojas, academia, várias piscinas, saunas e portaria 24 horas, e tudo poderá ser acessado pelos moradores através de telas touchscreen instaladas nos apartamentos. Confira algumas imagens: