STJ discute juros de imóvel na planta

Por um placar apertado de votos, as construtoras estão vencendo no Superior Tribunal de Justiça (STJ) a disputa sobre a cobrança de juros em parcelas de imóveis comprados na planta. Os ministros da 2ª Seção retomaram a discussão na semana passada. Por ora, há três votos favoráveis ao pagamento e dois contrários. O relator do caso, ministro Sidnei Beneti, entende que os juros exigidos até a entrega das chaves são abusivos e onerosos ao consumidor. A decisão final ainda depende de quatro votos. Um eventual entendimento favorável às construtoras significaria uma mudança no comportamento do mercado. Segundo advogados, as empresas vêm firmando Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público para suspender as cobranças. "Os contratos firmados a partir de 2007 não têm mais essa cláusula", diz o advogado Marcelo Tapai, do escritório Tapai Advogados. A discussão sobre a legalidade dos "juros no pé" - como são conhecidos no mercado - chegou à 2ª Seção, responsável por pacificar a jurisprudência em questões de direito privado, em dezembro. Há no STJ pelo menos três decisões sobre o assunto - duas favoráveis às construtoras e uma aos consumidores. Os primeiros dois votos proferidos na 2ª Seção foram favoráveis aos consumidores. A situação mudou com a retomada do julgamento na semana passada. Ao apresentar seu voto-vista, o ministro Antônio Carlos Ferreira entendeu que há previsão para efetuar a cobrança em uma lei da década de 60, editada para estimular a construção civil (Lei nº 4.864). Considerou ainda que o comprador pode alienar ou vender o imóvel durante a construção. Ele foi acompanhado pelos ministros Raul Araújo e Massami Uyeda. O julgamento foi interrompido por um pedido de vistas do ministro Paulo de Tarso Sanseverino. De acordo com o advogado Marcelo Tapai, o posicionamento do STJ poderá finalizar também a discussão que trata somente sobre a cobrança dos juros no período entre a obtenção do "habite-se" - documento de conclusão do empreendimento emitido pela prefeitura - e a entrega das chaves. "Tem proprietário que chega a esperar seis meses para entrar no imóvel. A cobrança é ilegal", diz. No caso em análise, a construtora Queiroz Galvão questiona, a partir de embargos de divergência, decisão da 4ª Turma que considerou a cobrança de juros "descabida". A tese que preponderou foi de que, entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e a entrega das chaves, não há empréstimo ou financiamento da construtora ao consumidor. "Nesse período, não há capital da incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido", afirma a decisão, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão. Em um contrato assinado em 2006, a Queiroz Galvão cobrava de uma consumidora juros de 1% ao mês sobre as parcelas de um imóvel comprado por R$ 300 mil em Recife. Em todas as instâncias, a Justiça determinou a revisão do contrato e a devolução em dobro dos valores pagos. De acordo com o advogado da compradora, Thélio Queiroz Farias, do escritório Leidson Farias Advocacia, o valor da restituição seria de aproximadamente R$ 80 mil. O advogado sustenta que o aumento de gastos com a obra já é compensado com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Além disso, uma portaria de 2001 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça vedou a cobrança. Ele afirma ainda que a Lei nº 4.864, de 1965, teria sido revogada com o Código de Direito do Consumidor, que veda exigir do cliente vantagem manifestamente excessiva. "As incorporadoras só poderiam cobrar juros depois da entrega das chaves. Isso não questionamos", diz. A gerente jurídica do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Maria Elisa Novais, concorda. "É o consumidor que financia a construtora durante a construção. Por que ele tem que pagar juros?" Além da previsão em lei, o advogado da Queiroz Galvão, André Silveira, do escritório Sergio Bermudes, defende que a cobrança de juros, explicitados em contrato, "gera maior concorrência no mercado e benefícios para quem compra à vista", afirma. Procurada pelo Valor, a Queiroz Galvão não deu retorno até o fechamento da edição. (Valor Econômico)

Financiamentos pelo FGTS terão regras mais rígidas

O Conselho Curador do FGTS aprovou, anteontem, regras mais rígidas nos financiamentos habitacionais com recursos do FGTS para a compra de imóveis prontos. Agora, antes de liberar o empréstimo, a Caixa Econômica Federal terá que verificar se a construtora contratou trabalhadores com carteira assinada e analisar a qualidade do material usado na obra, mesmo no caso de haver poucas unidades. As normas entram em vigor em 60 dias. De acordo com um dos membros do conselho, o objetivo é aumentar a segurança do mutuário. Outro propósito, reclamado pelos representantes de trabalhadores e empregadores, é adequar essa modalidade de crédito à finalidade social do FGTS, que é a geração de emprego. O programa "Minha casa, minha vida" será um dos focos da medida, porque já houve relatos sobre a má qualidade dos materiais empregados em suas unidades. O conselho aprovou, também, a adesão do FGTS à política de alongamento da dívida pública. (Extra Online)

Juro menor amplia poder de compra de imóvel em 10%

s taxas de juros mais baixas para o crédito imobiliário ampliaram a capacidade de financiamento de um imóvel em 10%. De acordo com cálculo do Secovi, o mesmo valor desembolsado nas parcelas para manter um financiamento antigo de R$ 150 mil vai valer para um de R$ 165 mil com as taxas atuais, por exemplo. Redução na taxa de juros possibilita compra de casa própria mais cara com parcelas iguais as de antes dos cortes (Foto: Divulgação) “Essa redução dos juros pode ser utilizada de duas formas: quem não conseguia comprar imóvel pode ter o seu imóvel e, agora, quem tiver condição, pode comprar um imóvel 10% mais caro pagando as mesmas parcelas”, afirmou Celso Petrucci, economista-chefe da entidade. Apesar do cenário positivo, a recomendação dos especialistas é de cautela na hora fechar o negócio. O cliente deve levar em conta que os contatos para o financiamento imobiliário são estabelecidos por longos períodos, podendo chegar a 30 anos. “Não é para ficar exageradamente ansioso com as novidades do setor. O mais importante ainda é identificar se você quer mesmo o imóvel. É uma decisão que vale por 30 anos”, disse Roy Martelanc, professor da Fundação Instituto de Administração (FIA). A portabilidade para financiamentos imobiliários também costuma ser burocrática, o que faz com a que a decisão tenha de ser a mais correta possível. De acordo com o Secovi, o governo já estuda algumas mudanças para tornar a operação mais fácil. “No caso da portabilidade, o comprador fica com a posse do imóvel, mas a propriedade ainda é do banco”, diz Petrucci. Queda dos juros para o financiamento do imóvel deverá ser gradual e lenta (Fotos: Divulgação) As taxas mais baixas também preveem que o poder de barganha do consumidor deve aumentar nos próximos meses. Nesta semana, o consumidor tem uma boa oportunidade de testar o seu poder de negociação. As cidades de São Paulo, Curitiba e Fortaleza vão receber a 8.ª edição do Feirão da Caixa a partir desta sexta-feira (18). O evento vai até domingo. “É importante pesquisar em vários bancos antes de fechar o negócio”, afirmou Martelanc, da FIA. Em São Paulo, a Caixa estima que a oferta será de 195.500 unidades de imóveis – 24.500 unidades devem ser de imóveis novos, prontos e na planta. Na primeira semana de maio, a edição do Feirão da Caixa passou pelas cidades de Belo Horizonte, Brasília, Recife, Rio de Janeiro e Salvador. Nestas cinco cidades, os contratos fechados somaram R$ 4,6 bilhões. Na avaliação do educador financeiro Mauro Calil, sempre que o orçamento permitir se deve optar pela compra da casa própria. “Não dá para medir o estresse de não ter de renegociar o contrato de aluguel”, afirmou. “Só não compre por impulso. Isso é ruim porque a pessoa pode se envolver em uma dívida por 30 anos”, diz. Entre os analistas, não há uma unanimidade se os preços devem cair no futuro. Para o professor Samy Dana, da Fundação Getúlio Vargas, o valor dos imóveis deve recuar. “Eu acho que os preços estão exagerados, acho que a gente passou do limite do razoável”, disse. “Acredito que é preciso esperar, os preços estão estáveis, em alguns lugares já estão caindo”, diz Samy. 8.ª edição do Feirão da Caixa começa em São Paulo nesta sexta-feira (18) Ele recomenda que, independente da decisão, o consumidor sempre cheque o Custo Efetivo Total (CET) da operação para confirmar se não foi cobrada nenhuma taxa que encareça demais o contrato. Juros - Na avaliação do economista Eduardo Zylberstajn, a queda dos juros para o financiamento do imóvel deverá ser gradual e lenta. Ele explica que boa parte do estoque que financia a poupança ainda é remunerada pela regra antiga (6,17% ao ano mais a TR). “Fica difícil para o banco emprestar por menos de 9% ou 10% ao ano”, afirmou. “Seria preciso que todo o estoque de poupança fosse resgatado. Isso vai demorar para acontecer”, disse Zylberstajn, que ressalta que os juros para financiamento imobiliário são baixos para os parâmetros do Brasil. Mercado - Segundo o economista-chefe do Secovi, os preços dos imóveis deverão permanecer estáveis este ano. Para os imóveis novos, a variação deverá ficar entre 5% e 10%. “É um repasse no preço do custo de construção e aumento de mão de obra”, afirmou Petrucci. Os dados do primeiro trimestre do Secovi mostram uma alta de 27% no número de unidades vendidas e também no valor das vendas. Já o número de lançamentos de imóveis caiu 30% nos primeiros três meses do ano. (Colaborou Ligia Tuon Estado de São Paulo)

Governo estuda novas regras para crédito imobiliário

O Ministério da Fazenda confirmou que o governo estuda regras que facilitem a portabilidade do crédito imobiliário. A área técnica do governo está finalizando os estudos, mas não foi divulgada uma data para o anúncio das medidas com os ajustes na portabilidade. A alteração facilitaria a transferência de crédito imobiliário de um banco para outro que oferecesse mais vantagens para o mutuário. A portabilidade, segundo o Ministério da Fazenda, está em vigor desde setembro de 2006. O assunto passou a ser destaque depois de o governo anunciar a nova regra para a caderneta de poupança, no último dia 3. A mudança estabeleceu alteração na remuneração da aplicação quando a taxa básica de juros, a Selic, estiver em 8,5% ao ano ou menor do que esse patamar. Nesse caso, o rendimento passa a ser 70% da Selic mais a Taxa Referencial (TR). Atualmente, a Selic está em 9% ao ano. Assim, a remuneração continua sendo 0,5% ao mês mais a TR. Para tentar esclarecer os poupadores, foi publicada uma lista com perguntas e respostas no site do ministério, incluindo as questões sobre o crédito imobiliário. O ministério procura esclarecer que “não há vinculação direta entre a alteração na remuneração dos novos depósitos de poupança e a redução nas taxas de juros dos financiamentos habitacionais já existentes, até porque estes são instrumentos juridicamente perfeitos que devem ser respeitados”. Por outro lado, o argumento do Ministério da Fazenda é que a redução nas taxas de juros da economia terminará incentivando os bancos a financiarem imóveis a taxas menores do que as dos contratos já firmados e, diante desse quadro, os mutuários devem exercem o direito de portabilidade. Como o governo anunciou a mudança no cálculo da poupança justamente para abrir caminho para uma eventual queda nos juros, os contratos antigos passarão a ser menos vantajosos à medida que as taxas ficarem menores. No último dia 4, o secretário executivo do Ministério da Fazenda, Nelson Barbosa, informou à Agência Brasil que a expectativa do governo é ter, daqui a alguns anos, uma taxa de juros que flutue entre 4% e 8%. De acordo com o boletim Focus do Banco Central (BC), a taxa básica de juros (Selic) que, como o nome diz, serve como base de cálculo para as demais taxas, terminará o ano em 8,5% ao ano. Os dados do documento, no entanto, refletem dados até o dia 4 de maio, quando começaram a valer as novas regras da poupança. O Comitê de Política Monetária do Banco Central deverá ser reunir nos próximos dias 29 e 30 de maio para definir a taxa básica de juros. O Ministério da Fazenda também esclarece aos mutuários que a mudança na regra na caderneta de poupança não reduzirá o valor da prestação no financiamento da casa própria dos contratos já existentes. Isso porque os contratos de financiamento imobiliário, em sua maioria, apresentam uma taxa fixa, com correção do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR) e não dependem diretamente da Selic, embora a mesma taxa tenha certa influência no valor da TR. O Ministério da Fazenda garante que o risco de um eventual descasamento entre os ativos e passivos da fonte de recursos (funding) do financiamento imobiliários não será alterado, mas descarta a diminuição dos recursos para o crédito habitacional já que não há expectativa de queda no volume dos depósitos em poupança. No último dia 8, o Banco Central informou que a poupança teve melhor resultado para abril desde 2007, com os depósitos superando as retiradas em R$ 1,977 bilhão. As informações são da Agência Brasil. (Redação - Agência IN)

Lançamentos de conjuntos comerciais em SP bateram recorde em 2011

O lançamento de conjuntos comerciais no município de São Paulo registrou recorde no ano passado. Segundo dados divulgados pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), na última terça-feira (8), em 2011, foram 7,3 mil novas unidades. Antes de 2011, os melhores resultados foram apresentados em 2010 e 2009, com lançamento de 5,3 mil e 3,5 mil conjuntos, respectivamente. Já os anos que registraram os menores lançamentos foram 2006 (1,1 mil), 2005 (1,5 mil) e 2004 (1,6 mil). 2012 Ao analisar os dados deste ano, até março, os dados revelam que foram lançadas 900 unidades, o que representa um investimento de R$ 400 milhões. Segundo o sindicato, o primeiro trimestre do ano costuma ser mais fraco em relação aos lançamentos, sendo mais aquecido a partir do segundo semestre. (Infomoney)

Sudeste é a região mais cara para construir: R$ 863,23 por metro quadrado

Os moradores da região Sudeste foram os que mais desembolsaram na hora de construir um imóvel no mês de abril. Pesquisa do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), divulgada nesta quarta-feira (9), revela que o custo do metro quadrado na região chegou a R$ 863,23, incluindo materiais e mão-de-obra, enquanto que o custo médio nacional atingiu R$ 824,81 no mês passado. Em seguida estão as regiões Norte, onde o valor do metro quadrado alcançou R$ 834,27; Centro-Oeste, onde os custos atingiram R$ 819,23; e Sul, com o metro quadrado a R$ 814,76. Os moradores do Nordeste, por sua vez, foram os que pagaram menos na hora de construir no mês passado: R$ 781,43. Em relação ao maior aumento de custo em abril, na comparação com março, a região Sudeste se destacou ao mostrar um avanço de 0,92%. A região Centro-Oeste, por sua vez, foi a que teve o menor aumento no mês passado, avançando 0,06%, se comparado com o mês anterior. Por estado Ao analisar os dados por estado, o Rio de Janeiro registrou a maior variação mensal, de 4,33%, seguido de Sergipe, com 2,98%. Na outra ponta, as menores elevações ficaram com Minas gerais, alta de 0,01%; e Pará, que mostrou aumento de 0,03%, na passagem mensal. Os estados de mato Grosso do Sul e Mato Grosso registraram estabilidade na mesma base comparativa. Com relação à localidade mais cara para se construir, o Rio de Janeiro ficou em primeiro lugar, com R$ 950,20. Por outro lado, o Espírito Santo registrou o menor custo, de R$ 715,45. Índice O Índice Nacional da Construção Civil engloba o preço da mão-de-obra, que ficou 1,46% mais caro, se comparado com março, e de materiais de construção, 0,46% mais barato, na mesma base comparativa. No geral, em abril, o índice apresentou variação de 0,64%. (Infomoney)

Imóveis de dois dormitórios são os mais lançados em SP, diz Secovi

De todos os imóveis novos lançados no primeiro trimestre de 2012, 64,3% foram de unidades de dois dormitórios. De todos os vendidos, 50% foram da mesma modalidade, segundo dados publicados hoje pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Ainda em relação aos lançamentos, 21% foram de imóveis de 3 dormitórios, 10,1% de 4 dormitórios e apenas 4,7% de 1 dormitório. Dos vendidos, 31,9% foram de 3 dormitórios, 10,2% de 3 e 7,8% de 1 dormitório. Financiamento Ao divulgar o balanço trimestral do mercado imobiliário de 2012, a entidade lembrou que o volume dos financiamentos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança cresceu 10% no primeiro trimestre de 2012, na comparação com o mesmo período do ano anterior. De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário), o valor dos empréstimos ficou em R$ 17,6 bilhões de janeiro a março de 2012, R$ 1,6 bilhão a mais do que o mesmo período de 2011, dentro do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Já em relação aos financiamentos utilizando recursos do FGTS somaram 8,5 bilhões no primeiro trimestre deste ano, contra os R$ 7,8 bilhões registrados no mesmo período de 2011. Neste caso, a alta foi de 9% Unidades O levantamento da Abecip revela ainda que, no primeiro trimestre deste ano, foram financiadas 105 mil unidades com recursos da poupança, enquanto 129 mil foram financiadas com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Em relação aos três primeiros meses de 2011, quando foram financiadas 231 mil unidades no total, houve um crescimento de 1% nos financiamentos. (Infomoney)