Segundo pesquisa divulgada pelo Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi SP) ontem, as vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo somaram 3.237 unidades em setembro. Tal resultado representa uma elevação de 44,9% em relação a agosto e de 16,2% em relação ao mesmo período do ano passado.
Ainda segundo dados do Secovi SP, o total de imóveis negociados no mês superou os lançamentos (2.739 unidades), que ficou 25,7% abaixo do volume apurado em agosto e 9,4% abaixo do registrado em setembro do ano passado.
O índice de Vendas sobre Oferta (VSO) foi de 18,7%, maior do que os 13,3% de agosto e menor do que os 26,4% em setembro do ano passado.
Segundo o estudo, 86,4% das vendas (2797 unidades) ocorreram durante a fase de lançamento, um índice 56,8% superior ao observado em agosto, que registrou 1.784 unidades. (Redação - Agência IN)
quinta-feira, 1 de dezembro de 2011
quarta-feira, 30 de novembro de 2011
IPTU
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é a taxa cobrada pela prefeitura por uso ou posse do imóvel em área urbana. É calculado sobre o valor venal do imóvel, que deve ser igual ao seu valor de venda. Quem não paga IPTU corre risco de perder o imóvel.
A alíquota varia conforme o município. No caso da capital paulista, ela é de 1% sobre o valor venal para imóveis residenciais e de 1,5% sobre o valor venal para terrenos e não-residenciais.
Há descontos conforme o tamanho do imóvel, confira aqui as regras.
O carnê é enviado ao proprietário, no endereço do imóvel tributado, no início do ano. Em São Paulo, quem não receber o carnê pode solicitar gratuitamente a segunda via nas subprefeituras ou aqui.
Em São Paulo, quem discordar do valor da cobrança pode ser contestá-lo em até 90 dias após o vencimento do primeiro pagamento, mas deve continuar pagando as prestações. Em São Paulo, é preciso preencher formulário no site da prefeitura e entregar documentos na subprefeitura da região ou na Secretaria de Finanças.
Quem é isento do IPTU?
Na cidade de São Paulo, aposentados e pensionistas. Para obter a isenção, é necessário fazer requerimento na subprefeitura.
Os requisitos para a isenção são que o pensionista não tenha outro imóvel no município, use-o como moradia e não tenha rendimento superior a três salários mínimos.
Fontes: Secretaria de Finanças da cidade de São Paulo
A alíquota varia conforme o município. No caso da capital paulista, ela é de 1% sobre o valor venal para imóveis residenciais e de 1,5% sobre o valor venal para terrenos e não-residenciais.
Há descontos conforme o tamanho do imóvel, confira aqui as regras.
O carnê é enviado ao proprietário, no endereço do imóvel tributado, no início do ano. Em São Paulo, quem não receber o carnê pode solicitar gratuitamente a segunda via nas subprefeituras ou aqui.
Em São Paulo, quem discordar do valor da cobrança pode ser contestá-lo em até 90 dias após o vencimento do primeiro pagamento, mas deve continuar pagando as prestações. Em São Paulo, é preciso preencher formulário no site da prefeitura e entregar documentos na subprefeitura da região ou na Secretaria de Finanças.
Quem é isento do IPTU?
Na cidade de São Paulo, aposentados e pensionistas. Para obter a isenção, é necessário fazer requerimento na subprefeitura.
Os requisitos para a isenção são que o pensionista não tenha outro imóvel no município, use-o como moradia e não tenha rendimento superior a três salários mínimos.
Fontes: Secretaria de Finanças da cidade de São Paulo
Gastos após a compra
Ao comprar um imóvel, é preciso contabilizar também as despesas com ITBI (Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis), escritura e registro do imóvel em cartório. Para isso, deve-se reservar quantia equivalente a 5% do valor do bem.
O que é ITBI?
Imposto cobrado pelo município a cada transação em que há a mudança de posse ou de direito sobre um bem imóvel. É cobrado no momento em que a escritura é emitida no cartório.
A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem. Em negociações pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou de interesse social, a alíquota é composta por 0,5% do valor do bem (até limite de R$ 42,8 mil) mais 2% sobre o valor restante. Em negócios fora do SFH, a taxa é de 2% sobre o valor do bem.
Confira aqui a legislação referente ao ITBI.
Existe isenção de ITBI?
Não, mas há casos em que o imposto de transmissão é outro. Para heranças ou doações paga-se ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), que é de 4% sobre o valor venal do imóvel.
Quanto custa a escritura?
Varia conforme o valor declarado do imóvel. Confira aqui a tabela usada pelos Tabelionatos de Notas para emitir esse documento.
É importante verificar se vagas na garagem, no caso de apartamentos, têm escritura própria, pois ela também terá de ser feita.
A escritura de um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo, custa R$ 2.363 valor aplicado a bens que valem de R$ 174,5 mil a R$ 349 mil.
Paga-se também para registrar a escritura no cartório de imóveis da região. Confira aqui os valores válidos em São Paulo. Para o mesmo imóvel de R$ 200 mil, ela custaria R$ 1.448 valor aplicado a bens que valem de R$ 174,5 mil até R$ 349 mil.
Por fim, paga-se também pela certidão de ônus do imóvel, que custa R$ 33,34 nos cartórios paulistas (confira as tabelas aqui).
Fontes: advogados, Anoreg-SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo) e Rossi.
O que é ITBI?
Imposto cobrado pelo município a cada transação em que há a mudança de posse ou de direito sobre um bem imóvel. É cobrado no momento em que a escritura é emitida no cartório.
A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem. Em negociações pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou de interesse social, a alíquota é composta por 0,5% do valor do bem (até limite de R$ 42,8 mil) mais 2% sobre o valor restante. Em negócios fora do SFH, a taxa é de 2% sobre o valor do bem.
Confira aqui a legislação referente ao ITBI.
Existe isenção de ITBI?
Não, mas há casos em que o imposto de transmissão é outro. Para heranças ou doações paga-se ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), que é de 4% sobre o valor venal do imóvel.
Quanto custa a escritura?
Varia conforme o valor declarado do imóvel. Confira aqui a tabela usada pelos Tabelionatos de Notas para emitir esse documento.
É importante verificar se vagas na garagem, no caso de apartamentos, têm escritura própria, pois ela também terá de ser feita.
A escritura de um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo, custa R$ 2.363 valor aplicado a bens que valem de R$ 174,5 mil a R$ 349 mil.
Paga-se também para registrar a escritura no cartório de imóveis da região. Confira aqui os valores válidos em São Paulo. Para o mesmo imóvel de R$ 200 mil, ela custaria R$ 1.448 valor aplicado a bens que valem de R$ 174,5 mil até R$ 349 mil.
Por fim, paga-se também pela certidão de ônus do imóvel, que custa R$ 33,34 nos cartórios paulistas (confira as tabelas aqui).
Fontes: advogados, Anoreg-SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo) e Rossi.
Como registrar o imóvel
O que é escritura?
Documento definitivo que garante a posse do imóvel. Só é registrada após a quitação completa do pagamento pelo imóvel.
Como registro escritura após compra de usado à vista?
Basta ir a um cartório de notas e fazer a transmissão da posse do bem. Nessa transação pagam-se impostos e despesas cartoriais que custam aproximadamente 4% do valor do bem.
Como registro um imóvel financiado?
Quando o comprador financia o imóvel, deve registrar na matrícula do bem a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia. Ele só poderá registrar o bem em seu nome depois de quitar a dívida.
Nesse caso, pode-se questionar o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ao fazer esse registro da matrícula. Teoricamente, esse imposto só deve ser pago ao passar a escritura para o nome do comprador. Existe precedente judicial para questionar o pagamento.
Como registro imóvel comprado na planta?
O processo depende do agente financiador. Quem financia com banco deve registrar na matrícula do bem a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia. Quem financia com a construtora só pode passar o bem para seu nome após quitar a dívida.
A escritura de um imóvel novo só pode ser registrada depois de ele estar pronto, ter Habite-se averbado e especificação do condomínio registrada em cartório.
A construtora em geral só passa a escritura para o nome do comprador. Se nesse meio tempo o imóvel já foi repassado para um terceiro, deverá ser feita nova escritura, com novo pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários).
Fontes: Anoreg-SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo), Rossi e advogados.
Documento definitivo que garante a posse do imóvel. Só é registrada após a quitação completa do pagamento pelo imóvel.
Como registro escritura após compra de usado à vista?
Basta ir a um cartório de notas e fazer a transmissão da posse do bem. Nessa transação pagam-se impostos e despesas cartoriais que custam aproximadamente 4% do valor do bem.
Como registro um imóvel financiado?
Quando o comprador financia o imóvel, deve registrar na matrícula do bem a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia. Ele só poderá registrar o bem em seu nome depois de quitar a dívida.
Nesse caso, pode-se questionar o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ao fazer esse registro da matrícula. Teoricamente, esse imposto só deve ser pago ao passar a escritura para o nome do comprador. Existe precedente judicial para questionar o pagamento.
Como registro imóvel comprado na planta?
O processo depende do agente financiador. Quem financia com banco deve registrar na matrícula do bem a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia. Quem financia com a construtora só pode passar o bem para seu nome após quitar a dívida.
A escritura de um imóvel novo só pode ser registrada depois de ele estar pronto, ter Habite-se averbado e especificação do condomínio registrada em cartório.
A construtora em geral só passa a escritura para o nome do comprador. Se nesse meio tempo o imóvel já foi repassado para um terceiro, deverá ser feita nova escritura, com novo pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários).
Fontes: Anoreg-SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo), Rossi e advogados.
Como usar o FGTS
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é usado para dar entrada ou amortizar parte da dívida na aquisição. Seus recursos vêm de depósitos feitos pelas empresas, equivalentes a 8% do salário de cada funcionário. Saiba mais aqui.
O objetivo é viabilizar a compra do primeiro imóvel residencial na cidade (ou região metropolitana) em que trabalha e que custe até R$ 500 mil. Também pode ser usado por quem já comprou um bem usando o FGTS, desde que ele já tenha sido vendido (leia abaixo). Outra condição é não ter outro bem sendo financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
Quem pode sacar o FGTS?
Quem contribuiu com o fundo por mais de três anos e não tenha realizado saque nos dois anos anteriores. Há exceções, como no caso de portadores de câncer.
Para que ele pode ser usado?
Compra à vista de um imóvel;
Lance em consórcio imobiliário;
Pagamento de prestações em atraso;
Amortização extraordinária de saldo devedor de financiamento;
Liquidação antecipada de saldo devedor de financiamento;
Pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento.
Que documentos são exigidos para efetuar o saque?
Eles variam conforme o banco que financiará a compra do imóvel. Geralmente são os seguintes:
Extrato atualizado da conta vinculada (que considera os períodos trabalhados em diferentes empresas) para comprovar no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS;
Carteira de Trabalho e Previdência Social;
Declaração do sindicato da categoria profissional (para trabalhador autônomo);
Comprovante de endereço do local de trabalho;
Para aquisição fora do município onde trabalha, o requerente deve levar comprovante de residência há pelo menos um ano;
Cópia da última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal ou Declaração Anual de Isento;
Matrícula atualizada do imóvel;
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) dos últimos três anos.
Posso usar o fundo para pagar prestações no Sistema Financeiro de Habitação?
Sim, mas não integralmente. O FGTS pode abater até 80% do valor da prestação por no máximo 12 meses.
Quem pode realizar operações de compra e venda com o FGTS?
Qualquer banco que opere no SFH.
A taxa para liberação do FGTS na compra sem financiamento varia de banco para banco?
Sim. Ela é cobrada só no primeiro saque e seu valor depende dos custos de cada um, limitado a R$ 800 ou R$ 1.600 (de acordo com o preço do imóvel).
Posso quitar um financiamento com o FGTS?
Sim, desde que ele tenha sido feito pelo SFH.
Posso usar o fundo para pagar o consórcio?
Só se já houver sido contemplado com a carta de crédito.
Posso usar FGTS se tiver outro imóvel que não foi financiado com a ajuda do fundo?
Não. O objetivo do recurso é viabilizar a primeira moradia. A exceção é o mutuário que trabalha em dois Estados simultaneamente; nesse caso, ele pode adquirir um imóvel perto do serviço se houver quitado o financiamento da primeira propriedade.
É possível comprar imóvel de alguém que usou o fundo?
Só se houver um período mínimo de três anos entre as aquisições.
Usei o FGTS para comprar um imóvel, mas não sou mais proprietário. Posso usar o fundo novamente?
Sim, desde que a venda tenha sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Posso adquirir um imóvel usando o FGTS e vendê-lo em seguida?
Sim. No entanto, se for provado que a aquisição do imóvel foi feita para comercialização, o proprietário será acusado de fraude por uso indevido do fundo.
Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outra cidade?
Para usar o recurso em imóvel em uma cidade que não seja a de sua principal ocupação é preciso comprovar que mora lá há mais de um ano, por meio de documentos como conta de energia elétrica ou de água.
Posso utilizar o FGTS para reformar minha casa?
Não. Ele só pode ser utilizado para construção. Há poucas exceções em que o uso do fundo foi autorizado por decisão judicial.
Posso usar o fundo em caso de incêndio ou enchente?
A legislação prevê a possibilidade de saque do FGTS em casos de calamidade pública e estado de emergência decretados pelo governo municipal ou estadual e reconhecidos pelo governo federal. O valor está limitado a R$ 4.650 e não precisa ser utilizado na compra de outro imóvel.
Herdei um imóvel. Posso adquirir outro usando o fundo?
Só se estiver dividido entre os parentes e menos de 40% dele ficar em seu nome.
Posso usar meu fundo para comprar um imóvel para meu filho?
Não. A retirada deve ser feita apenas para o comprador e seu cônjuge; o imóvel só poderá ser comprado no nome do parceiro se o casamento for em comunhão total de bens.
Divorciei-me e o imóvel ficou com meu ex-cônjuge. Posso usar o fundo para adquirir outro?
Sim, desde que seja provado que o bem ficou no nome do ex-cônjuge e que você não tem nenhuma parte dele.
O fundo pode ser usado na aquisição por dois ou mais trabalhadores que não sejam parentes?
Sim. A lei não exige relação entre interessados na compra em sociedade. Um casal, irmãos ou mesmo amigos podem reunir os fundos na compra de um mesmo imóvel.
Fonte: Caixa Econômica Federal
O objetivo é viabilizar a compra do primeiro imóvel residencial na cidade (ou região metropolitana) em que trabalha e que custe até R$ 500 mil. Também pode ser usado por quem já comprou um bem usando o FGTS, desde que ele já tenha sido vendido (leia abaixo). Outra condição é não ter outro bem sendo financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
Quem pode sacar o FGTS?
Quem contribuiu com o fundo por mais de três anos e não tenha realizado saque nos dois anos anteriores. Há exceções, como no caso de portadores de câncer.
Para que ele pode ser usado?
Compra à vista de um imóvel;
Lance em consórcio imobiliário;
Pagamento de prestações em atraso;
Amortização extraordinária de saldo devedor de financiamento;
Liquidação antecipada de saldo devedor de financiamento;
Pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento.
Que documentos são exigidos para efetuar o saque?
Eles variam conforme o banco que financiará a compra do imóvel. Geralmente são os seguintes:
Extrato atualizado da conta vinculada (que considera os períodos trabalhados em diferentes empresas) para comprovar no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS;
Carteira de Trabalho e Previdência Social;
Declaração do sindicato da categoria profissional (para trabalhador autônomo);
Comprovante de endereço do local de trabalho;
Para aquisição fora do município onde trabalha, o requerente deve levar comprovante de residência há pelo menos um ano;
Cópia da última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal ou Declaração Anual de Isento;
Matrícula atualizada do imóvel;
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) dos últimos três anos.
Posso usar o fundo para pagar prestações no Sistema Financeiro de Habitação?
Sim, mas não integralmente. O FGTS pode abater até 80% do valor da prestação por no máximo 12 meses.
Quem pode realizar operações de compra e venda com o FGTS?
Qualquer banco que opere no SFH.
A taxa para liberação do FGTS na compra sem financiamento varia de banco para banco?
Sim. Ela é cobrada só no primeiro saque e seu valor depende dos custos de cada um, limitado a R$ 800 ou R$ 1.600 (de acordo com o preço do imóvel).
Posso quitar um financiamento com o FGTS?
Sim, desde que ele tenha sido feito pelo SFH.
Posso usar o fundo para pagar o consórcio?
Só se já houver sido contemplado com a carta de crédito.
Posso usar FGTS se tiver outro imóvel que não foi financiado com a ajuda do fundo?
Não. O objetivo do recurso é viabilizar a primeira moradia. A exceção é o mutuário que trabalha em dois Estados simultaneamente; nesse caso, ele pode adquirir um imóvel perto do serviço se houver quitado o financiamento da primeira propriedade.
É possível comprar imóvel de alguém que usou o fundo?
Só se houver um período mínimo de três anos entre as aquisições.
Usei o FGTS para comprar um imóvel, mas não sou mais proprietário. Posso usar o fundo novamente?
Sim, desde que a venda tenha sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Posso adquirir um imóvel usando o FGTS e vendê-lo em seguida?
Sim. No entanto, se for provado que a aquisição do imóvel foi feita para comercialização, o proprietário será acusado de fraude por uso indevido do fundo.
Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outra cidade?
Para usar o recurso em imóvel em uma cidade que não seja a de sua principal ocupação é preciso comprovar que mora lá há mais de um ano, por meio de documentos como conta de energia elétrica ou de água.
Posso utilizar o FGTS para reformar minha casa?
Não. Ele só pode ser utilizado para construção. Há poucas exceções em que o uso do fundo foi autorizado por decisão judicial.
Posso usar o fundo em caso de incêndio ou enchente?
A legislação prevê a possibilidade de saque do FGTS em casos de calamidade pública e estado de emergência decretados pelo governo municipal ou estadual e reconhecidos pelo governo federal. O valor está limitado a R$ 4.650 e não precisa ser utilizado na compra de outro imóvel.
Herdei um imóvel. Posso adquirir outro usando o fundo?
Só se estiver dividido entre os parentes e menos de 40% dele ficar em seu nome.
Posso usar meu fundo para comprar um imóvel para meu filho?
Não. A retirada deve ser feita apenas para o comprador e seu cônjuge; o imóvel só poderá ser comprado no nome do parceiro se o casamento for em comunhão total de bens.
Divorciei-me e o imóvel ficou com meu ex-cônjuge. Posso usar o fundo para adquirir outro?
Sim, desde que seja provado que o bem ficou no nome do ex-cônjuge e que você não tem nenhuma parte dele.
O fundo pode ser usado na aquisição por dois ou mais trabalhadores que não sejam parentes?
Sim. A lei não exige relação entre interessados na compra em sociedade. Um casal, irmãos ou mesmo amigos podem reunir os fundos na compra de um mesmo imóvel.
Fonte: Caixa Econômica Federal
Consórcio
Alternativa para quem não tem pressa para comprar imóvel, o consórcio é a reunião de um grupo de pessoas ou empresas para formar poupança comum destinada à compra de bens para os cotistas.
A vantagem da modalidade são as taxas de correção menores do que as do financiamento, mesmo pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação). O ponto fraco é que não há previsão de quando o cotista poderá sacar sua parte para a compra de seu imóvel.
Consulte a legislação sobre consórcios aqui.
Quanto vale a carta de crédito?
Todo mês, a administradora do consórcio contempla cotistas com uma carta de crédito com valores de R$ 20 mil a R$ 300 mil, conforme o valor contratado.
Quem recebe a carta de crédito?
Ela é distribuída por sorteio ou lance. O número de contemplados depende do acordado em contrato e da saúde financeira do grupo: se houver muitos inadimplentes, o número poderá ser reduzido.
O cotista sorteado recebe a carta de crédito e segue pagando as parcelas mensais nesse período, o imóvel comprado segue hipotecado como garantia da administradora. As condições para a participação dos cotistas no sorteio são especificadas em contrato.
Para adiantar a carta de crédito, pode-se dar um lance de, no mínimo, 20% do valor do saldo devedor (as regras são diferentes apenas no último ano do grupo), usando também o FGTS. O maior lance leva a carta de crédito, e o valor é abatido de seu saldo devedor.
Como a aquisição do bem será feita pela administradora do consórcio e ficará em seu nome como garantia até o fim do pagamento das cotas, cabe a ela analisar a documentação e aceitar ou rejeitar o imóvel.
Como é o contrato de consórcio?
O contrato deve indicar o valor da carta de crédito, o prazo de duração do grupo, o percentual das contribuições, despesas que serão cobradas dos cotistas, os tipos de seguro exigidos como o de vida e as garantias que deverão ser fornecidas quando o cotista for contemplado, a hipoteca do bem, por exemplo.
Também devem estar previstas as modalidades de contemplação e a forma de antecipação de pagamento de prestações. Na assinatura do contrato, poderá ser cobrada uma taxa de adesão, que é um adiantamento de parte da taxa de administração do grupo. Caso o grupo não seja fechado por não haver números suficientes de cotistas, esse valor deve ser devolvido.
O que devo pesquisar antes de assinar contrato?
Pesquisar as administradoras do mercado, as taxas de administração, a idoneidade da empresa e sua saúde financeira. A Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio) pode ser uma fonte para informações sobre suas associadas e para tirar dúvidas em relação aos contratos.
Como são reajustadas as parcelas?
Diferentemente do financiamento em banco, o consórcio não vincula as taxas de juros ao saldo devedor, e sim ao valor total da carta de crédito. Se houver aumento do índice indexador, ele agirá sobre o valor total, e o negócio será menos interessante do que um financiamento.
Os indexadores geralmente usados são o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).
Posso usar a carta de crédito para quitar um financiamento?
Sim, desde que esteja de acordo com as condições de contrato. Também existe a possibilidade de solicitar o crédito em dinheiro 180 dias após a contemplação. Para isso, o consorciado deve pagar integralmente o saldo devedor à administradora.
O que acontece se eu não pagar as parcelas?
Parcelas pagas em atraso são acrescidas de multa de 2% e juros de 1% ao mês. Se o cotista ainda não foi contemplado, a administradora costuma dar três meses para regularização do pagamento.
Se o cotista não quitar as parcelas em atraso nesse período, é excluído do grupo, continua participando dos sorteios e, quando for contemplado, receberá de volta o dinheiro aplicado.
Se o consorciado inadimplente já tiver sido contemplado, seu bem será levado a leilão para a quitação da dívida.
Fontes: Bradesco, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios)
A vantagem da modalidade são as taxas de correção menores do que as do financiamento, mesmo pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação). O ponto fraco é que não há previsão de quando o cotista poderá sacar sua parte para a compra de seu imóvel.
Consulte a legislação sobre consórcios aqui.
Quanto vale a carta de crédito?
Todo mês, a administradora do consórcio contempla cotistas com uma carta de crédito com valores de R$ 20 mil a R$ 300 mil, conforme o valor contratado.
Quem recebe a carta de crédito?
Ela é distribuída por sorteio ou lance. O número de contemplados depende do acordado em contrato e da saúde financeira do grupo: se houver muitos inadimplentes, o número poderá ser reduzido.
O cotista sorteado recebe a carta de crédito e segue pagando as parcelas mensais nesse período, o imóvel comprado segue hipotecado como garantia da administradora. As condições para a participação dos cotistas no sorteio são especificadas em contrato.
Para adiantar a carta de crédito, pode-se dar um lance de, no mínimo, 20% do valor do saldo devedor (as regras são diferentes apenas no último ano do grupo), usando também o FGTS. O maior lance leva a carta de crédito, e o valor é abatido de seu saldo devedor.
Como a aquisição do bem será feita pela administradora do consórcio e ficará em seu nome como garantia até o fim do pagamento das cotas, cabe a ela analisar a documentação e aceitar ou rejeitar o imóvel.
Como é o contrato de consórcio?
O contrato deve indicar o valor da carta de crédito, o prazo de duração do grupo, o percentual das contribuições, despesas que serão cobradas dos cotistas, os tipos de seguro exigidos como o de vida e as garantias que deverão ser fornecidas quando o cotista for contemplado, a hipoteca do bem, por exemplo.
Também devem estar previstas as modalidades de contemplação e a forma de antecipação de pagamento de prestações. Na assinatura do contrato, poderá ser cobrada uma taxa de adesão, que é um adiantamento de parte da taxa de administração do grupo. Caso o grupo não seja fechado por não haver números suficientes de cotistas, esse valor deve ser devolvido.
O que devo pesquisar antes de assinar contrato?
Pesquisar as administradoras do mercado, as taxas de administração, a idoneidade da empresa e sua saúde financeira. A Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio) pode ser uma fonte para informações sobre suas associadas e para tirar dúvidas em relação aos contratos.
Como são reajustadas as parcelas?
Diferentemente do financiamento em banco, o consórcio não vincula as taxas de juros ao saldo devedor, e sim ao valor total da carta de crédito. Se houver aumento do índice indexador, ele agirá sobre o valor total, e o negócio será menos interessante do que um financiamento.
Os indexadores geralmente usados são o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).
Posso usar a carta de crédito para quitar um financiamento?
Sim, desde que esteja de acordo com as condições de contrato. Também existe a possibilidade de solicitar o crédito em dinheiro 180 dias após a contemplação. Para isso, o consorciado deve pagar integralmente o saldo devedor à administradora.
O que acontece se eu não pagar as parcelas?
Parcelas pagas em atraso são acrescidas de multa de 2% e juros de 1% ao mês. Se o cotista ainda não foi contemplado, a administradora costuma dar três meses para regularização do pagamento.
Se o cotista não quitar as parcelas em atraso nesse período, é excluído do grupo, continua participando dos sorteios e, quando for contemplado, receberá de volta o dinheiro aplicado.
Se o consorciado inadimplente já tiver sido contemplado, seu bem será levado a leilão para a quitação da dívida.
Fontes: Bradesco, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios)
Como avaliar um usado
Como avaliar a região?
Para fazer uma boa avaliação, é essencial visitar o imóvel várias vezes, em horários diferentes, a fim de saber como é o cotidiano. Comércio local valoriza o imóvel, desde que não na mesma rua, pois pode causar trânsito e barulho, fatores de depreciação.
Parque, clube ou shopping próximos podem valorizar o bem, desde que não atrapalhem a mobilidade do morador. Transporte público, escolas e universidades são outros pontos de destaque.
Apartamentos nos primeiros andares são menos valorizados, enquanto as últimas unidades ganham em preço graças à redução do barulho da rua e à boa vista.
Como avaliar o imóvel?
É importante realizar uma vistoria técnica para saber o que pode causar problemas e se será preciso fazer reformas e, assim, pedir desconto no preço.
O mais adequado é contratar um perito para fazer o laudo sobre o bem, ponderando que pontos são de difícil reparo e quais são facilmente resolvidos. Ele cobra, em média, R$ 2.000 (imóvel residencial de 100 m2). No site do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) há contatos de profissionais associados.
Essa vistoria técnica pode ser uma condição para fechar contrato. Para isso, deve ser prevista no compromisso de compra e venda. Assim, o negócio poderá ser desfeito, sem prejuízo do comprador, se a vistoria apontar problemas.
De olho na estrutura
Verifique se o imóvel tem trincas, se há sinais de afundamento das paredes ou no piso, que podem ser problemas subterrâneos de canalização, estrutura frágil ou fragilizada pela obra de um vizinho.
É preciso olhar se há ferragens aparentes ou descolamento de concreto, o que pode ser sinal de infiltração ou de má qualidade da obra.
Telhado firme
Madeira apodrecida no telhado ou cupim podem levar a um gasto de R$ 20 mil a R$ 30 mil para refazê-lo. Telhas soltas ou calhas entupidas são problemas menores, mas chamam atenção para infiltração na laje.
Elétrica em ordem
Cheque o estado de tomadas, interruptores e quadros de distribuição e se houve alteração na instalação e como foi feita.
Em um imóvel com mais de 20 anos provavelmente será necessário redimensionar o sistema elétrico para comportar a demanda de energia de aparelhos eletrodomésticos e eletrônicos. É uma reforma simples.
Sem vazamentos
Em banheiros, cozinha e área de serviço, procure sinais de vazamento. Abra todas as torneiras: água amarelada é sinal de ferrugem nas tubulações. Verifique também a vazão da água.
Em apartamentos, peça para ver o imóvel de baixo para saber se há indício de infiltração. Cheque na fachada se há marcas decorrentes de vazamento.
Converse com o síndico e cheque atas de assembleia do condomínio, pois problemas com a tubulação do prédio podem estar relatados ali.
Esquadrias novas
Caixilhos enferrujados, com cupim, empenados ou apodrecidos devem ser trocados. Além de serem caros, em prédios é preciso encontrar janelas no padrão da fachada.
Paredes e revestimentos
O básico é olhar se não existem trincas, rachaduras e manchas nas paredes. Problemas podem ser escondidos sob a pintura, e só um profissional poderá detectar uma grande infiltração, por exemplo.
Azulejos e pisos cerâmicos devem estar firmes e não produzir barulho oco, que pode ser sinal de que em breve descolarão da parede. A solução pode ser simples, como a troca de um azulejo, ou exigir substituição de todo o revestimento de um cômodo.
Em piso de madeira, verifique se há pó na madeira, que pode ser indício de cupins, o que exige descupinização e troca do piso.
Áreas externas
Na garagem e nas áreas comuns de um prédio, cheque se há rachaduras, trincas ou infiltrações. Reformas serão cobradas no futuro como fundo de obra.
Peça a planta
Veja se a planta aprovada na prefeitura confere com o imóvel vistoriado. Exija também a planta hidráulica e a elétrica, para saber onde mexer na reforma.
Fontes: Citti Assessoria Imobiliária, Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Itambé Administradora e Lello Imóveis.
Para fazer uma boa avaliação, é essencial visitar o imóvel várias vezes, em horários diferentes, a fim de saber como é o cotidiano. Comércio local valoriza o imóvel, desde que não na mesma rua, pois pode causar trânsito e barulho, fatores de depreciação.
Parque, clube ou shopping próximos podem valorizar o bem, desde que não atrapalhem a mobilidade do morador. Transporte público, escolas e universidades são outros pontos de destaque.
Apartamentos nos primeiros andares são menos valorizados, enquanto as últimas unidades ganham em preço graças à redução do barulho da rua e à boa vista.
Como avaliar o imóvel?
É importante realizar uma vistoria técnica para saber o que pode causar problemas e se será preciso fazer reformas e, assim, pedir desconto no preço.
O mais adequado é contratar um perito para fazer o laudo sobre o bem, ponderando que pontos são de difícil reparo e quais são facilmente resolvidos. Ele cobra, em média, R$ 2.000 (imóvel residencial de 100 m2). No site do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) há contatos de profissionais associados.
Essa vistoria técnica pode ser uma condição para fechar contrato. Para isso, deve ser prevista no compromisso de compra e venda. Assim, o negócio poderá ser desfeito, sem prejuízo do comprador, se a vistoria apontar problemas.
De olho na estrutura
Verifique se o imóvel tem trincas, se há sinais de afundamento das paredes ou no piso, que podem ser problemas subterrâneos de canalização, estrutura frágil ou fragilizada pela obra de um vizinho.
É preciso olhar se há ferragens aparentes ou descolamento de concreto, o que pode ser sinal de infiltração ou de má qualidade da obra.
Telhado firme
Madeira apodrecida no telhado ou cupim podem levar a um gasto de R$ 20 mil a R$ 30 mil para refazê-lo. Telhas soltas ou calhas entupidas são problemas menores, mas chamam atenção para infiltração na laje.
Elétrica em ordem
Cheque o estado de tomadas, interruptores e quadros de distribuição e se houve alteração na instalação e como foi feita.
Em um imóvel com mais de 20 anos provavelmente será necessário redimensionar o sistema elétrico para comportar a demanda de energia de aparelhos eletrodomésticos e eletrônicos. É uma reforma simples.
Sem vazamentos
Em banheiros, cozinha e área de serviço, procure sinais de vazamento. Abra todas as torneiras: água amarelada é sinal de ferrugem nas tubulações. Verifique também a vazão da água.
Em apartamentos, peça para ver o imóvel de baixo para saber se há indício de infiltração. Cheque na fachada se há marcas decorrentes de vazamento.
Converse com o síndico e cheque atas de assembleia do condomínio, pois problemas com a tubulação do prédio podem estar relatados ali.
Esquadrias novas
Caixilhos enferrujados, com cupim, empenados ou apodrecidos devem ser trocados. Além de serem caros, em prédios é preciso encontrar janelas no padrão da fachada.
Paredes e revestimentos
O básico é olhar se não existem trincas, rachaduras e manchas nas paredes. Problemas podem ser escondidos sob a pintura, e só um profissional poderá detectar uma grande infiltração, por exemplo.
Azulejos e pisos cerâmicos devem estar firmes e não produzir barulho oco, que pode ser sinal de que em breve descolarão da parede. A solução pode ser simples, como a troca de um azulejo, ou exigir substituição de todo o revestimento de um cômodo.
Em piso de madeira, verifique se há pó na madeira, que pode ser indício de cupins, o que exige descupinização e troca do piso.
Áreas externas
Na garagem e nas áreas comuns de um prédio, cheque se há rachaduras, trincas ou infiltrações. Reformas serão cobradas no futuro como fundo de obra.
Peça a planta
Veja se a planta aprovada na prefeitura confere com o imóvel vistoriado. Exija também a planta hidráulica e a elétrica, para saber onde mexer na reforma.
Fontes: Citti Assessoria Imobiliária, Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Itambé Administradora e Lello Imóveis.
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