Quando você pode desistir da compra de um imóvel na planta

De acordo com levantamento de escritório de advocacia, ações para desistência da compra de imóveis na planta tiveram forte alta nos últimos anos

São Paulo – A compra de um imóvel na planta pode envolver uma série de armadilhas, e a principal delas é o atraso na entrega do imóvel, que chega a ser previsto em contrato. Há algumas brigas na Justiça que o consumidor pode comprar para driblar esses problemas ou diminuir seus danos, incluindo simplesmente desistir da compra. Seja por impossibilidade de continuar o pagamento, seja por problemas com a construtora, esse direito é assegurado.

“É um direito líquido e certo do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, ainda que o contrato diga que não”, diz o advogado Marcelo Tapai, que cuida de diversas ações referentes a problemas na compra de imóveis. Ele acrescenta que a quantia que o consumidor vai receber de volta depende do responsável pela desistência – se o próprio consumidor ou a construtora.

O advogado fez um levantamento em seu próprio escritório, o Tapai Advogados, e concluiu que, em 2010, foram apenas oito processos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Em 2013 houve 39 ações apenas no primeiro semestre.

Os principais motivos, segundo Tapai, são o atraso na obra e problemas financeiros dos compradores, que muitas vezes se relacionam ao fato de a correção das parcelas, durante a obra, ocorrer pelo INCC, índice inflacionário que costuma superar os índices de reajustes salariais.

De acordo com súmulas editadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ao desistir da compra, o consumidor tem direito a receber de volta, com correção monetária, a totalidade ou parte do que pagou à construtora. Mas muitos contratos vêm com cláusulas desfavoráveis ao consumidor e que, segundo Tapai, não têm validade. Veja como funciona em cada situação:

Quando o responsável pela desistência é a construtora

Os contratos só costumam garantir o direito de rescisão contratual à construtora, em caso de falta de pagamento por parte do consumidor. Mas se problemas como o atraso na entrega do imóvel levarem o consumidor à desistência, ele tem sim o direito de rescindir o contrato, assegura Tapai. Neste caso, deverá receber todo o valor pago corrigido monetariamente e em parcela única.

Outro motivo que pode levar o consumidor a querer desistir da compra é a entrega de um imóvel diferente do que constava no memorial descritivo. Tapai conta de um caso em que um condomínio de casas na região metropolitana de São Paulo foi entregue com as unidades trocadas. Assim, os consumidores receberam suas casas em lote diferente do que havia sido acordado.

Segundo ele, até mesmo um problema que a construtora se comprometa a resolver pode ser uma motivação para a desistência. “Se o consumidor compra um imóvel e descobre que o terreno está contaminado, ele tem o direito de não querer, ainda que a construtora se comprometa a descontaminá-lo”, observa o advogado.

Além de receber o valor pago de volta e corrigido, o comprador pode ainda pleitear uma indenização por danos morais ou mesmo pelo fato de ter tido despesas em função dos problemas provocados pela construtora, como o pagamento de um aluguel por mais tempo que o previsto.

Quando o responsável pela desistência é o consumidor

Ainda que a construtora não tenha feito nada de errado, o consumidor tem o direito de desistir da compra, no caso de problemas financeiros, por exemplo. Nesse caso, porém, a construtora pode reter as quantias referentes a despesas administrativas, e devolver apenas parte do que foi pago ao consumidor.

De acordo com Tapai, as decisões judiciais nesse sentido têm determinado uma retenção de 10% a 15% do montante total pago pelo comprador. Ocorre que as construtoras procuram determinar, em contrato, que a desistência do consumidor permite que elas retenham de 20% a 30% do valor total do imóvel.

“O problema é que o consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel durante a construção, para financiar o restante após a entrega. Se a construtora puder reter de 20% a 30% do valor total do imóvel, ela poderá ficar com a totalidade do que o comprador desembolsou até então”, explica Tapai.

Quando o consumidor desiste da compra por conta de seus próprios problemas, as empresas costumam tentar de tudo para reter a maior quantia possível, diz Tapai. Na opinião dele, o consumidor não deve aceitar eventuais acordos sob a ameaça de ter o nome inscrito em cadastros de inadimplentes, nem topar receber seu dinheiro de volta em parcelas.

Mas o advogado alerta, no entanto, que o consumidor não deve simplesmente parar de pagar pelo imóvel se seu intuito é desistir da compra, pois ao se tornar inadimplente, perde seus direitos. “A construtora deve ser notificada da desistência. Tudo tem que ser documentado e autorizado judicialmente, se for o caso”, explica.

“As pessoas não compram imóveis pensando em desistir, e normalmente tentam de tudo antes de abrir mão do financiamento do imóvel. Mas as pessoas passam por imprevistos”, observa Tapai. Outros motivos que podem levar à desistência são a morte ou o desemprego do principal provedor da família, a mudança do comprador para outra cidade ou estado e o término de um noivado em que o casal já estava pagando o imóvel junto.

E se o imóvel for usado?

Mesmo no caso de um imóvel usado é possível desistir da compra em certas situações. Se for constatado um defeito após a vistoria – o chamado vício oculto –, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grave ou um problema estrutural já existente antes da compra e não constatado durante a vistoria, provavelmente porque havia sido “maquiado”.

Esse prazo, de acordo com o Código Civil, é de um ano após a constatação do vício. Se tiver havido a intermediação de uma imobiliária e for o tipo de vício que ela deveria conhecer – ou seja, se ficar provado que a imobiliária enganou o comprador – então esse prazo sobe para cinco anos. Isso porque, neste último caso, trata-se de uma relação de consumo, submetida ao prazo de desistência determinado no Código de Defesa do Consumidor.

Se o imóvel não tiver sido financiado, bastará acionar o vendedor e torcer para ele ter dinheiro para devolver, com correção monetária. Dependendo do tempo decorrido desde a compra, é possível que o vendedor não possa mais pagar, o que representa um risco ao destrato.

Já se o imóvel tiver sido financiado, há um risco adicional. A queixa continua direcionada ao vendedor, 

mas a dívida no banco não deixará de existir se o comprador desistir da compra. Assim, se o vendedor não puder pagar, o comprador não terá como ressarcir o banco. “A menos que o banco tenha enviado um especialista para avaliar o imóvel e que a constatação tenha sido de que o imóvel estava em condições. Aí até dá para tentar brigar com o banco também. Mas a regra geral é que quem responde é o antigo proprietário”, afirma Marcelo Tapai.

Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do preço.

Finalmente, se for um problema de construção, a construtora pode ser responsabilizada, e nesse caso o prazo é geralmente aquele da vida útil da estrutura com defeito. “Se a construtora não existir mais ou não puder ser localizada, porém, o vendedor é que deverá responder”, diz Tapai.

Fonte: Exame

Construtoras podem ter mais um ano difícil

Com taxa de juros e inflação em alta no País, venda de imóveis deve cair no segundo semestre e prejudicar o setor, dizem analistas

CIRCE BONATELLI - O Estado de S.Paulo

O atual quadro econômico brasileiro - com inflação alta, taxa básica de juros em ascensão e baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) - ameaça o desempenho das incorporadoras imobiliárias no segundo semestre. De acordo com analistas e empresários, a piora dos indicadores macroeconômicos pode esfriar a demanda por imóveis e respingar nos resultados financeiros das empresas ao longo dos próximos meses.

"Uma economia estagnada provoca freio na demanda. Se isso se consolidar, teremos um segundo semestre ruim", afirmou João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo Imobiliário da Universidade de São Paulo (USP) e conselheiro da incorporadora PDG Realty. "Só é razoável para o consumidor assumir um financiamento imobiliário se houver segurança em relação à renda e ao emprego. Se não tiver isso, ele adia a decisão de compra", explicou Lima.

De acordo com o diretor-presidente da imobiliária Brasil Brokers, Sérgio Freire, as vendas de imóveis foram fracas em janeiro e fevereiro, boas entre março e maio, mas voltaram a arrefecer em junho - segundo ele, por causa da onda de manifestações pelo País. "O ambiente político e econômico está influenciando. As pessoas estão mais cautelosas ao se endividar para comprar apartamentos", disse.

Freire observou que o ciclo de alta na taxa básica de juros (Selic) também tornará mais atrativo o retorno financeiro com outros investimentos, como títulos públicos. Segundo ele, isso pode incentivar a migração daqueles investidores que hoje aplicam seu dinheiro em imóveis, cuja valorização anual gira em torno dos 10%. "Com a Selic em 8,5% ainda não temos esse problema, mas, se ela terminar o ano em torno de 9,5%, o investidor vai começar a fazer as contas."

A perspectiva do mercado financeiro é que a Selic encerre 2013 no patamar de 9,25%, de acordo com o Boletim Focus, do Banco Central.

Outro problema da taxa de juros mais alta é o efeito negativo sobre as incorporadoras que estão muito alavancadas. De acordo com o analista de construção civil do BB Investimentos, Wesley Bernabé, esse efeito será sentido pelas companhias em que a dívida corporativa (debêntures e capital de giro) tenha um peso maior na composição total da dívida, pois esses financiamentos estão atrelados ao CDI e à taxa referencial (TR), que acompanham a variação da Selic. "Empresas em que a dívida corporativa está acima de 50% do total não estão bem", disse Bernabé.

Balanços. Para o analista Flávio Conde, da Gradual Investimentos, a perspectiva macroeconômica para os próximos meses exige cuidado das companhias de construção, mas o cenário não deverá afetar os balanços do segundo trimestre, que serão divulgados em agosto. As vendas e lançamentos entre abril e junho devem vir dentro das expectativas do mercado, mostrando um possível crescimento em relação ao mesmo período de 2012.

Mesmo com o cenário de turbulências à frente, não há previsão de queda no preço médio dos imóveis nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro - maiores mercados do País -, na opinião do presidente da Brasil Brokers. Freire lembra que as duas cidades enfrentam escassez de terrenos e aumentos dos custos com mão de obra, o que impede uma queda no valor das moradias.

Pelas suas estimativas, os valores dos imóveis na capital paulista devem registrar uma alta anual inferior a 10%. Já no Rio, os aumentos devem ficar acima de 10%, impulsionados também pelos investimentos em infraestrutura para Copa do Mundo e Olimpíada. "Junto com os investimentos, vem a valorização dos imóveis. É inevitável", disse Freire.

Com preços em trajetória de alta e risco de esfriamento da demanda, a tendência é que as incorporadoras repensem lançamentos e façam um esforço maior para as vendas daqui em diante, observou Conde.

Imóveis lançados em 2012 eram pequenos e caros

Dentre as unidades lançadas em 2012 no Brasil, 80% foram apartamentos e o preço médio desses imóveis foi de 375 mil reais. O preço médio do metro quadrado dos apartamentos foi de 5.110 reais, 10% superior a 2011, quando o preço médio era de 4.630 reais por metro quadrado.

As informações são do Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, lançado pela Lopes, empresa de consultoria e intermediação imobiliária. A pesquisa contemplou 86% do VGV (Valor Geral de Vendas) total dos lançamentos do país em 2012, somando 69 bilhões de reais, em lançamentos residenciais verticais, conjuntos comerciais, flats e hotéis. Foram pesquisados 92 municípios e 19 cidades-satélite brasileiras, ou 111 regiões que representam 46% do PIB.

Entre os apartamentos lançados no ano passado, 39% possuem de 50 a 60 metros quadrados, 29% até 49 metros quadrados e 16% das unidades possuem de 70 a 89 metros quadrados. Os apartamentos com mais de 110 metros quadrados representam menos de 10% das unidades lançadas.

“Os incorporadores entenderam a demanda do consumidor por plantas menores do que 49 metros quadrados, como estúdios e apartamentos para o público solteiro, casais em lugares com mais serviços, mais bem localizados e com mais infraestrutura”, comenta Caio Augusto, gerente executivo de inteligência de mercado da Lopes.

A maior parte das unidades verticais lançadas (56%) têm dois dormitórios. Os apartamentos com três dormitórios representam 29% das unidades, os de um dormitório correspondem a 8% dos lançamentos, os de 4 dormitórios 6% e os de cinco ou mais não chegam a representar nem 1% dos lançamentos.

Os apartamentos de um dormitório foram mais caros do que os de dois, três e quatro dormitórios. Os preços médios dos metros quadrados verificados, segundo o número de dormitórios foram: 6.650 reais para apartamentos de um dormitório; 4.530 reais entre os de dois dormitórios; 5.120 reais entre os de três dormitórios; 6.630 reais entre os de quatro dormitórios; e 7.740 reais entre os de cinco ou mais dormitórios.

Os lugares mais caros

As cinco regiões com metros quadrados mais caros dos lançamentos em 2012 foram: Brasília (11.030 reais/ m²), Santos (6.920 reais/ m²), São Paulo (6.870 reais/m²), Florianópolis (6.620 reais/m²) e Niterói (6.200 reais/ m²).

Conjuntos comerciais, flats e hotéis

Entre os conjuntos comerciais, o preço médio verificado no Brasil foi de 8.460 reais por metro quadrado. Os lançamentos de hotéis e flats registraram valor médio de 11.530 reais por metro quadrado.

Solteiros e casais em busca de facilidades compõem o público dos imóveis menores

Fonte: Exame 

Imóveis anunciados no Baixo Augusta sobem 172% em 5 anos

São Paulo - A região paulistana do Baixo Augusta, conhecida pelos bares, casas noturnas e "inferninhos", vem vivendo um boom imobiliário e se tornando atraente para os moradores "descolados" de São Paulo. De acordo com o ZAP Imóveis, portal de anúncios imobiliários, o preço dos imóveis anunciados na região subiu 172% de fevereiro de 2008 a abril de 2013.

Na cidade de São Paulo, de janeiro de 2008 a abril de 2013, a variação do preço do metro quadrado anunciado na internet foi de 168,8%, segundo o Índice FipeZap.

De acordo com o ZAP, a região vem sendo bastante procurada por casais sem filhos, solteiros, profissionais liberais, artistas e intelectuais, e mesmo investidores. A localização central, com infraestrutura urbana completa, a grande oferta de transportes e a revitalização de regiões do Centro, como a Praça Roosevelt e a própria Rua Augusta, seriam os fatores que contribuem para essa valorização.

O ZAP cita ainda que, recentemente, dois empreendimentos lançados na região - um da construtora Esser - e outro da Requadra, venderam todas as unidades em apenas algumas horas após o lançamento.

Fonte: Exame 

CAIXA ATINGE R$ 51 BILHÕES EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A Caixa Econômica Federal atingiu um volume de R$ 51,2 bilhões em contratações de crédito imobiliário, nos primeiros cinco meses deste ano, representando um crescimento de 39,7% em relação ao mesmo período de 2012, quando foram aplicados R$ 36,65 bilhões. Até 31 de maio de 2013, o banco assinou um total 572 mil contratos, correspondente a aplicação média diária de R$ 502 milhões e 5.600 contratos por dia. A meta da CAIXA é aplicar R$ 126 bilhões no crédito para casa própria, até o final de 2013. 

Do total aplicado, R$ 31 bilhões foram destinados à aquisição de imóveis prontos (novos ou usados) e R$ 20,2 bilhões ao financiamento para produção de empreendimentos habitacionais. A participação dos imóveis novos foi de 65%, sendo o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) o principal responsável pelo crescimento da participação dos imóveis novos, no volume total de aplicações em financiamentos habitacionais realizados pela CAIXA. 

De acordo com o diretor de Habitação da CAIXA, Teotonio Rezende, os volumes alcançados no crédito imobiliário, e os recordes na habitação, são resultado da conjugação das condições da economia, crescimento de renda da população, da ampliação do acesso à casa própria, proporcionado pelo PMCMV e das melhorias permanentes, que a CAIXA vem implementando nos produtos e processos relacionados ao crédito imobiliário. 

Feirão CAIXA cresce em 13%: 
Até o dia 26 de maio de 2013, a 9ª edição do Feirão CAIXA da Casa Própria havia registrado mais de 319 mil visitantes, com volume de mais de R$ 12,2 bilhões, em negócios assinados e encaminhados, o que representa um crescimento de 13,08%, em comparação à edição anterior, que realizou R$ 10,82 bilhões em negócios. Ainda com cronograma previsto para as cidades de Belém (PA), Campinas (SP) e Recife (PE), no período de 14 a 16 de junho, o Feirão CAIXA já superou o volume de negócios realizados na edição anterior. 

As cidades de Belo Horizonte (MG), Brasília (DF), Curitiba (PR), Florianópolis (SC), Fortaleza (CE), Porto Alegre (RS), Rio de Janeiro (RJ), Salvador (BA), São Paulo (SP) e Uberlândia (MG), receberam o evento no período de 3 a 26 de maio. 

O destaque desta edição do Feirão é: quem contrata financiamento imobiliário, no período do Feirão, poderá pagar a primeira prestação em janeiro de 2014. A condição é válida para financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que forem concedidos durante o Feirão ou em uma das agências da CAIXA. 

Minha Casa Minha Vida: 
Pelo PMCMV, foram contratadas em todo o país, desde 2009 até maio deste ano, mais de 2,6 milhões de unidades habitacionais. Desse total, mais de 1,2 milhão já foram entregues a seus beneficiários. A expectativa é que, até 2014, o Programa tenha contratado 3,4 milhões de habitações. 

07/06/2013 
Assessoria de Imprensa da CAIXA

Preço do metro quadrado no Brasil sobe 1% em maio

Segundo Índice Fipe/Zap, Rio de Janeiro tem metro quadrado mais caro e Curitiba teve a maior alta de preços em maio na comparação entre 16 cidades

São Paulo - O Índice FipeZap Ampliado, que acompanha os preços dos imóveis à venda na internet em 16 cidades brasileiras, registrou alta de 1% em maio de 2013, variação ligeiramente menor do que a registrada em abril, quando os preços subiram 1,1%. 

A variação de janeiro a maio de 2013 ficou em 4,9%. Considerando a variação do IPCA no mesmo período, de 2,9% - segundo estimativas do mercado apresentadas pelo Boletim Focus -, o aumento real (acima da inflação) dos preços dos imóveis neste ano no país é de 2%.

No período dos últimos 12 meses, o Índice FipeZap Composto (que inclui apenas as sete cidades cuja série histórica é maior) registrou aumento de 11,9%, mesma taxa observada em abril, mas quase a metade do que havia sido medido em maio de 2012, quando o aumento era de 19,9%.

Dentre as 16 cidades monitoradas pelo índice, Belo Horizonte e Florianópolis registraram as maiores desvalorizações nos preços em maio, de -0,1% e -0,2%, respectivamente. Curitibaapresentou a maior alta no mês, de 3,3%. Em São Paulo, a alta foi de 1% e no Rio de Janeiro, de 1,2%. 

Veja abaixo o preço médio do metro quadrado apurado em maio das 16 cidades acompanhadas pelo Índice FipeZap:

O FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010. Já entre as novas cidades, incluídas no Índice FipeZap Ampliado, as cidades do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm as séries históricas mais recentes, iniciadas em julho de 2012. O FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro deste ano.

O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290.000 unidades todos os meses. Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios online. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O índice neutraliza os efeitos da repetição de anúncios, bem como as grandes disparidades de preços. De acordo com Eduardo Zylberstajn, coordenador do projeto na Fipe, de fato há diferença entre os preços anunciados e os preços transacionados (que costumam ser menores), mas, segundo ele, no longo prazo, ambos os valores seguem a mesma tendência.

Fonte: Exame.com

Como acho um bom corretor para vender imóvel de R$ 1 milhão?

Internauta quer dicas para encontrar uma boa assessoria para vender seu imóvel o mais rápido possível

Dúvida do internauta: Tenho um imóvel de mais ou menos um milhão de reais e quero vendê-lo o mais rápido possível. Como posso encontrar um bom corretor?

Resposta de Alex Strotbek*:

Em um primeiro lugar, precisamos entender a figura do corretor de imóveis. Ele é um intermediador: não trabalha com um único lado, mas está entre vendedor e comprador.

No mercado do Rio de Janeiro, por exemplo, que se encontra aquecido, há muitos aventureiros, corretores recém habilitados e com pouca experiência no negócio imobiliário. Esta situação se dá por nos encontrarmos em um momento de "boom" imobiliário, com preços muito altos, o que acaba se tornando um chamariz para novos profissionais.

Mais precisamente no seu caso, o ideal é buscar as imobiliárias tradicionais na sua microrregião e apresentar seu imóvel, para que estas o cadastrem em seu estoque de imóveis para a venda.

Também é interessante sondar as imobiliárias regionais e bem conceituadas. Mesmo que pequenas, elas farão o trabalho de base, que é anunciar o imóvel tanto por meios eletrônicos (internet) como em jornais de grande circulação, podendo assim gerar mais visitas.

As imobiliárias maiores não somente investem na divulgação, mas selecionam melhor seus colaboradores (corretores autônomos), assim como também investem no treinamento constante destes. Além disso, têm melhor infraestrutura e estrutura de pessoal.

Por último e não menos importante, o bom corretor é aquele que:

- Gera confiança e está à disposição;
- Conhece o mercado, a região ou microrregião, em termos de preços, tipos de imóveis etc.;
- Está bem estabelecido fisicamente, com estrutura para fazer um bom trabalho;
- Tem sua habilitação regular junto ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), ou seja, é tecnicamente capacitado, conhecendo não somente de vendas, mas também as condições legais mínimas para a venda de um imóvel.

Vale ressaltar que antes de colocar o seu imóvel à venda, o vendedor deve solicitar a avaliação de três corretores, e assim verificar se o preço desejado é também compatível com o que é praticado no mercado. Este já será um bom momento para avaliar o trabalho dos corretores e imobiliárias.

*Alex Strotbek é consultor imobiliário especializado na gestão executiva de novos negócios no mercado imobiliário nacional e internacional. Graduado em Administração de Empresas, Comércio e Contabilidade pela escola de comércio Schweizerische Alpine Schule Davos, na Suíça, possui expertise em contratos imobiliários de compra e venda, permutas física e financeira, incorporações e lançamentos imobiliários e já gerenciou e acompanhou diversas negociações na área – desde o desenvolvimento e planejamento, até a execução das vendas.