Risco de bolha imobiliária perde força no Brasil, diz Fitch

A tendência de alta nos preços dos imóveis no Brasil, iniciada em 2008, aproxima-se do fim, avalia a Fitch Ratings. Segundo Jayme Bartling, diretor sênior da agência, nos últimos meses o crescimento dos preços caiu na mesma proporção do aumento da renda. “De janeiro de 2008 a julho de 2012, os preços reais de moradias aumentaram 92% em São Paulo e 118% no Rio de Janeiro”, diz Bartling. Nos dois estados, todavia, a queda dos rendimentos de aluguéis indica que as propriedades estão com preços muito além do normal. Os preços das casas em relação às taxas de renda superam cinco vezes em São Paulo e sete vezes no Rio de Janeiro. A expansão dos financiamentos de imóveis, que passaram de 1,5% do PIB (Produto Interno Bruto) em 2005 para 5,4% em maio de 2012, segundo dados do Banco Central, explicam o risco de uma bolha imobiliária no país. “O acesso ao crédito criou um ambiente de ‘acessibilidade’, permitindo que os compradores adquirissem imóveis mais caros, o que adicionou inflação ao preço”, explica Bartlin. A Fitch não espera uma significativa desvalorização imobiliária no atual cenário econômico, por conta da oferta no médio prazo e o desequilíbrio da demanda. (Fonte: Valor Econômico).

Crédito imobiliário poderá ser levado para outro banco

A partir de agora, a chamada portabilidade do crédito imobiliário ficará mais fácil para o mutuário que desejar fazer um financiamento mais barato a partir da queda das taxas de juros. O Conselho Monetário Nacional (CMN), que regulamentará a lei sancionada pela presidenta Dilma Rousseff no mês passado, quer simplificar o processo de troca de dívida e diminuir o custo de alienação do imóvel, quando há a mudança de uma instituição financeira para outra. O consumidor que compra imóvel financiado por instituição bancária pode fazer a transferência do crédito de um banco para outro desde 2006, quando foi criada a portabilidade de crédito. O saldo devedor é quitado na transferência entre as instituições. Mas nem sempre essa transação é vantajosa para os consumidores por conta dos custos, que incluem a necessidade de fazer um novo registro de imóvel devido à transferência de credor, além dos gastos cartoriais e os impostos relativos à transferência da propriedade. Pela nova proposta em estudo pelo CMN, o mutuário não será mais obrigado a pedir novo registro do imóvel quando fizer a portabilidade para novo credor. Uma das propostas prevê que a nova alienação seja feita apenas com uma averbação ou um termo aditivo no contrato já existente. Hoje, na Cidade do Rio, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) custa 2% do valor venal do imóvel residencial. Diretor-executivo de Estudos Financeiros da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira diz que, em tempos de redução de juros, vale a pena a trocar dívida imobiliária. “Quem fez um financiamento nos últimos 12 ou 24 meses certamente deve ter financiado com juros médios de 12% ao ano. Hoje, as instituições financiam com taxas de 8%. Portanto, a portabilidade é vantajosa”, diz Oliveira. O economista lembra, no entanto, que fazer a transferência do crédito imobiliário não é tão simples com as regras atuais. “A nova instituição terá que fazer a avaliação do imóvel, há o registro do imóvel e despesas cartoriais. Tudo isso tem um custo”, alerta. Em um imóvel de R$ 300 mil, o ITBI sairia a R$6mil, mais R$ 250 de taxa de engenharia, averbação de R$ 210,49 e R$ 765,17 no novo registro. O mutuário teria que desembolsar, de uma só vez, R$ 7.225,66 para fazer a portabilidade. (Fonte: O Dia).

INCC-M recua em setembro

O Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou, em setembro, taxa de variação de 0,21%, abaixo do resultado do mês anterior, de 0,32%, segundo dados da Fundação Getulio Vargas (FGV). Com isso, no ano, o índice acumula variação de 6,43% e, nos últimos 12 meses, a taxa registrada é de 7,55%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,42%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,36%. O índice referente a Mão de Obra não variou, em setembro. No mês anterior, a taxa foi de 0,28%. O INCC-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. No grupo Materiais, Equipamentos e Serviços, o índice correspondente a Materiais e Equipamentos registrou variação de 0,42%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,37%. Dos quatro subgrupos componentes, somente materiais para instalação (0,50% para 1,33%) apresentou acréscimo em sua taxa de variação. A parcela relativa a Serviços passou de uma taxa de 0,32%, em agosto, para 0,43%, em setembro. Neste grupo, vale destacar a aceleração do subgrupo serviços técnicos, cuja variação passou de 0,62% para 0,82%. O grupo Mão de Obra não variou, em setembro. Isto ocorreu porque nenhuma das sete capitais tem a data base para reajuste salarial neste período. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,28%. A desaceleração foi consequência do fim do impacto do reajuste salarial ocorrido em Porto Alegre. Por fim, das sete capitais, apenas São Paulo apresentou aceleração. A taxa de variação do custo da construção da capital paulista avançou de 0,16%, em agosto, para 0,23%, em setembro. Entre as desacelerações, destaca-se Porto Alegre, cuja taxa recuou de 1,15% para 0,10%. (Fonte: Agência IN).

Para o IBGE, auge de compra e venda de imóveis foi em 2008 e 2009

A compra, venda e aluguel de imóveis próprios no Brasil registrou seu “auge” no biênio 2008-2009. A avaliação é do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) que divulgou nesta quarta-feira a Pesquisa Anual de Serviços (PAS) 2010. De acordo com o instituto, a receita operacional líquida desta atividade subiu 14,4% em 2008, em relação a 2007; avançou 28,5% em 2009, ante 2008; e subiu 17,6% em 2010, ante 2009. Isso, na prática, levou a um salto de 72,9% na receita operacional do segmento entre 2007 e 2010 – sendo que em 2010 essa atividade movimentou R$ 13,6 bilhões em receita operacional líquida. Isso representou mais da metade da receita operacional líquida das companhias de atividades imobiliárias naquele ano (R$ 19,845 bilhões). Um dos aspectos que contribuíram para o desempenho dos anos 2008 e 2009, segundo o IBGE, foi o crescimento dos financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), no período. Além disso, houve entre 2008 e 2009 nova forma de contabilização das empresas imobiliárias, o que favoreceu o desempenho do período. A mudança passou a exigir contabilização das empresas também por regime de competência, para além do regime de caixa. O regime de caixa leva em consideração desembolso realizado para pagamento de despesas ou o recebimento de vendas. Já o regime de competência leva em consideração o fato gerador, ou seja, quando efetivamente ocorreu a despesa ou receita, com o dinheiro “entrando” ou não no caixa. (Fonte: Valor Econômico).

Quase 75% dos brasileiros tinham casa própria em 2011, diz IBGE

A estabilidade econômica vivia pelo país nos últimos anos fez o brasileiro atingir patamares de consumo inimagináveis há décadas passadas. Segundo dados divulgados na Pnad 2011 (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios), divulgada nesta sexta-feira pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), os imóveis próprios representavam 74,8% dos domicílios naquele ano. Em números absolutos, eram 45,8 milhões de residências particulares pertencentes ao mesmo morador. Ainda segundo a pesquisa, “a maior parte destes imóveis eram quitados”. O levantamento apontou ainda que o número total de residências no país é de 61,3 milhões, o que representa um aumento de 4,7% em relação à Pnad 2009. As regiões CENTRO-Oeste (6,9%) e Nordeste (5,6%) apresentaram o maior crescimento do número de domicílios, enquanto a região Sul, com 3,8%, registrou a menor alta. Já o Norte do país concentra ainda a maior proporção de domicílios próprios: são 78,5% do total dos imóveis naquela região. Em contrapartida, a menor incidência ocorreu no CENTRO-Oeste, que ficou com 65,6%. Fonte: ZAP imóveis

Vila Leopoldina, Pinheiros e Barra Funda lideram em lançamentos de conjuntos comerciais

Acompanhando o desenvolvimento residencial das regiões e novos centros comerciais, os conjuntos ou salas comerciais ganham destaque no mercado imobiliário. Exemplo desse crescimento é a Vila Leopoldina, bairro da região oeste de São Paulo, que recebeu, nos últimos 3 anos, 1.357 novas unidades comerciais, seguido de Pinheiros (1.331 unidades) e Barra Funda (1.304 unidades). O levantamento exclusivo realizado pela área de Inteligência de Mercado da Lopes, maior empresa de consultoria e intermediação imobiliária, revelou que em São Paulo foram lançados 124 empreendimentos comerciais entre julho/09 e junho/12, totalizando R$ 8,6 bilhões em VGV (Valor Geral de Vendas). O estudo inclui todo o mercado de lançamentos de empreendimentos comerciais da cidade, exceto lajes corporativas. Outras regiões também foram destaque no estudo em relação ao número de unidades lançadas: Santana (1.042), Brooklin (1.029), Vila Olímpia (796), Bela Vista (675), Ipiranga (668), Chácara Santo Antônio (668) e Aclimação (566). Já quanto à tipologia dos lançamentos, 81% dos conjuntos possuem de 30 m² a 49 m² de área privativa. E os preços medianos variam de R$ 8.000/m² nas zonas Leste e Norte a R$ 11.000/m² a R$ 13.000/m² nas zonas Oeste, Sul e Central da cidade. “Atualmente muitos clientes optam pela compra de conjuntos comerciais para investimento ou uso próprio. Recentemente lançamos um empreendimento da Arquiplan chamado Office Design Santana, cuja maioria dos conjuntos tinha 30 m² e custava cerca de R$ 280 mil. A planta era muito eficiente, inclusive com terraço, e a fachada do prédio moderna. Estas inovações agregam valor ao produto e levam a qualidade de vida ao trabalho.”, explica Cristiane Crisci, Diretora da área de Inteligência de Mercado e CRM da Lopes. “Em um lançamento as condições de pagamento são bem facilitadas. Neste caso, as parcelas mensais custavam menos de um mil reais. Aliado a boas condições de financiamento imobiliário, hoje temos opções de pagar um conjunto comercial aos poucos, com boas taxas de juros, ao invés de pagar aluguel.”, complementa Crisci.

Aluguel novo sobe mais que a inflação em SP

A alta demanda por aluguel residencial em São Paulo tem feito com que os contratos para novas locações sejam reajustados por um valor superior ao Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e que serve de base para o aumento anual do aluguel. Nos 12 meses encerrados em julho, IGP-M acumulou alta 6,67%. Para o mesmo período, de acordo com o Secovi-SP, o valor médio do aluguel novo contratado aumentou 11,87%. “Os proprietários estão vendo que o mercado ainda está muito ativo e, no momento da renovação, costumam pleitear um valor maior”, afirma Mark Turnbull, diretor do Secovi. A diferença entre o IGP-M e o indicador do Secovi, atualmente em 5,2 pontos porcentuais, já foi maior. Em novembro do ano passado, chegou a 13,8 pontos porcentuais. Essa aproximação entre os dois índice pode indicar um ajuste de preço do mercado, que teve uma alta acelerada nos últimos anos. “É um ajuste de mercado que está ocorrendo”, afirma Turnbull. O valor do preço do metro quadrado apurado pela pesquisa Fipe/Zap também está acima do IGP-M. Nos 12 meses encerrados em agosto, o indicador da FGV acumulou alta de 7,72%. Já o índice Fipe/Zap teve alta de 9,7% em São Paulo e de 15% no Rio. “O fato de o aluguel estar subindo bastante, é um sinal que tem uma demanda muito forte por moradia”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe. O indicador medido pela Fipe também já cresceu num ritmo mais acelerado. Em agosto do ano passado, a alta anual foi de 15% em São Paulo. Mas também já cresceu menos. Em 2009, ano em que a economia brasileira se retraiu por causa da crise internacional, a alta foi de apenas 6% nos 12 meses encerrados em agosto. “Esse indicador oscila mesmo. Mas quando há um descompasso entre a demanda e a oferta não será tanto o IGP-M que vai pautar o reajuste de aluguel”, diz Zylberstajn. A tendência, de acordo com o pesquisador da Fipe, é que a demanda por aluguel residencial continue aquecida. Para sustentar essa previsão, ele cita desde questões demográficas até a alta taxa de urbanização do Brasil. “Você também tem uma capacidade de oferta de novas construções bastante restrita”, afirma. Pelo menos na cidade de São Paulo, a aprovação de novos projetos residenciais está em queda. Em junho, segundo o Secovi-SP, foram aprovados 41.259 projetos, o nível mais baixo deste ano. No auge - em setembro de 2011 - o total de aprovações chegou a 54.525 imóveis. Imóveis devolvidos. O reajuste do novo aluguel acima do IGP-M faz com que cerca de 60% das novas locações sejam resultados de imóveis devolvidos pelos locatários que não têm condições de arcar com o custo maior. “Naquele momento, em que vencem os 30 meses, o locatário fica muito vulnerável. E, nessa hora, 60% dos inquilinos devolvem o imóvel por não conseguirem pagar o aluguel pleiteado pelo proprietário”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, de São Paulo (Creci-SP). De acordo com ele, esse aumento pode ser negociado e há casos em que o reajuste não chega a ser cobrado pelo proprietário. “Quando o inquilino sempre paga o aluguel em dia e faz uma boa conservação do imóvel, esse reajuste costuma ser negociável. Há casos em que o proprietário não muda o valor em nada”, afirma o presidente do Creci. (Fonte: www.jornaldiadia.com.br).