Após euforia, setor imobiliário patina na baixa renda

A euforia que pegou carona com o lançamento do programa do governo federal “Minha Casa, Minha Vida”, no início de 2009, começou a dar lugar a uma dose extra de cautela, principalmente por parte das empresas que, na ocasião, rearranjaram suas operações e mix de produtos para ingressar na chamada baixa renda. “Nos últimos dois anos, os fundamentos da indústria não poderiam ser melhores, com menores taxas de juros e incentivo do governo”, afirmou a equipe de análise do JPMorgan em relatório, ponderando que o crescimento “ocorreu às custas das margens operacionais, o que levou as empresas ao atual estágio de buscar reduzir riscos de execução.” Entrada em regiões onde havia pouca escala, atuação com parceiros em projetos e, sobretudo, os elevados custos de construção compuseram um cenário mais dramático, que começou a ser revelado trimestre após trimestre. “Produzir habitação popular não é uma coisa fácil. As margens são pequenas, os riscos são grandes e aprovar empreendimentos está cada vez mais difícil”, disse o vice-presidente de Economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan, para quem houve um “entusiasmo muito maior do que devia”. “Quem não atuava no segmento sofreu um custo de aprendizado que não é pequeno”, acrescentou. No primeiro trimestre deste ano, com exceção da Cyrela Brazil Realty, os resultados das demais construtoras e incorporadoras que integram o Ibovespa ficaram abaixo do esperado por analistas. Os balanços também vieram com uma maior presença de imóveis nos segmentos de média e alta renda. Se consideradas as cinco empresas com ações no índice, com exceção da MRV Engenharia – que praticamente atua apenas na baixa renda-, de 16 a 23% dos lançamentos do período foram voltados ao segmento econômico. Há alguns anos, as empresas se orgulhavam ao dizer que teriam quase metade das operações voltadas a esse nicho. O estoque de empreendimentos econômicos também aumentou no período, respondendo pela maior fatia em empresas como PDG Realty e Rossi Residencial, com 40 e 43,5% do total, respectivamente. No caso da MRV, os lançamentos caíram 38,3% em termos financeiros e 27,6% em número de unidades no trimestre, enquanto as vendas foram 2% menores em ambos casos. “A pressão de custos de mão de obra é muito grande, e na baixa renda o percentual do custo é maior que na alta renda”, afirmou o analista Guilherme Rocha, do Credit Suisse. “A atuação em baixa renda não é tão rentável como parecia antes… e, com o aumento de custo da mão de obra, essa rentabilidade hoje é menor.” Rocha assinalou, entretanto, que os casos de estouro de custos de obra, vistos há alguns trimestres, decorrem da gestão inadequada, independentemente do segmento de atuação. “O estouro de custos é resultado muito mais da estratégia implementada, do crescimento desorganizado. O primeiro trimestre foi reflexo de ajuste da estratégia.” Apesar da desaceleração generalizada, analistas que acompanham o setor defendem as companhias especializadas em determinado segmento como as menos suscetíveis a riscos. “Acreditamos que a MRV permanece como uma das empresas com melhor histórico de execução, com forte foco nas operações”, afirmou o JPMorgan, ressaltando por outro lado o desafio de recuperar as margens aos níveis vistos em anos anteriores. Se construir moradias voltadas ao segmento econômico não é tarefa fácil, para as famílias pertencentes à baixa renda comprar um imóvel também não é tão simples quanto pode parecer. Um estudo recente do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) mostrou que, em São Paulo, cerca de 60% das famílias não têm condições de comprar um imóvel, sendo o principal obstáculo a baixa oferta de imóveis – desconsiderando os subsidiados pelo governo – a preços acessíveis. De fato, o valor dos imóveis que segundo algumas companhias integram a faixa mais baixa de renda chega a ser contraditório. No caso das seis empresas do setor dentro do Ibovespa, o preço médio dos empreendimentos classificados como segmento econômico variam de 108 mil a 200 mil reais. “Quanto mais baixo o valor, mais difícil é a operação”, disse Zaidan, do SindusCon, citando empresas que classificam como segmento econômico imóveis com valor até 200 mil reais, de forma a manter a categoria, para a qual não existe qualquer regulamentação de valores, em seu mix. Outros entraves para as famílias paulistanas não conseguirem comprar um imóvel, segundo o estudo do BID, são renda muito baixa, dificuldade para provar renda e altas taxas de juros. A segunda etapa do programa “Minha Casa, Minha Vida” tem como objetivo contratar 2 milhões de moradias até 2014, sendo 60 por cento para famílias com renda mensal de até três salários mínimos. Até 22 de maio deste ano, foram contratadas 694.570 unidades pela Caixa Econômica Federal, principal agente financiador do programa, sendo 196.876 delas na faixa de renda mais baixa. A presidente Dilma Rousseff planeja anunciar este mês a ampliação da meta do programa do governo federal para 2,4 milhões de moradias contratadas no mesmo prazo. (Fonte: Exame).

Na Capital, preço de imóveis usados é cinco vezes maior que

No período de um ano, a pesquisa do CRECISP constatou que, na cidade de São Paulo, a valorização das casas e apartamentos usados ultrapassou com folga o índice da inflação do período. De junho de 2011 a maio último, o preço do metro quadrado desses imóveis subiu em média 25,98%, o aluguel aumentou 17,86% e a inflação medida pelo IPCA do IBGE acumulou alta de 4,99%. Ao analisar os resultados do levantamento, o presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, afirmou que a tendência é de que os preços continuem subindo por conta do déficit habitacional e também da crise econômica que está se manifestando no País. No quesito volume, a venda de imóveis usados apresentou queda de 19,1% no total de propriedades negociadas em maio na comparação com abril. Em contrapartida, houve um aumento de 19,51% no número de casas e apartamentos alugados na cidade no mesmo período. De janeiro até maio, as pesquisas CRECISP mostram que o volume de imóveis vendidos na Capital é negativo em 16,21% enquanto que o volume de novas locações mostra saldo positivo de 19,22%. A tradução disso é que está ganhando dinheiro, quem compra para alugar, especialmente nas faixas mais demandadas, como os dois dormitórios, e em regiões com facilidade de transporte, enfatizou o presidente do CRECISP. Outro dado interessante levantado pela pesquisa mostra que a maioria das vendas feita na Capital se deu através de empréstimos bancários, representando 55,68% do total. Em tese, isso se explica também pela faixa de preços preferida pelos compradores: 75,71% dos imóveis vendidos tinham valor superior a R$ 200 mil. A Zona C, que reúne bairros como Lapa, Mandaqui e Mirandópolis, foi a preferida para os negócios, representando 26,14% do total de imóveis vendidos na cidade em maio. Nessa região, os imóveis de padrão médio construídos entre 8 e 15 anos apresentaram preço médio de venda de R$ 4.955,12, o m2. Aluguel Segundo a pesquisa CRECISP, o número de imóveis alugados em maio na Capital foi 19,51% maior que o de abril. As 448 imobiliárias pesquisadas alugaram 1.109 imóveis, sendo 511 casas (46,08%) e 598 apartamentos (53,92%). O fiador foi a forma adotada de garantia de pagamento em caso de inadimplência dos novos inquilinos em 47,8% dos aluguéis contratados em maio. A maioria das novas locações concentrouse na faixa de aluguel mensal de até R$1.200,00, com 58,79% do total de contratos. O aluguel que mais subiu na Capital em maio foi o de apartamentos de 3 dormitórios situados em bairros da Zona A o aluguel médio passou de R$2.223,08 em abril para R$3.121,05 em maio, um aumento de 40,39%. O aluguel que mais baixou foi o de apartamentos de três dormitórios situados em bairros da Zona D a redução foi de 45,63% com o aluguel médio baixando de R$2.942,86 em abril para R$1.600,00 em maio. Os descontos concedidos pelos locadores sobre o aluguel inicial variaram de 8,38% na Zona A à 14,55% na Zona E. As imobiliárias receberam de volta 505 imóveis, o equivalente a 45,54% das locações contratadas em maio, número 17,28% menor que o apurado em abril. A pesquisa CRECISP pode ser consultada na íntegra através do link: www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp. Nesse endereço, também estão à disposição todos os levantamentos feitos pela entidade desde 2003.

Na Capital, preço de imóveis usados é cinco vezes maior que

No período de um ano, a pesquisa do CRECISP constatou que, na cidade de São Paulo, a valorização das casas e apartamentos usados ultrapassou com folga o índice da inflação do período. De junho de 2011 a maio último, o preço do metro quadrado desses imóveis subiu em média 25,98%, o aluguel aumentou 17,86% e a inflação medida pelo IPCA do IBGE acumulou alta de 4,99%. Ao analisar os resultados do levantamento, o presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, afirmou que a tendência é de que os preços continuem subindo por conta do déficit habitacional e também da crise econômica que está se manifestando no País. No quesito volume, a venda de imóveis usados apresentou queda de 19,1% no total de propriedades negociadas em maio na comparação com abril. Em contrapartida, houve um aumento de 19,51% no número de casas e apartamentos alugados na cidade no mesmo período. De janeiro até maio, as pesquisas CRECISP mostram que o volume de imóveis vendidos na Capital é negativo em 16,21% enquanto que o volume de novas locações mostra saldo positivo de 19,22%. A tradução disso é que está ganhando dinheiro, quem compra para alugar, especialmente nas faixas mais demandadas, como os dois dormitórios, e em regiões com facilidade de transporte, enfatizou o presidente do CRECISP. Outro dado interessante levantado pela pesquisa mostra que a maioria das vendas feita na Capital se deu através de empréstimos bancários, representando 55,68% do total. Em tese, isso se explica também pela faixa de preços preferida pelos compradores: 75,71% dos imóveis vendidos tinham valor superior a R$ 200 mil. A Zona C, que reúne bairros como Lapa, Mandaqui e Mirandópolis, foi a preferida para os negócios, representando 26,14% do total de imóveis vendidos na cidade em maio. Nessa região, os imóveis de padrão médio construídos entre 8 e 15 anos apresentaram preço médio de venda de R$ 4.955,12, o m2. Aluguel Segundo a pesquisa CRECISP, o número de imóveis alugados em maio na Capital foi 19,51% maior que o de abril. As 448 imobiliárias pesquisadas alugaram 1.109 imóveis, sendo 511 casas (46,08%) e 598 apartamentos (53,92%). O fiador foi a forma adotada de garantia de pagamento em caso de inadimplência dos novos inquilinos em 47,8% dos aluguéis contratados em maio. A maioria das novas locações concentrouse na faixa de aluguel mensal de até R$1.200,00, com 58,79% do total de contratos. O aluguel que mais subiu na Capital em maio foi o de apartamentos de 3 dormitórios situados em bairros da Zona A o aluguel médio passou de R$2.223,08 em abril para R$3.121,05 em maio, um aumento de 40,39%. O aluguel que mais baixou foi o de apartamentos de três dormitórios situados em bairros da Zona D a redução foi de 45,63% com o aluguel médio baixando de R$2.942,86 em abril para R$1.600,00 em maio. Os descontos concedidos pelos locadores sobre o aluguel inicial variaram de 8,38% na Zona A à 14,55% na Zona E. As imobiliárias receberam de volta 505 imóveis, o equivalente a 45,54% das locações contratadas em maio, número 17,28% menor que o apurado em abril. A pesquisa CRECISP pode ser consultada na íntegra através do link: www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp. Nesse endereço, também estão à disposição todos os levantamentos feitos pela entidade desde 2003.

Imóvel usado em São Paulo tem preço cinco vezes acima da inflação

Os preços dos imóveis usados subiram 25,98% na cidade de São Paulo entre junho de 2011 e maio de 2012, aumento que representa cinco vezes a inflação oficial do período, medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Os dados fazem parte de uma pesquisa de preços divulgada nesta quarta-feira (11) pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo). A maioria dos imóveis negociados na cidade de São Paulo em maio tinha valor maior que R$ 200 mil — três em cada quatro tinham esse perfil. Os descontos obtidos pelos compradores sobre o preço original de venda variaram de 4,33% em média em bairros como Aclimação, Pinheiros, Paraíso e Vila Madalena, até 9,3% em bairros como Moema, Ibirapuera, Perdizes e Itaim Bibi. A pesquisa, que leva em conta os negócios fechados por 448 imobiliárias da capital paulista, mostrou ainda que as vendas recuaram 19,1% na passagem de abril para maio. Entre janeiro e maio deste ano, as vendas de imóveis usados acumulam queda de 16,21% na cidade de São Paulo. Apesar do resultado negativo no ano, o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, explica que “pode ficar mais difícil vender, mas imóvel perder preço ou ter o aluguel reduzido é quase impossível acontecer”. A maioria dos imóveis vendidos em maio foi de apartamentos, cujos negócios corresponderam a 69,44% do total. Por outro lado, as casas responderam por 30,56%. A maior parte das vendas foi bancada com dinheiro de empréstimos bancários — com 55,68% do total. O número de casas e apartamentos alugados cresceu 19,51% na passagem de abril para maio e, entre janeiro e maio de 2012, acumula uma alta de 19,22% em relação ao mesmo período de 2011. Nos últimos 12 meses encerrados em maio, o reajuste médio dos alugueis foi de 17,86% — pouco mais de três vezes a inflação do período. (Fonte: R7).

Associação dos Mutuários de São Paulo constata correção ilegal de parcelas intermediárias pelas construtoras

A AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) contatou que as construtoras estão, de forma indevida, corrigindo parcelas intermediárias da entrada do valor do imóvel, o que é uma prática ilegal. Para facilitar o pagamento da entrada do imóvel, as construtoras facilitam a vida dos compradores dividindo o valor em parcelas intermediárias até a entrega das chaves ou a liberação do habite-se. Entretanto, exigir atualização monetária das parcelas é uma prática ilegal, conforme prevê a Lei 4.864/65. “É ilegal haver a cobrança de juros remuneratórios e atualizações pelo INCC - Índice Nacional de Custo da Construção em cima do valor das parcelas intermediárias”, pontua o assessor jurídico da AMSPA, João Bosco Brito da Luz. Luz explica que qualquer tipo de correção só pode ser feita a partir da entrega das chaves ou expedição do habite-se. Aí sim as prestações e o saldo devedor podem ser corrigidos, pelo índice eleito no contrato. “Além disso, há a incidência de juros remuneratórios conforme determinado no contrato, geralmente gira em torno de 1% ao mês”, explica. Em casos de correções indevidas, a recomendação é que o mutuário opte, a princípio, por tentar entrar em um acordo com a construtora. Procurar a justiça deve ficar como segunda opção. “É importante que o comprador conte com apoio da associação dos mutuários para negociar com a incorporadora para que não seja enganado por justamente ser leigo no assunto. Se a conversa não surtir efeitos, o que resta ao adquirente é entrar com uma ação no Poder Judiciário pedindo de volta o valor cobrado a mais nas prestações”, ressalta. Para quem pretende fazer um financiamento no período da construção, direto com o banco, terá algumas desvantagens devido a algumas cobranças. A associação explica que, nesse caso, a construtora pode repassar para o comprador todos os encargos cobrados pelo agente financeiro. Entre os tributos cobrados estão a correção monetária do saldo devedor, os juros remuneratórios, os seguros, a taxa de administração e a taxa de risco de crédito. Por outro lado, a "Taxa de Obra” não é de responsabilidade do mutuário, que pode se recusar a pagar caso cobrado. Essa é uma taxa que a “CEF – Caixa Econômica Federal cobra de algumas construtoras que são inadimplentes”, alerta o assessor jurídico da AMSPA. “Uma coisa é a obra ser financiada pelos próprios compradores e outra é ser financiada por banco. Quem é esperto não compra imóvel já com financiamento bancário. Na obra financiada por banco prevalece o contrato do agente financeiro sobre a construtora e esta repassa tudo para o comprador, até mesmo encargos que a instituição financeira não cobrou”. Por isso, para não ter surpresa durante o financiamento, Luz aconselha ao futuro mutuário que antes de assinar o contrato consulte a associação, que conta com advogados especialistas na área levando ao profissional a minuta do contrato. “Fora isso, ele deve obter certidão do registro de imóveis para saber se o empreendimento está devidamente regularizado com a incorporação averbada, certidões de cartórios de protestos (dos foros cíveis e criminais), tanto da incorporadora como da construtora como pessoas jurídicas e, individualmente, de seus sócios que o comprador pode saber quem são por meio de um "breve relato" da Junta Comercial. Por fim, procurar saber quais são as obras que a construtora já fez na região, se foram entregues em dia, se todas foram bem construídas e quais as reclamações que existem dos compradores, principalmente, pedindo ao advogado que verifique o que existe contra a construtora nos foros judiciais” explica. (Fonte: InfoMoney).

Financiamento de imóvel usado em São Paulo triplica em sete anos, segundo Lello

Venda de imóveis permanece aquecida De acordo com um levantamento realizado pela administradora Lello, o número de imóveis residenciais usados vendidos por meio de financiamento triplicou nos últimos sete anos na cidade de São Paulo. Do total de unidades comercializadas entre janeiro e maio deste ano, 45% foram por intermédio de empréstimos concedidos pelos bancos. Em 2005, os financiamentos de imóveis usados, representavam apenas 15% do total vendido na cidade. As vendas de imóveis prontos para morar na cidade de São Paulo cresceram 14% entre janeiro e maio deste ano, na comparação com o mesmo período do ano passado. O valor médio das casas e apartamentos comercializados nos principais bairros do centro expandido da capital paulista nos cinco primeiros meses deste ano foi de R$ 430 mil, contra R$ 400 mil no período de janeiro a maio de 2011, e R$ 350 mil nos cinco meses iniciais de 2010. As unidades mais procuradas pelos compradores foram apartamentos de um e dois dormitórios com vaga na garagem em condomínios dotados de áreas de lazer, segurança e preferencialmente próximos a estações de metrô. Os apartamentos representaram 60% das vendas nos cinco primeiros meses do ano. Fonte: Isto é Dinheiro

Alugar ou Comprar?

É importante avaliar as duas possibilidades Para quem quer sair do aluguel e comprar a casa própria, o momento é bom. As taxas nunca foram tão baixas e os prazos nunca foram tão longos para financiar um imóvel, diz José Dutra Vieira Sobrinho, conselheiro do Corecon (Conselho Regional de Economia de São Paulo). A batalha foi iniciada em abril deste ano pelo Banco do Brasil -que reduziu suas taxas de juros ao patamar mínimo de 7,9% para créditos imobiliários populares-, respaldada pelo Banco Central, com o corte de 0,75 ponto percentual da taxa Selic, e seguida pela Caixa Econômica. Além da redução dos juros, a Caixa também esticou o prazo de financiamento para 35 anos. Instituições privadas seguiram o movimento. Embora os ventos estejam soprando a favor da compra, a dúvida entre assumir uma dívida que pode levar décadas para terminar e optar por investir o dinheiro e pagar aluguel com os rendimentos ainda gera debates entre especialistas. Conheça a seguir a opinião de dez estudiosos do assunto. Especialistas apontam riscos e vantagens das 2 decisões Alugar ou comprar um imóvel envolve muitas variantes e requer uma ampla análise. Além dos processos administrativo e jurídico, é preciso ter em mente algumas questões. O imóvel se adequa às suas necessidades e à sua renda? Nos próximos anos, há alguma possibilidade de você mudar de cidade, Estado ou país? Se precisar vender a casa enquanto paga as parcelas, consegue recuperar o valor investido? As prestações ou o aluguel são muito salgados e consumirão gastos com lazer, bem-estar e qualidade de vida? O local é apropriado, vai valorizar? Não pode ser uma decisão por impulso, é preciso se informar e buscar orientação,diz José Augusto Viana, presidente do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). É preciso analisar o que você tem de capital e investigar se vale a pena aplicar ou dar entrada num financiamento. É bom lembrar que a nova lei do inquilinato garante menos conflitos. Roseli Hernandes Diretora comercial da Lello Imóveis. Fonte: Folha de São Paulo