Quem comercializa imóveis com contrato de Exclusividade vende mais rápido

O mercado imobiliário é regido por normas legais que auxiliam e guardam os direitos dos corretores e proprietários/compradores interessados na venda de imóveis. Uma delas é a venda com Exclusividade, que traz segurança e tranquilidade ao negócio. Segundo levantamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), 89% dos imóveis vendidos rapidamente são negociados apenas por um corretor de imóveis ou uma imobiliária. A ausência do contrato de Exclusividade implica em problemas para ambos os lados. Se o comprador, por exemplo, fechar negócio com uma imobiliária/profissional, mas já tiver visitado o imóvel anteriormente com outra empresa/corretor, tal fato poderá gerar prejuízo financeiro para o dono do imóvel, vez que a imobiliária/corretor que não fechar a venda poderá se sentir lesada e recorrer à justiça entendendo ter direito à comissão. Para o pretendente à compra do imóvel a ausência de exclusividade também é um mau negócio, já que no momento em que ele estiver efetivando a compra poderá ser surpreendido ao descobrir que o imóvel acabou de ser vendido para outra pessoa por meio de uma segunda imobiliária. O contrato de Exclusividade é Lei. De acordo com a Resolução-Cofeci Nº 458/95, artigo 1º, diz que “as imobiliárias que não trabalham com Exclusividade não podem expor a venda dos imóveis em jornais, placas, ou qualquer outro tipo de veículo de divulgação”. O não cumprimento dessa resolução implica em advertência no caso de a imobiliária em questão ser primária; e na aplicação de multa pecuniária em caso de reincidência. (Creci Minas)

Crédito imobiliário vai crescer 40% em 2012, diz Octávio de Barros

O economista-chefe do Bradesco, Octávio de Barros, estimou hoje que o crédito imobiliário deve apresentar crescimento de 40% neste ano. Ele também ressaltou que o cenário de juros baixos força as famílias a pouparem mais, uma vez que o capital investido já não entrega a mesma rentabilidade de antes. O economista avaliou ainda que o mercado de dívida corporativa terá uma “avalanche” diante da manutenção dos juros em patamares baixos e de uma recuperação da economia brasileira. A afirmação foi feita em referência ao possível aumento do número de empresas que tendem a se financiar por meio deste instrumento. Para o especialista, o cenário também fará com que o mercado de capitais passe por uma “revolução”. “Com juros mais baixos e diante de uma recuperação da economia, o mercado de dívida corporativa, de capitais e de crédito bancário terá de se planejar estrategicamente para avaliar aonde irão chegar”, avaliou ele, no quarto seminário Anbima de Finanças corporativas. (Agência Estado)

BC vai criar novo índice de preços para imóveis

O governo quer aperfeiçoar os mecanismos de monitoramento do mercado imobiliário para continuar a ampliar o crédito sem risco de distorções no mercado. A decisão do Conselho Monetário Nacional (CMN) de obrigar que todas as garantias de transações com imóveis e veículos objetos de operação de crédito passem a ser registradas em sistemas certificados pelo Banco Central (BC) ajudará na criação de um índice de preços do setor, que será seguido com lupa pelo Executivo. A novidade vai gerar ao BC informações a que a autoridade monetária não tem acesso hoje, como valores das avaliações dos imóveis e detalhes desses bens (número de quartos, localização e outros). É unânime o entendimento de que não se pode continuar dependendo quase exclusivamente da caderneta de poupança para financiar a casa própria, e de que é preciso criar outros instrumentos de captação de recursos no mercado financeiro. Ao mesmo tempo, é necessário evitar bolhas como a que provocou a quebradeira dos bancos americanos em 2008. Os técnicos da equipe econômica destacam que o mercado nacional tem boas regras prudenciais, mas reconhecem ainda ser necessário criar instrumentos, como o novo índice de preços de imóveis. (Blog do Noblat)

Para compra da casa própria, somente Caixa e Citibank reduziram taxas

A redução dos juros para diversas linhas de crédito, anunciadas desde abril pelo principais bancos de varejo brasileiros, vai chegar mais lentamente ao setor imobiliário. Para o financiamento habitacional, somente a Caixa Econômica Federal e o Citibank anunciaram taxas menores. Com as mudanças nas regras de rendimento da poupança, a tendência é os bancos gastarem menos para remunerar as aplicações em caderneta. Essa diminuição do custo de captação (funding) poderia ser repassada aos consumidores, por meio de juros menores no crédito habitacional. A influência da Selic abaixo de 8,5% no crédito habitacional, entretanto, será percebida somente no longo prazo. "No crédito imobiliário, a queda dos juros depende da velocidade de migração do estoque de poupança velha para o estoque de poupança nova, o que ainda é imprevisível", diz o vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Osmar Roncolato. O vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, José Urbano Duarte, destaca que mesmo que Selic caia, a redução da taxa no crédito imobiliário não é automática, porque a maior parte do funding vai ter um custo de captação (de acordo com a antiga poupança) e o restante outro custo", afirma. Marcha lenta Dentre os sete bancos consultados, Caixa Econômica Federal e Citibank cortaram juros no crédito habitacional. Santander e Banco do Brasil afirmam estudar reduções, enquanto Bradesco, Itaú Unibanco e HSBC não comentaram o tema. Na Caixa, o corte aconteceu em abril, antes mesmo do governo anunciar as mudanças na poupança. "A redução foi resultado de melhorias nos processos internos, baixa inadimplência e ganhos em eficiência, devido ao aumento do volume de contratações em 16 vezes entre 2003 e 2011", diz Urbano. "Pode haver redução dos juros no crédito imobiliário, mas isso vai depender do volume de aplicações dentro das novas regras de rendimento da poupança e também do comportamento da taxa Selic", diz José Henrique Silva, gerente executivo da diretoria de crédito imobiliário do Banco do Brasil. Pela nova regra, com a taxa básica de juros, Selic, abaixo de 8,5%, a poupança passa a ser remunerada por 70% da Selic somada à Taxa Referencial (TR). Com isso, o rendimento tente a ser menor do que o da regra antiga, que rendia 6% ao ano mais TR. A antiga regra continua valendo quando a Selic estiver acima de 8,5%. Os depósitos em poupança feitos até 3 de maio deste ano seguem remunerados pelo antigo cálculo até sua extinção. Assim, quando o consumidor fizer um saque da poupança, o valor será debitado primeiramente dos depósitos realizados depois da nova regra, para depois consumir o antigo estoque. "A tendência de quem já tem recursos na poupança é preservar esse rendimento com a remuneração antiga", afirma Roncolato, da Abecip. Por isso, somente a partir do movimento no estoque de poupança os bancos poderão calcular se o custo de captação de recursos vai cair e, consequentemente, transferir a redução de juros aos novos contratos. Mudanças nos contratos Mais de 95% dos contratos vigentes são corrigidos mensalmente pela TR, segundo a Abecip. Mas pelo cálculo do Ministério da Fazenda, com a Selic abaixo de 8,2%, a TR passa a ser zero, pois seu cálculo é atrelado a títulos que rendem de acordo com a taxa básica de juros. Ou seja, os parcelamentos não teriam correção nesse cenário. Por esse motivo, bancos e setor imobiliário estudam mudanças nos contratos e nos cálculos do custo de captação de recursos. "A adição de outros indexadores de correção pode ser uma saída, mas isso depende da solidez da economia brasileira", diz o vice-presidente da Abecip. Juros Hoje, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito imobiliário, sendo 80% desses para contratos dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o restante a taxas livres. O SFH financia imóveis avaliados em até R$ 500 mil e segue o teto de 12% de juros ao ano. Mas a taxa média praticada pelo mercado já é inferior ao máximo de 12% (veja tabela), mesmo para os imóveis financiados pelo crédito livre. No programa do governo federal "Minha Casa Minha Vida", famílias com renda de até R$ 5 mil por mês acessam taxas ainda menores. Foi assim que a superintendente sênior de telemarketing, Keila Cristina Correa Rodrigues, de 25 anos, conseguiu realizar o sonho da casa própria. Ela financiou um imóvel em Guaianases, zona leste da capital, avaliado em R$ 146 mil, com juros de 5,5% ao ano. Somados o desconto do Feirão Caixa da Casa Própria e da construtora, o subsídio do governo e a entrada de R$ 4 mil, Keila vai pagar R$ 96 mil pelo imóvel em 300 parcelas decrescentes. Antes, durante quatro anos ela fez inúmeras pesquisas de preço e simulações de financiamento imobiliário, mas nunca chegou a fechar contrato por não ter condições de arcar com as parcelas. Após ser promovida diversas vezes no emprego, Keila atingiu uma renda compatível com a aquisição do imóvel que queria. "Estou de férias e tirei o dia para fechar o contrato. Com certeza o juro menor é um benefício que facilita a compra", conta. Seu plano é casar com o atual namorado e mudar para a casa nova. (Agência Estado)

Custo da portabilidade do crédito habitacional pode cair pela metade

Quem tenta transferir uma dívida habitacional de um banco para outro, em busca de um juro mais baixo, encontra duas barreiras: a burocracia e os custos. O ministro da Fazenda, Guido Mantega, já sinalizou que o governo pretende melhorar as condições da chamada portabilidade do crédito imobiliário. Segundo a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), dentre as mudanças - ainda não anunciadas - uma das possibilidades em estudo é facilitar o trâmite em cartório, com corte das taxas pela metade. Para se ter uma ideia, nos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o custo de R$ 1.174 poderia cair pela metade, em R$ 556, considerando as taxas cobradas pelos cartórios paulistas. "Estamos participando de reuniões com representantes do setor financeiro para encontrar uma maneira menos burocrática e onerosa para fazer a portabilidade, considerando os custos em cartório", afirma o vice-presidente da Arisp, Francisco Ventura Toledo. Segundo ele, os estudos estão em fase final, até mesmo pela pressão do governo. Proposta Hoje, ao fazer a portabilidade de um crédito habitacional, o consumidor tem dois gastos em cartório. Um é o registro da mudança do banco credor na matrícula do imóvel. Outro é a averbação do novo contrato de alienação. Em São Paulo, esse valor somado chega a até R$ 1.174 para imóveis financiados pelo SFH em função de desconto garantido por lei. Ou R$ 2.348 para imóveis fora do SFH avaliados em até R$ 500 mil. A proposta em estudo vê a possibilidade de exigir apenas duas averbações, que são mais baratas que o registro em matrícula. A primeira delas aconteceria entre o banco originário e o novo credor, e poderia ser feita eletronicamente. E a segunda envolveria o novo banco e o mutuário. De acordo com Toledo, da Arisp, para fazer a mudança os bancos podem se valer de um artigo já existente na lei que regula o SFH, sem necessidade de nova legislação. Custos Transferir a documentação do imóvel no cartório é um dos pontos que pesam mais nos custos da portabilidade da dívida habitacional. "Se o financiamento já está no final, a vantagem do juro menor pode não compensar a troca diante do gasto com a documentação", avalia o educador financeiro Reinaldo Domingos. Outra taxa cobrada pelos bancos é de uma nova avaliação do imóvel, pré-requisito para a transferência. A avaliação custa entre R$ 400 e R$ 1.215 nas principais instituições (veja tabela). Além disso, existe a taxa de administração do contrato. "Tudo isso deve ser considerado pelo cliente ao fazer a simulação da portabilidade de uma dívida habitacional", diz Domingos. (Agência Estado)

STJ discute juros de imóvel na planta

Por um placar apertado de votos, as construtoras estão vencendo no Superior Tribunal de Justiça (STJ) a disputa sobre a cobrança de juros em parcelas de imóveis comprados na planta. Os ministros da 2ª Seção retomaram a discussão na semana passada. Por ora, há três votos favoráveis ao pagamento e dois contrários. O relator do caso, ministro Sidnei Beneti, entende que os juros exigidos até a entrega das chaves são abusivos e onerosos ao consumidor. A decisão final ainda depende de quatro votos. Um eventual entendimento favorável às construtoras significaria uma mudança no comportamento do mercado. Segundo advogados, as empresas vêm firmando Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público para suspender as cobranças. "Os contratos firmados a partir de 2007 não têm mais essa cláusula", diz o advogado Marcelo Tapai, do escritório Tapai Advogados. A discussão sobre a legalidade dos "juros no pé" - como são conhecidos no mercado - chegou à 2ª Seção, responsável por pacificar a jurisprudência em questões de direito privado, em dezembro. Há no STJ pelo menos três decisões sobre o assunto - duas favoráveis às construtoras e uma aos consumidores. Os primeiros dois votos proferidos na 2ª Seção foram favoráveis aos consumidores. A situação mudou com a retomada do julgamento na semana passada. Ao apresentar seu voto-vista, o ministro Antônio Carlos Ferreira entendeu que há previsão para efetuar a cobrança em uma lei da década de 60, editada para estimular a construção civil (Lei nº 4.864). Considerou ainda que o comprador pode alienar ou vender o imóvel durante a construção. Ele foi acompanhado pelos ministros Raul Araújo e Massami Uyeda. O julgamento foi interrompido por um pedido de vistas do ministro Paulo de Tarso Sanseverino. De acordo com o advogado Marcelo Tapai, o posicionamento do STJ poderá finalizar também a discussão que trata somente sobre a cobrança dos juros no período entre a obtenção do "habite-se" - documento de conclusão do empreendimento emitido pela prefeitura - e a entrega das chaves. "Tem proprietário que chega a esperar seis meses para entrar no imóvel. A cobrança é ilegal", diz. No caso em análise, a construtora Queiroz Galvão questiona, a partir de embargos de divergência, decisão da 4ª Turma que considerou a cobrança de juros "descabida". A tese que preponderou foi de que, entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e a entrega das chaves, não há empréstimo ou financiamento da construtora ao consumidor. "Nesse período, não há capital da incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido", afirma a decisão, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão. Em um contrato assinado em 2006, a Queiroz Galvão cobrava de uma consumidora juros de 1% ao mês sobre as parcelas de um imóvel comprado por R$ 300 mil em Recife. Em todas as instâncias, a Justiça determinou a revisão do contrato e a devolução em dobro dos valores pagos. De acordo com o advogado da compradora, Thélio Queiroz Farias, do escritório Leidson Farias Advocacia, o valor da restituição seria de aproximadamente R$ 80 mil. O advogado sustenta que o aumento de gastos com a obra já é compensado com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Além disso, uma portaria de 2001 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça vedou a cobrança. Ele afirma ainda que a Lei nº 4.864, de 1965, teria sido revogada com o Código de Direito do Consumidor, que veda exigir do cliente vantagem manifestamente excessiva. "As incorporadoras só poderiam cobrar juros depois da entrega das chaves. Isso não questionamos", diz. A gerente jurídica do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Maria Elisa Novais, concorda. "É o consumidor que financia a construtora durante a construção. Por que ele tem que pagar juros?" Além da previsão em lei, o advogado da Queiroz Galvão, André Silveira, do escritório Sergio Bermudes, defende que a cobrança de juros, explicitados em contrato, "gera maior concorrência no mercado e benefícios para quem compra à vista", afirma. Procurada pelo Valor, a Queiroz Galvão não deu retorno até o fechamento da edição. (Valor Econômico)

Financiamentos pelo FGTS terão regras mais rígidas

O Conselho Curador do FGTS aprovou, anteontem, regras mais rígidas nos financiamentos habitacionais com recursos do FGTS para a compra de imóveis prontos. Agora, antes de liberar o empréstimo, a Caixa Econômica Federal terá que verificar se a construtora contratou trabalhadores com carteira assinada e analisar a qualidade do material usado na obra, mesmo no caso de haver poucas unidades. As normas entram em vigor em 60 dias. De acordo com um dos membros do conselho, o objetivo é aumentar a segurança do mutuário. Outro propósito, reclamado pelos representantes de trabalhadores e empregadores, é adequar essa modalidade de crédito à finalidade social do FGTS, que é a geração de emprego. O programa "Minha casa, minha vida" será um dos focos da medida, porque já houve relatos sobre a má qualidade dos materiais empregados em suas unidades. O conselho aprovou, também, a adesão do FGTS à política de alongamento da dívida pública. (Extra Online)